“집이 없어서 결혼이 2년이나 늦어졌어요. 문재인 정권 때 치솟은 집값을 윤석열 대통령이 잡아주나 했더니 파면됐고… 이제 또 이재명의 시대가 오네요. 집값이 오를 일만 남았어요.”
 
  서울에 거주 중인 한 무주택자의 말이다.
 
  윤석열 대통령에 대한 탄핵이 확정되며 오는 6월 3일 조기 대선이 치러질 예정인 가운데, 더불어민주당 이재명 후보가 차기 대통령에 오를 경우 서울 및 수도권 부동산 시장에 적지 않은 변화가 생길 것이란 전망이 나온다.
 
  부동산 업계 안팎에서는 이번 조기 대선을 계기로 ‘문재인 정부 시즌2’가 도래할 수 있다는 분석도 제기된다. 실제로 문재인 정권 시절 대통령비서실과 국토교통부, 한국부동산원이 주택 관련 통계를 왜곡·조작한 정황이 감사원 감사 결과를 통해 드러나며, 시장의 불안감은 더욱 증폭되고 있다.
 
  이런 가운데, 이재명 후보의 부동산 정책에 대한 관심이 높아지고 있다. 이 후보는 문재인 정부의 부동산 실정(失政)을 의식한 듯 관련 질문에 신중한 태도를 보이고 있으나, 그의 선거 캠프 내 부동산 싱크탱크와 사회관계망서비스(SNS)에 올린 발언을 종합하면 향후 정책의 윤곽을 일부 엿볼 수 있다. 이 후보가 밝힌 부동산 정책의 큰 틀은 ▲4기 스마트 신도시 개발(대상 지역 미발표) ▲1기 신도시 인프라 전면 재정비 ▲기본 주택 확대 공급 ▲개발이익 공공환수 강화 ▲공공임대주택 총량 확대 ▲수원·용인·안산 등 노후 계획도시 정비 ▲GTX 확대 개편을 통한 수도권 1시간 생활권 조성 등이다.
 
 
  “규제 완화로 서울 집값 오를 수도”
 

서정렬 영산대 부동산학과 교수.

  서정렬(徐廷烈·61) 영산대 부동산학과 교수의 얘기다.
 
  “이재명 후보의 부동산 정책은 이전에 민주당이 갖고 있었던 부동산 정책과는 결이 다릅니다. 이 후보가 말한 것처럼 ‘중도보수적’인 색깔을 띠고 있어요. 문재인 정부 때는 규제 때문에 서울 부동산 집값이 올라갔다면, 이재명 후보가 집권하면 규제가 아니라 규제 완화 때문에 서울 집값이 올라갈 가능성이 있습니다. 그러면 서울의 똘똘한 한 채에 대한 관심도는 더 높아질 것이 분명해 보입니다.”
 
  이재명 후보는 2020년 경기도지사 시절 “주택은 주거 수단이지 투기·투자 수단이 아니다”라고 밝힌 바 있다. 지난 대선에서는 다(多)주택자에 대한 중과세와 그 세수(稅收)를 전 국민에게 환급하는 방안을 제시하기도 했다.
 
  그러나 이번 6·3 조기 대선을 앞두고는 기조에 변화가 감지된다. 이 후보는 2025년 5월 8일 경제 유튜버들과의 연합 토크쇼에서 “투자 수단으로 부동산에 접근하는 것을 막을 길은 없다”며 “세금으로 억누르기보다는 실수요자에게 충분히 공급하자는 쪽”이라고 말했다. 이어 그는 “과거에는 집이 주거용이지 투자·투기용이 아니라고 말했지만, 현실은 그렇지 않더라”며 “더 많은 주택을 공급해 시장 안정에 기여하겠다는 입장”을 내비쳤다. 문재인 정부와 달리 ‘억제’ 중심이 아닌 ‘공급 확대’ 중심의 정책 기조 전환을 명확히 한 것이다.
 
 
  “진보 정권과 결이 다른 이재명式 부동산”
 

강정규 동아대 부동산대학원장.

  강정규(姜晶奎·57) 동아대 부동산대학원장의 얘기다.
 
  “이재명 후보가 내놓은 부동산 정책은 과거 진보 정권의 정책 기조와는 많이 다릅니다. 특히 재개발·재건축의 진입 장벽을 낮추겠다는 방침이 그렇습니다. 이는 진보 정권이 그동안 지향해 왔던 방향과 결이 다른 것으로, 이 후보의 부동산 정책 기조에 큰 변화가 생겼다고 볼 수 있습니다. 과거에는 공급 확대를 강조하면서도 재개발·재건축은 집값 상승이나 투기 유발에 대한 우려로 금기시됐습니다. 하지만 이번 정책은 이러한 사업들을 공급의 한 축으로 재인식하겠다는 시각의 전환을 보여주고 있습니다.”
 
  — 재개발·재건축 규제 완화는 시장에 어떤 영향을 미치나요.
 
  “도심 지역의 주택 공급이 크게 늘어날 것입니다. 이렇게 되면 공급 확대에 따라 주택 가격 안정에도 상당한 영향을 미치겠죠. 이는 그동안 진보 정권이나 민주당이 추진해 온 정책 기조와 비교했을 때 상당히 획기적인 변화입니다. 실제로 실현된다면, 과거 진보 정권이 펼쳐온 여러 정책적 선례보다 부동산 시장 안정화에 더 큰 기여를 할 수 있을 것으로 보입니다.”
 
  이재명 후보의 재개발·재건축 진입 문턱을 낮추는 공약은 문재인 정부의 부동산 정책과는 확연히 다른, 차별화의 시도로 보인다. 문 정부는 투기 억제, 실수요자 보호, 주거 공공성 강화를 목표로 재개발·재건축 사업의 진입 장벽을 높였다는 평가를 받는다.
 
 
  “서울·수도권은 自家 소유에 대한 욕구 강해”
 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수.

  이재명 후보의 부동산 정책은 ‘공급 확대’에 방점이 찍혀 있다. 이 후보는 2025년 4월 25일 자신의 SNS를 통해 수도권 주택 공급 확대 구상을 밝힌 바 있다. 정비사업 활성화를 통한 공공주택 공급 확대가 주요 골자다. 이에 대해 무주택자나 청년층은 긍정적인 반응을 보이고 있으나, 일부 전문가들은 재정적 지속 가능성에 우려를 표한다.
 
  서진형(徐鎭亨·61) 광운대 부동산법무학과 교수는 “기본 주택 공급은 주거 복지 차원에서 바람직하다고 여길 수 있다”면서도 “문제는 재원 마련 방안이 뚜렷하지 않다는 점”이라고 지적했다.
 
  “기본 주택 공급에는 막대한 자금이 들어갑니다. 그런데 이런 정책을 대책 없이 추진하다 보면 결국 정부 재정이 감당하지 못하는 상황이 발생할 수밖에 없습니다. 모든 국민에게 정부가 직접 주택을 제공할 수는 없는 일입니다. 주택 문제는 기본적으로 개인이 해결해야 할 문제입니다.”
 
  다만, 서 교수는 “공공주택 공급이 증가하면 수요가 분산돼 가격 안정에 일정 부분 기여할 수 있다. 공급되는 주택의 ‘주거 수준’이 핵심 관건이 될 것”이라고 덧붙였다.
 
  — 수도권이나 역세권 수요도 상당할 텐데요.
 
  “맞습니다. 사람은 소득이 오르면 더 넓고 나은 집으로 옮기고 싶어지기 마련입니다. 이런 수요까지 충족시킬 수 있는 기본 주택이 공급될 수 있을지가 정책의 성패를 좌우할 것입니다. 결국 재정 문제와 연결될 수밖에 없습니다.”
 
  — 자원이 부족한 젊은 층에게는 좋은 정책이라는 생각이 드는데요.
 
  “젊은 층에게 지원해 주는 것은 바람직한 일입니다. 그런데 다소 포퓰리즘(Populism)적인 정책이라는 우려가 들어요. 결국은 표를 얻기 위한 방안이 아닐지….”
 
  서정렬 교수 역시 “현재 우리나라 공공주택 비율은 유럽에 비해 낮기 때문에, 공공임대 확대는 정책적으로 바람직한 방향”이라고 평가했다.
 
  그러면서도 “서울이나 수도권은 자가 소유에 대한 욕구가 강하기 때문에, 장기적으로는 공공임대주택이 ‘주거 사다리’로써 제대로 기능할 수 있을지 다소 의문이 든다”고 말했다.
 
  “무주택자나 청년층은 자금이 부족하니 공공임대에서 시작하는 것이 타당할 수 있습니다. 그런데 만약 이 정책이 장기 거주를 전제로 한다면, 이는 단순한 사다리가 아니라 ‘목적지’가 될 수 있습니다. 자가를 소유하지 않아도 된다는 인식이 생기면 일정한 매력은 있지만, 우리 사회의 소유 욕구 구조와 얼마나 부합할 수 있을지는 두고 볼 문제입니다.”
 
 
  “공공임대가 주거 사다리일 수는 있지만…”
 

박종철 세종사이버대 부동산자산경영학과 겸임교수.

  이재명 후보는 2022년 20대 대선에서도 ‘기본 주택’ 공급 확대와 함께 ‘개발이익 환수’를 주요 공약으로 내세운 바 있다. 당시 그는 “많은 국민이 부동산 개발·운영 수익을 공유할 수 있게 하겠다”며 ▲개발부담금 부담률 상향 및 공정부과 ▲개발이익 연동 코인 발행 및 국민 개발 리츠 실시 ▲공모·상장형 리츠 활성화 등을 약속했다.
 
  이번 조기 대선에서도 서울과 수도권 노후 도심의 공급 확대를 강조하면서, 재건축 초과이익 환수제(재초환)를 둘러싼 논쟁이 다시금 부상(浮上)하고 있다. 정비사업의 발목을 잡는 대표적 규제로 꼽히는 재초환 문제에 대한 이 후보의 구체적 입장이 요구되는 이유다.
 
  박종철(朴種喆·58) 세종사이버대 부동산자산경영학과 겸임교수의 얘기다.
 
  “개발이익 환수를 강화하면 단기적으로 민간 개발 사업자들의 사업 수익성이 저하되어 개발 투자가 위축될 가능성이 높습니다. 이는 신규 사업 진입 장벽을 높여 공급을 오히려 줄이는 역효과를 낼 수 있습니다.”
 
  — 개발사업자나 민간 건설사들의 공급 의지가 위축되지는 않을까요.
 
  “민간개발 부문에서 시행자가 이익을 가져가는 것을 금기시하는 것은 민간 분야의 공급을 위축시킬 수 있으며, 이익이 민간에 배분되어 발생하는 긍정적인 효과를 간과하는 것입니다.”
 
  — 새로운 개발 방식이 등장할 가능성은 없을까요.
 
  “리츠(REITs), 공공민간협력사업(PPP) 등 새로운 금융 및 개발 방식이 확대될 가능성이 있으나, 초기 적응 기간이 필요합니다.”
 
 
  ‘세종 천도’ 공약에 부동산 들썩
 
  한편, 조기 대선을 앞두고 세종시 부동산 시장이 들썩이고 있다. 유력 대선 후보인 이재명 후보가 ‘세종 천도(遷都)’를 사실상 공약으로 명시하면서 기대감이 급속히 확산되고 있기 때문이다.
 
  이 후보는 “세종을 행정수도의 중심으로 완성하고, 국회 세종의사당과 대통령 세종집무실을 임기 내 건립하겠다”며 제2차 공공기관 이전의 뜻을 밝혔다. 이에 따라 2025년 5월 첫째 주 세종시는 전국에서 가장 높은 아파트 가격 상승률을 기록했다. 실제 세종시 나성동 ‘나릿재1단지 리더스포레’ 전용 99㎡는 2025년 5월 2일 11억5000만원에 거래되며 작년 9월 기록한 최고가(10억7000만원)를 넘어섰다. 불과 5개월 전인 2024년 12월에는 같은 단지 동일 면적이 8억9500만원에 거래된 바 있어, 단기간 내 2억5000만원 이상 상승한 셈이다.
 
  그러나 행정수도 이전 논의는 선거 때마다 등장하는 단골 공약으로 실제 실현 가능성은 여전히 불확실하다는 지적이 많다. 해외 사례를 봐도 수도 이전은 단기간 내 완결할 수 있는 사안이 아니다. 튀르키예(터키) 앙카라는 1923년 수도 이전 후 90년이 지났지만, 정치·행정적 수도의 기능만을 유지하고 있다. 브라질 수도 브라질리아는 자족(自足) 기능의 취약으로 도시 공동화(空洞化) 현상을 극복하지 못했으며, 독일은 통일 후 본에서 베를린으로 수도를 이전한 후 극심한 행정 비효율이 생겼다.
 
  강정규 원장의 얘기다.
 
  “행정수도를 이전한 해외 사례들을 보면, 행정력 분산을 통해 균형 발전을 도모하려는 점에서 바람직하다고 생각합니다. 다만 수도권의 인프라가 지방으로 분산된다고 해도, 대부분의 선진국을 보면 수도와 관계없이 기존 제1의 경쟁력을 갖고 있던 도시는 여전히 그 위상을 유지하고 있는 경우가 많습니다.”
 
  — 이스탄불에서 앙카라로 수도를 이전한 튀르키예와 같은 사례를 말하는 거죠?
 
  “그렇죠. 이처럼 경제력을 행정수도와 연계해 인위적으로 효과를 내려는 정책은 신중해야 합니다. 행정력을 중심으로 한 수도 이전, 즉 이원화(二元化)된 형태는 지방의 경쟁력을 강화하는 데는 긍정적일 수 있습니다. 하지만 경제력까지 새 수도로 이전하려는 인위적인 노력은 보다 신중하게 검토되어야 한다고 생각합니다.”
 
  — 서울 부동산은 포기하지 않을 것 같다는 생각이 드네요.
 
  “수도 이전이 급진적으로 추진되지 않는다면, 경제력은 여전히 서울에 남아 있을 가능성이 큽니다. 이런 점에서 중장기적으로 봤을 때, 현재처럼 높게 형성된 서울 집값이 급격히 하락하거나 침체될 가능성은 크지 않다고 생각합니다.”
 
  서정렬 교수의 얘기다.
 
  “이 후보가 세종시를 언급하자마자 세종시 주택 가격이 오른 걸 보면, 결국 부동산 가격 상승을 부추기는 결과로 이어질 수 있다는 우려가 듭니다. 대통령실과 국회를 세종시로 이전하겠다는 발상 자체는 충분히 발표할 수 있다고 보지만, 실현 가능성 측면에서는 선언적으로만 너무 앞서 나가기보다는 구체적인 실행 방안을 함께 제시해야 어느 정도 신뢰를 얻고 실제로 추진될 거란 믿음을 주지 않을까요?”
 
  박종철 겸임교수도 세종시로의 행정수도 이전은 정치적 혼란을 야기할 가능성이 크다고 꼬집었다.
 
  “세종시 천도론은 행정 효율성보다는 정치적 논란을 키울 가능성이 크고, 수도권 집중 완화 효과도 제한적일 것으로 보입니다. 이미 일부 행정 기능이 이전된 현재에도 수도권 과밀 현상은 여전히 계속되고 있습니다. 오히려 ‘두 집 살림’이 더 늘어나 행정의 비효율성이 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.”
 
 
  “1기 신도시 정비, 수도권 쏠림 심화시킬 수도”
 

지난 2020년 3월 17일 오전 경기도 하남시 교산 3기 신도시가 들어설 천현동, 교산동, 춘공동의 모습. 사진=조선DB

  이재명 더불어민주당 후보는 ‘노후 계획도시 정비 특별법’에 따라 1기 신도시 재건축 사업을 적극 추진하겠다는 입장을 밝혔다. 이 후보는 “1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)의 노후 인프라를 전면 재정비하고, 수원·용인·안산·인천 연수·구월 등의 노후 계획도시 정비도 적극 지원하겠다”고 말했다.
 
  해당 공약에 대해 서정렬 교수는 ‘양극화(兩極化) 심화’ 가능성을 우려했다.
 
  “1기 신도시는 지역적으로 수도권에 포함됩니다. 수도권의 주거환경 개선에는 분명 도움이 되겠지요. 하지만 수도권이 더 좋아지는 만큼, 지방 인구의 수도권 유입이 더 가속화될 수 있습니다. 결과적으로 수도권과 비수도권 간의 양극화가 더 심화될 우려가 있습니다.”
 
  — 4기 스마트 신도시 개발도 언급했는데요.
 
  “사실 아직 3기 신도시도 구체적인 일정이 제대로 나오지 않았습니다. 일부 발표된 곳도 있지만, 실제로 첫 삽조차 뜨지 못한 지역이 대부분입니다. 이런 점에서 보면 이재명 후보가 내세운 4기 신도시 공약은 일종의 ‘희망보험’ 같은 제시로 보입니다. 이 후보가 당선되더라도 임기 내 실현되긴 어려울 것이고, 그래서 다소 뜬금없고 실현 가능성도 낮다고 판단됩니다.”
 
  강정규 원장은 4기 신도시 공약의 핵심은 ‘속도’에 있다고 강조했다.
 
  “4기 신도시는 말 그대로 ‘스마트하다’는 말에 걸맞게, 소규모로 빠르게 진행하는 것이 관건입니다. 단순한 베드타운이 아니라, 규모는 작더라도 양질의 일자리를 함께 갖춘 직주근접형 도시로 조성되어야 합니다.”
 
  — 분당이나 판교처럼, 일자리와 주거가 함께 있는 형태를 말하는 거군요.
 
  “네, 맞습니다. 규모를 줄이더라도 일자리와 함께 빠르게 진행한다면 신도시 완성 시기도 앞당길 수 있겠지요. 예를 들어 기업이나 연구소 같은 양질의 일자리를 제공할 수 있는 시설들이 함께 들어선다는 전제하에 진행하면 실행 가능성이 높다고 생각합니다.”
 
 
  “투기 억제나 가격 급등 막는 규제책 병행돼야”
 
  이와 함께 여의도 금융허브와 용산 국제업무지구 연결, 홍릉·상계를 바이오메디컬 클러스터로, 세운상가·남대문·동대문·성수동을 도심 제조업 밸리로, 구로·금천·테헤란로·양재를 AI·IT 산업 밸리로 재편하겠다는 정책도 내놨다. 이에 대해 강 원장은 투기를 막을 수 있는 규제책을 마련해야 한다고 강조했다.
 
  “이런 정책들은 주택 가격 상승에 영향을 미칠 수 있는 요소라고 생각합니다. 대규모 개발은 고물가 상황에도 영향을 줄 수 있고, 경제 회복에는 도움이 되겠지요. 하지만 동시에 부동산 가격을 자극할 가능성이 크기 때문에, 투기 억제나 가격 급등을 막기 위한 규제책이 병행되어야 한다고 봅니다.”
 
  — 구체적으로 말씀해 주세요.
 
  “예를 들어, 경제 회복을 위한 대규모 개발이 진행되면 그 주변의 부동산이나 주택 가격이 투기적으로 오를 수 있습니다. 이를 억제하기 위해 일정 수준의 가격 안정 대책을 함께 마련하는 것이 효과적일 것입니다.”
 
 
  ‘국토보유세’ 사실상 철회했지만…
 

지난 2020년, 문재인 정부 부동산 대책을 반대하는 시위 현장. 사진=뉴스1

  눈길을 끄는 점은, 2021년 대선 경선에 출마한 당시 이재명 후보의 부동산 공약과 다르게 ‘규제’를 보는 시각이 완전히 달라진 점이다. 이 후보는 토지이익배당금(국토보유세) 신설을 통해 부동산 실효세율을 1%까지 끌어올리겠다는 공약을 내건 바 있다.
 
  당시 이재명 후보가 주장한 국토보유세는 토지를 가진 사람이 토지 가격의 일정 비율을 세금으로 내도록 하는 제도다. 헌법에 규정된 토지공개념을 구현하기 위해 개인 자산으로 볼 수 있는 토지에 일괄적으로 세금을 매기겠다는 것이다.
 
  그런데 이번 대선에서는 국토보유세를 사실상 철회했다. 2025년 2월 24일 삼프로TV 유튜브 채널에 출연해 “국토보유세 문제는 제가 보기에 무리한 것 같다. 수용성이 너무 떨어진다”고 인정하며 “구상에 불과했다. 반발만 받고 표는 떨어지고 별로 도움이 안 됐던 것 같다”고 설명했다.
 
  비록 공식적으로는 국토보유세 도입을 철회한 모양새지만, 이 후보는 2017년 민주당 대선 후보 경선에서도 같은 공약을 제시한 이후 줄곧 도입 필요성을 강조해 왔다. 경기도지사 시절에는 “중앙정부가 부담스럽다면 지방정부에 토지보유세 신설을 허용해 달라”고 제안한 바 있다. 일각에서는 이런 이력을 감안해 그가 당선 이후 국토보유세 도입을 추진할 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.
 
  만약 국토보유세가 추진된다면 부동산 시장에는 어떤 영향을 줄까. 박종철 겸임교수는 “국토보유세는 장기적으로는 토지 투기를 억제하는 데 일부 효과가 있을 수 있지만, 단기적으로는 효과가 제한적”이라고 평가했다.
 
  “국토보유세는 장기적으로 볼 때 토지 투기 억제에 부분적으로 효과가 있겠지만, 단기적으로는 효과가 제한적입니다. 특히 수도권 등 핵심 지역의 토지 보유자들은 비용 전가로 인해 임대료 인상을 통해 세 부담을 임차인에게 전가할 가능성이 큽니다.”
 
  — 조세 저항 가능성도 있겠군요.
 
  “네. 과거 종합부동산세 사례처럼 강력한 조세 저항이 예상됩니다. 특히 중산층의 반발이 클 수밖에 없고, 정치적 부담도 상당할 것입니다. 자기 집에서 자기가 월세를 내고 사는 상황과 다를 바 없다는 인식이 생길 수 있죠.”
 
 
  “탁상행정식 부동산 정책은 오히려 역효과”
 
  한편 이재명 후보의 부동산 정책에 대한 기대감이 커지면서 건설주들은 일제히 상승세를 보이고 있다.
 
  2025년 5월 1일 한국거래소에 따르면, 같은 달 9일 KRX건설지수는 660.18을 기록하며 한 달 전인 4월 9일 대비 86.3포인트(15%) 상승했다. 올 초까지만 해도 원자재 가격 급등과 수주 감소 등의 영향으로 지수는 540선에 머물러 있었다.
 
  하지만 이재명 후보의 당선 가능성이 부각되면서 분위기가 급변했다. 현대건설은 5월 8일 52주 신고가를 경신했고, 4월 9일(3만5850원) 대비 5월 9일(4만1200원)까지 한 달간 주가가 15% 올랐다. GS건설(17.8%), 대우건설(18%), 삼성물산(13.6%), DL이앤씨(13%) 등 주요 건설사들도 일제히 강세를 보였다.
 
  그러나 전문가들은 “정책 실현 가능성보다 표심을 겨냥한 ‘포퓰리즘성 공약’이 아니냐”는 우려의 목소리를 내고 있다.
 
  박종철 겸임교수는 다음과 같이 지적했다.
 
  “‘아마 여기가 가려울 거야’라고 짐작하기보다는, 실제로 가려움을 겪는 사람에게 직접 어디가 가려운지 물어보고 정책을 제시해야 합니다. 책상 위에서 만들어진 탁상행정식 부동산 정책은 오히려 역효과를 불러올 수 있습니다.”⊙