수익형 부동산 투자는 여유자금을 갖춘 수요층을 중심으로 접근하되, 투자 지역 선정에 있어 신중하게 접근해야 합니다
부동산 임대소득은 다른 소득과 합산과세되는 종합소득세 과세대상임을 감안할 때 실질 수익률은 당초 기대보다 대폭 낮아질 수 있다
은퇴를 앞두신 분들이 퇴직금 투자를 고민할 때 단연 먼저 떠오르는 것이 바로 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산입니다. 매달 고정적인 임대료 수입과 함께 높은 가격 상승으로 시세차익 효과까지 누릴 수 있기 때문입니다. 하지만 요즘처럼 부동산 시장 침체가 장기화되는 상황에서 과연 부동산 투자를 통해 과거처럼 두 마리 토끼를 잡을 수 있을까요?부동산 임대소득은 다른 소득과 합산과세되는 종합소득세 과세대상임을 감안할 때 실질 수익률은 당초 기대보다 대폭 낮아질 수 있다
[비밀의 열쇠]
지난 2005년 정도까지만 해도 상가 등 수익형 부동산 투자를 통한 높은 수익률 실현은 얼마든지 가능했습니다. 하지만 그동안 개발 열풍에 따른 토지 가격 상승에 비해 임대료 상승은 더디게 진행되었고 공실률은 과거 대비 2배 수준까지 대폭 상승해 수익률이 지속적으로 낮아지고 있는 실정입니다.
그러다 보니 자연스럽게 부동산에서 나오는 고정 수입으로 안정적인 노후 생활을 꿈꿔왔던 은퇴 예정자들은 예상치 못한 재정상의 어려움에 직면할 수밖에 없는 상황입니다. 따라서 이제는 부동산에 대한 관심을 조금 낮추고 핵심지역을 중심으로 신중한 투자가 필요한 시점입니다.
수익형 부동산은 임대료 수입과 시세차익이 중요
은퇴자들은 가계자산의 상당부분이 부동산에 집중되어 있는 경우가 많은 만큼 이를 어떻게 활용하느냐에 따라 노후 생활의 성패가 달라질 수도 있다.
이러한 상황에서 더욱 주목받고 있는 것이 바로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 금융시장 불안에 따라 안전자산 선호에 대한 요구가 증가하면서 장점이 부각되고 있다.
특히 수익형 부동산에서 매월 발생하는 임대료를 통해 생활비를 충당할 수 있고 경기가 좋아져 부동산 시장이 활성화되면 높은 시세차익까지 기대할 수 있다는 점은 금융상품과 차별화되는 투자 메리트이다.
게다가 부동산 불패신화에 근거한 심리적 만족감도 빼놓을 수 없는 장점이다.
| ▣ 수익형 부동산 매달 정기적인 임대료 수입이 발생하는 부동산을 말하며 상가, 오피스텔, 원룸주택 등이 이에 해당된다. 수익형 부동산은 부동산이 가지고 있는 시세차익 이외에 금융상품처럼 투자에 따른 이익이 고정적으로 발생한다는 특징이 있다. |
환금성 부족이 최대의 아킬레스건
하지만 기대와 달리 최근의 수익형 부동산 시장은 그다지 호의적이지 못하다.
은퇴 인구의 증가와 월세 수익 선호 등이 복합되면서 가격은 고점에서 떨어지지 않은 반면, 투자수익률을 결정짓는 임대료 상승은 이를 따라가지 못하면서 수익률이 하락세를 지속하고 있기 때문이다.
수익형 부동산은 환금성이 부족해 은퇴 후 자녀 결혼, 의료비 지출 등 일시적인 자금 필요시 대응력이 떨어진다는 점도 문제이다. 물론 대출을 받으면 되지만 대출이자 발생으로 인해 생활비를 줄여야 하는 결과가 초래되는 것이다.
또한 부동산 임대소득은 다른 소득과 합산과세되는 종합소득세 과세대상임을 감안할 때 실질 수익률은 당초 기대보다 대폭 낮아질 수 있다는 점도 부동산 투자시 감안해야 할 부분이다.
| ▣ 부동산 임대소득 개인이 부동산, 부동산상의 권리 등을 임대하고 받는 사업소득으로 상가임대료가 대표적이다. 주택의 경우 1주택 임대료는 비과세이나, 고가주택 임대료와 3주택자의 전세보증금의 간주임대료는 과세대상이 된다. |
수익형 부동산 투자, 어떻게 접근해야 할까?
수익형 부동산 투자는 안정적인 임대수익과 시세차익을 동시에 기대하면서 출발하지만 대부분 1차적으로 관리상의 어려움에 직면하게 된다. 게다가 시간이 지나면 건물이 노후화되어 차츰 추가적인 유지보수비용이 증가할 수 밖에 없다.
따라서 공실률 감소를 위한 임대차 관리와 건물의 물리적 상태를 양호하게 유지하는 시설관리 등을 적절하게 혼합할 수 있는 전략이 필요하다. 이를 위해서는 기존에 임대사업에 대한 노하우를 갖춘 수요층 중심으로 투자가 이루어져야 할 것이다.
결과적으로 이제는 예전보다 부동산에 대한 의존도를 낮추고 투자 지역 선정에 있어서도 더욱 신중을 기해야 한다.
이러한 관점에서 꾸준한 임차수요가 유지될 수 있는 지역을 최우선으로 고려해야 한다. 또한 지하철 역세권이나 상권 활성화지역, 업무시설 집중지역 등과 같이 유동인구가 풍부하고 교통 접근성이 우수한 지역도 눈여겨볼 필요가 있다.
Q&A로 알아보는 심화학습
Q : 수익형 부동산 투자 시 조심해야 할 부동산에는 어떠한 것들이 있나요?
A : 수익형 부동산에 대한 관심이 고조됨에 따라 최근 들어 원룸텔, 고시텔 등의 소형 주거시설 공급이 눈에 띄게 늘어나고 있습니다. 이러한 부동산들은 확정 임대료 보장을 내세우며 연 10%대의 높은 수익률이 가능해 보이지만 지나치게 높게 가정한 임대료 수준과 공실률 증가 등으로 인해 실제 달성 가능성은 낮습니다. 게다가 각각의 가구마다 소유권이 명확한 구분등기가 아닌 공동소유 형태의 지분등기로 되어 있어 재산권 행사에 제약이 많기 때문에 가급적이면 투자를 피해야 할 것입니다.
Q : 수익형 부동산 투자 시 반드시 알아야 할 투자 Tip은?
A : 일반적으로 투자를 권유하는 분들은 대상 부동산에 대해 주변 중개업자나 관리업체 등에 맡기면 건물도 양호하게 관리하고 공실도 알아서 처리해 주기 때문에 소유자는 특별히 신경을 쓸 필요가 없다고 말합니다. 하지만 주의하셔야 할 점은 해당 부동산과 관련하여 범죄나 화재 등의 사고가 발생하게 되면 모든 책임은 소유자에게 돌아간다는 점입니다.
따라서 소유 부동산을 관리할 여력이 되지 않는다면 주변의 말만 믿고 무턱대고 투자를 결정하지 말아야 하겠습니다. 이런 관점에서 지역적으로 먼 거리에 있는 부동산은 투자 시 더욱 주의를 기울여야 할 것입니다. 또한 투자 단계에서 제시받는 수익률은 대개 세전수익률인 만큼 개인소득과 연계하여 실질적인 세후수익률을 꼼꼼하게 따져보고 접근해야 합니다.
Q : 수익형 부동산 투자 대상으로 어느 지역이 적합할까요?
A : 신분당선 개통으로 인해 중심권역이 더욱 확장되고 있는 강남역 일대와 강남권과 지하철로 20분 거리 내에 있으면서 대학가와 인접한 2호선 서울대입구역 일대, 연세대 등 대학이 밀집한 홍대~신촌~이대역 일대 등이 우선 투자지역으로 관심을 가져볼 만합니다.
한편 최근 들어 판교, 광교 등 신도시를 중심으로 상가 분양이 많은데 이들 지역은 발전가능성은 높으나 주변 대비 높은 분양가와 시장 불확실성 등으로 인해 자칫 은퇴 이후의 안정적인 생활비를 고려했던 수요자들에게 손실을 끼칠 수 있으므로 투자에 신중을 기하셔야 할 것입니다.
