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NewsRoom Exclusive
  1. 칼럼

귀농 현실과 山地 구매의 조건은....

김승열  법률큐레이터, 한송온라인리걸센터(HS OLLC) 대표 변호사

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귀농귀촌에서 산지의 매입에 주목할 필요가 있다. 임업에 대한 지원정책과정에서 많은 혜택이 있다. 다만 이를 제대로 알지 못할 뿐이다. 예를 들어 산지의 감정평가에 그 위에 심은 나무에 대한 가격이 반영되지 않아서 이에 대하여 주의 깊에 주목할 필요가 있다. 이를 감안하면 의외의 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 산지는 또 다른 매직이고 임업은 새로운 블루오션인 셈이다.
산지 구입이후에 나무를 벌채를 하여 이를 팔아 이익을 취할 수 있다. 그리 어려운일이 아니다. 벌목가를 불러 벌채를 요청하고 돈을 받으면 된다. 이 역시 정부에 요청할 수도 있다. 그 놀라운 점은 여기에 있다. 벌채와 판매를 다 대행해주고 이 작업을 위하여 정부에서 임도도 만들어 준다. 그리고 새로운 나무를 정부의 돈으로 식재작업을 다 마쳐준다.
귀농·귀촌의 로망은 뭘까. 나지막한 산이나 굽이치는 강을 끼고 여유로우면서도 자유로운 전원 삶일 것이다. 더러는 농업에 종사하는 사람도 있다. 그러나 작물을 직접 재배하는 1차 산업으로서의 농업은 그리 간단하지 않다. 귀농보다 귀촌이 더 적응하기 낫다는 말이 나온다. 농업에 종사하는 경우도 전체 투입양의 20%정도만 투자하는 사례가 많다.
 
실제 농업관련 법상으로도 농업 즉 작물재배에 전체의 20%만 투입해도 농업 종사자로 인정하고 있다. 나머지 인적 물적 투입은 농업관련  2차 산업 내지 3차 산업에 집중할 수 있다. 6차 산업이기 때문이다. 이처럼 다소 여유로운 포트폴리오를 구성하는 사람이 다시 도심으로 돌아가는 비율이 낮다고 한다. 실제로 농작물을 재배하는 일이 생각보다 힘이 든다. 무엇보다 판로의 개척이 쉽지 않다. 관련 비용도 너무 많이 든다. 토지 매입관련 비용은 전체 투입자금의 겨우 30% 정도에 불과해 보인다.
머릿속으로 생각해 보면 이해하기 어려울지 모르지만, 생각해 보라. 무의 상태에서 새로 시작하기 때문에 모든 과정이 생소하다. 농업관련 재료나 기계설비 자금 등은 상상을 초월할 정도의 비용이 든다. 우리 주위에는 귀농을 위해 준비한 모든 금액을 다 소모하고 지쳐 두 손을 드는 경우도 적지 않다.
 
다시 산의 이야기로 돌아가자. 먼저 어떤 산이 가장 좋을 것인가? 일반적으로 산의 값이 상대적으로 낮을 것으로 기대한다. 물론 대지나 전, 혹은 답보다는 상대적으로 낮은 것은 사실이다. 그러나 그 차이가 크지 않다. 최근 전원주택 영향으로 산지 역시 상당히 고가를 호가하여 놀라게 되는 경우가 적지 않다.
그렇다면 과연 어떤 산이 좋은 산인가? 무엇보다도 먼저 도로가 있어야 한다. 도로를 눈에 비유하는 데 해당 산지로 왕래할 수 있는 도로가 없으면 이를 맹지라고 한다. 즉 눈이 없다는 이야기다. 도로가 없으면 그 산지로 가는 것 자체가 불편하다. 그리고 추후 필요한 시설을 구축하는 데에 필요한 인허가를 받기 어렵다. 물론 도로를 사후에 개설하는 방법은 여러 가지가 있을 수 있다. 여기에 주목할 점이 있다. 경우에 따라서는 사후에  도로 개설하는 비용이 당초 토지 구입비보다도 그 크게 들 수도 있다.  물론 맹지를 싸게 사서 추후 도로를 개설하여 당초 구입지의 10배 이상의 이익을 취하는 경우도 있을 수 있다 그러나 사후 도로개설은 그리 간단한 일이 아니다. 그간 마음고생을 생각하면 결코 추천하기 어렵다.
 
두 번째는 경사가 완만해야 한다. 경사가 급하면 산지 개발허가가 나오지 않는다. 즉 산의 개발자체가 어렵다는 이야기다. 법상으로는 25%가 기준이 된다. 물론 이를 회피하는 방안도 있을 수는 있다. 그러나 그와 같은 예외적 사유를 활용하는 것도 여러 조건이 맞아야 한다. 즉 예외 해당 사유를 만들어야 하고 또한 이에 해당되는지 여부를 판단해야 하는데 그리 쉽지 아니하다. 또한 해당 산지를 활용하는 데에 많은 비용이 들게 된다. 따라서 이와 같이 곤란한 상황을 피하기 위하여서는 경사도가 완만한 산지를 구입하는 것이 중요하다.
 
그리고 가능하면 나무가 많은 산을 사는 것이 좋다. 경매 등에 나오는 산지의 경우에 감정평가사의 감정가격이 기재되어 있다. 누구나 이 가격을 참조하게 된다. 그런데 산지의 경우에 감정평가사는 산지위에 있는 나무에 대한 평가를 하지 아니한 채 감정가격을 제시한다. 기본적으로 감정평가사가 나무의 가격을 평가하는 데에 전문성을 갖추기 어렵다. 물론 나무에 대한 감정가격이 포함된 감정가격을 제시할 수는 있을 것이다.  문제는 나무의 가격을 평가하는 데에는 많은 시간과 노력이 필요하다는 점이다. 또한 나무를 제대로 감정할 감정평가사가 그리 많지 않다. 그렇다면 다른 전문가를 투입하여 나무에 대하여 별도로 감정을 할 수 밖에 없다. 이는 곧 경매비용의 증가를 의미한다. 이는 채권자, 채무자 그리고 법원 모두 원하지 아니한다. 그러나 산지를 구입함에 있어서는 반드시 현장에 가서 현지의 나무의 가격을 감안하여야 한다. 여기에 산지 경매의 매직이 숨어 있다.
 
산지 구입이후에 나무를 벌채를 하여 이를 팔아 이익을 취할 수 있다. 그리 어려운 일이 아니다. 벌목가를 불러 벌채를 요청하고 돈을 받으면 된다. 이 역시 정부에 요청할 수도 있다. 그 놀라운 점은 여기에 있다. 벌채와 판매를 다 대행해주고 이 작업을 위하여 정부에서 임도도 만들어 준다. 그리고 새로운 나무를 정부의 돈으로 식재작업을 다 마쳐준다. 그야말로 일석삼조이상이다.  임업은 알면 알수록 신기로운 블루오션인 셈이다.

입력 : 2019.11.25

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김승열의 지식재산과 문화예술

⊙ 법무법인 양헌 대표변호사, KAIST 겸직 교수 ⊙ 55세, 서울대 법학과 졸업. 美 보스턴대 국제금융법 석사, 미국 노스웨스턴 법과대학 LL.M. ⊙ 사법시험 합격(24회), 환경부·보건복지부 고문변호사, 금융위 자금세탁방지정책위원, 미국 뉴욕주 Paul, Weiss 변호사, 대통령 직속 국가지식재산위 산하 지식재산활용전문위원장 역임. 現 한송온라인리걸센터(HS OLLC) 대표 변호사, 대한중재인협회 수석 부협회장(PRESIDENT ELEC)
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