부산의 동부산권 중 해운대구와 수영구의 바다 조망이 가능한 부동산은 높은 매입 가격에 대한 부담만 감당한다면 사용후 처분 시 투자 수익까지 얻을 수 있다.
부산은 거주 목적이 ‘내 집 마련’이라면 부산 어디든 편한 도시 편익을 누릴 수 있기에 장소에 대해 고민할 필요는 없다. 다만 거주 목적뿐 아니라 거주 투자수익까지 얻고자 한다면 무주택자와 상급 주거지 이전 실수요자들은 부산 지역 내 주거 입지의 공간적 분화, 주거 선호 여건 차별화, 가격양극화가 점진적으로 확산하고 있는 상황에 꼭 유의해야 한다.
아파트 가격, 3극화 현상
최근 부산은 광역 지자체 중 지역 내 아파트 가격 편차가 가장 크다. 아파트 매매가를 가격순으로 5등분해 상위 20% 가격에서 하위 20% 가격을 나눈 값인 5분위 배율이 2022년 기준 6.0으로 서울 4.8, 인천 4.2, 대구 4.8, 대전 4.8, 광주 5.1, 울산 5.6보다 크다. 부산 지역 내 비싼 아파트와 싼 아파트의 가격 차이가 다른 지역보다 높고 뚜렷하다는 뜻이다.
이런 부산 지역 부동산 시장 변화 속에서 거주 목적뿐만 아니라 거주 투자수익까지 얻고자 하는 무주택자와 상급 주거지로 이전하려는 실수요자들은 내 집 마련에 있어 세 가지를 고려해야 한다. ‘그래도 사야겠다면 어느 지역을 택할 것인가’ ‘어떤 주택 종류를 택해야 하나’ ‘언제 할 것인가’다.
첫째, 부산 어느 지역을 택할 것인가에 대한 해답은 무엇보다도 부산 지역 내 아파트 가격이 양극화를 넘어 삼(三)극화 현상으로 변화되고 있다는 것을 고려해야 한다.
동의대학교 부동산연구소에서 부산 지역 16개 구·군을 대상으로 공시된 5년간의 아파트 가격 변동률 자료를 분석한 결과를 보면 전국 평균보다 아파트 가격 상승률이 높은 지역은 해운대구·수영구였고, 전국 평균 아파트 가격만큼 상승한 지역은 동래구·연제구·남구·금정구·부산진구·강서구, 나머지 지역은 전국 평균보다 낮게 상승했다는 결과가 나왔다. 가격 변화가 양극화보다 공간적으로 더 세분화돼 세 가지 변동으로 삼극화가 굳어져 오르는 곳이 더 확고히 될 가능성이 앞으로 더 커진다는 것을 인지한 전략이 필요하다.
주택 수요 측면을 통해 내 집 마련 지역을 고려해볼 필요도 있다. 최근 자주 발표되고 있는 지방소멸에 관한 자료를 보면 부산은 16개 구·군 중 영도구·중구·동구·서구가 지방소멸 위험분류 중 4단계인 소멸위험진입단계에 놓여 있고, 강서구만이 2단계 소멸위험 보통단계로 분류되고 있어 앞으로 장기적 관점에서 주택 수요에 영향을 미칠 것으로 보인다.
제2의 정비사업 호황기
둘째, 어떤 주택을 사야 할 것인가를 보자. 부산 지역의 주택 유형은 아파트가 59.6%로 가장 많고, 단독주택이 25.3%, 다가구주택 12.0% 등으로 가장 먼저 아파트를 내 집 마련 유형으로 고려해야 할 것이다. 다만 아파트를 내 집으로 선택하고자 하는 무주택자와 상급 주거지로 이전하려는 실수요자는 최근 확연히 변하는 주거 선호 여건을 고려해야 한다. 동의대학교 성인학습자 4년제 정규 대학 과정인 부동산자산경영학과 재학생을 대상으로 조사 분석한 부산 지역 최고의 주거 선호 여건은 ▲가격상승 선도 인기 주거 지역 ▲역세권 ▲초등학교 입지 ▲도심 내 친환경 여건(바다 조망·공원 인접 등) ▲주거편익시설(스타벅스 이용생활권·맥도날드 배달서비스 가능지역 등) ▲건설사 브랜드 ▲대단지 등을 꼽고 있는데 이 중 최소 5개 여건을 갖춘 아파트를 고르는 전략이 필요하다.
‘몸테크’를 고려한 정비사업 대상 지역 내 노후주택을 내 집 마련 대상으로 고려해볼 필요도 있다. 부산은 최근 제2의 정비사업 호황기가 만들어지고 있다. 그만큼 도심 지역 내 양호한 아파트 공급이 증가하고 있다는 것인데, 재개발·재건축 대상 지역 내 노후주택에 일정 정도 거주하면서 조합원 입주권을 얻어 신규 아파트를 내 집으로 장만하는 전략이다.
몸테크는 다소 불편함은 있지만, 거주 투자수익을 얻고자 한다면 주거 선호도가 월등한 해운대구·수영구·동래구 내의 초기 재개발(사전타당성 검토 통과 전후 단계) 추진 지역의 단독주택·다가구주택·연립주택과 초기 재건축(안전진단 통과 전후) 추진 지역 내의 아파트 매입을 적극적으로 공략할 필요가 있다.
다음으로는 부산 강서권 및 동부산권 내 조성 중인 신도시 내 주택용지 구입을 통한 주택 신축도 고려해볼 만하다. 강서권에서는 현재 공사 중인 에코 델타도시·명지국제신도시 2단계 이외에 제2에코델타시티·대저신도시 등이 추진 중에 있으며 동부산권에서는 제2센텀신도시 등이 추진되고 있다. 이들 신도시 내에서 공급되는 주택용지(전용주택 또는 점포 겸용)를 청약 당첨 후 주택 신축도, 최근 거주 및 임대수익을 얻는 장점과 비교적 신도시의 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 장점으로 각광을 받는 내 집 마련 방안이다. 다만 적지 않은 건축비, 건축규제 등을 자세히 검토 후 공략해야 한다.
공격적 설계 필요
신규 아파트 분양에 대해서도 관심을 가져야 한다. 최근 부산 지역은 약 3000여 가구의 미분양이 남아 있긴 하지만, 입지와 가격경쟁력을 갖춘 주거 선호 지역 내 신규 분양은 분양가가 3.3㎡당 3000만원대 전후인 청약단지에서도 20~30대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하고 있다. 도심 인기 주거 지역 내 신규 아파트의 희소성을 높이 평가해 입주 시점에 추가 가격 상승을 예측한 무주택자와 실수요자들 적극성의 결과라고 볼 수 있다. 청약가점제로 인한 당첨 기회 확대와 초기 비용의 최소화 등의 장점을 인지하고 도심 인기 주거 지역 내 분양단지에 적극적인 청약 전략이 필요하다. 특히 신혼부부, 다자녀가구 무주택자들은 특별공급제도를 적극적으로 활용해야 한다.
셋째, 언제 사야 할까는 전문가도 쉽게 예측하기 어렵다. 이론상으로는 금리인상 속도가 느려지고, 규제 완화가 가속되는 시기라고 말할 수 있다. 그러나 누구도 정확히 알 수 없어 내 집 마련 적기를 놓칠 수 있는 상황이 자주 발생한다. 따라서 거주와 거주 투자수익을 고려하는 무주택자의 경우, 과거 가격상승 또는 개발 여력 충족 지역(매입 꿈꿔왔던 곳)은 공간적 범위는 축소되지만, 가격상승폭은 중장기적 우상향 상승곡선이 지속 예상됨에 따라 지금 바로 공격적 설계가 필요하다.
좀 더 기다려야 할 곳도 있다. 거주 투자수익보다는 거주 목적인 무주택자들의 경우, 과거 가격상승이 작았거나 개발계획 등 호재가 적은 지역은 가격이 지금보다도 더 정체에서 하락으로 전환될 것에 대비하여 보수적 관점에서 서서히 접근할 필요가 있다.
‘세컨드하우스’ 마련 전략
도시 내 근접한 바다, 산, 강과 함께 즐비한 먹을거리, 볼거리, 놀거리가 가득한 우리나라 제2의 도시 부산에서의 휴가, 한 달 살기는 누구나 한 번은 꿈꾸는 로망일 것이다. 세컨드하우스는 이런 멋진 꿈을 위해 필요한 거주시설이다. 일각에서는 나이 들면서 가지지 말고 필요하지도 않은 것 중의 하나로 별장을 꼽는다. 돈만 들어가고 사용하지도 않는다는 의미에서다. 하지만 근래 별장이 아닌 일상에서 느낄 수 있는 작지만 확실하게 실현 가능한 행복, 그러한 행복을 추구할 수 있는 ‘소확행(작지만 확실한 행복) 세컨드하우스’를 찾는 사람이 많아지고 있다. 그러나 현실은 만만치 않은데, 구입 후 다른 부동산과의 세금 문제, 관리 문제 등이 대두하기 때문이다.
결국 부산이라고 하면 바닷가 조망에 대한 선호가 당연히 월등할 것이다. 부산의 바다는 동부산권과 서부산권에 접해 있는데 동부산권 중 해운대구와 수영구의 바다 조망을 염두에 두는 경우는 높은 매입 가격에 대한 부담만 감당할 수 있다면 사용 후 처분 시 투자수익까지 얻을 수 있어 1석2조가 될 것이다. 사용 가치에 더 큰 비중을 둔다면 동부산권의 기장군과 서부산권의 명지신도시권이 적합할 것이다. 최근 가격 대비 효용성 상승에 따라 주목을 받는 영도 지역과 동구 초량동 이바구길(산복도로) 일대도 눈여겨볼 필요가 있다.
바다 조망 지역, 추가 상승 가능성 커
바닷가 조망에 대한 선호가 월등한 지역 내에서 주목받는 세컨드하우스 구입 대상은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 레지던스(생숙), 오피스텔 등이다. 최근 부동산 시장 환경 변화에 따라 종류별 장단점이 막상막하하기에 단적으로 최상인 상품을 특정하기에는 어려움이 있다. 하지만 부산 부동산 시장의 특성을 고려하면 결국 초기 투자 비용이 많이 든 상품순으로 사용 가치뿐만 아니라 앞으로 처분의 용이성 및 투자수익까지 커진다는 것에 유의해야 한다. 상시(常時) 거주 목적의 구입이 아니라 세컨드하우스 목적이기에 경제적 여건이 갖추어진 시기가 구입의 적기다.
그중 해운대구, 수영구의 바닷가 조망이 가능하며, 바닷가 접근이 쉬운 아파트와 정비사업 대상 공동주택의 경우는 현재 시점에서 가격이 상승 반전됐고 추가 상승 가능성이 클 것으로 보여 보다 적극적인 접근이 필요하다.Ⓑ
| 강정규 건국대 부동산학과 졸업, 건국대 대학원 부동산학 석사, 강원대 부동산학 박사 / 교보생명 부동산자산운용전문인력, 동양그룹 투자팀, 창신대 부동산학과 교수 역임. 現 동의대 부동산대학원 원장 겸 미래융합대학 학장 |
