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분양가 상한제 시행 코앞...과연 善意의 결과 가져올까

여당측 지자체장 多數 상황 ‘분양가 상한제’, 조합원 이익보다 정치적 결과 나올 수도

정광성  월간조선 기자

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서울 송파구 일대 공사 중인 한 아파트 전경.
분양가 상한제가 7월 29일 시행된다. 민간택지에 아파트를 분양하면서도 시행 주체 마음대로 분양가를 책정하기가 힘들어진다. 상황이 이렇다보니 제약을 피하기 위해 너도나도 분양에 나서고 있다.

7월은 원래 전통적 분양 비수기다. 그런데 올해 7월은 어느 성수기 못잖은 분양 행진이 이어질 것으로 보인다. 올초 코로나19 사태가 시작되면서 조합이나 건설사들이 선뜻 분양에 나서지 못하다 ‘분양가 상한제’라는 벽이 눈앞에 다가오자 이젠 더 이상 늦출 수 없다고 생각한 것이다.

국토교통부는 지난해 10월 28일까지 관리처분인가 신청을 마친 재개발 재건축 조합 및 사업계획 승인을 신청한 주택조합 중 이번 달 28일까지 입주자 모집공고를 신청한 경우에는 분양가상한제를 적용하지 않도록 경과조치를 두었다. 이 조치가 이제 한 달이 채 남지 않게 된 것이다.

작년 7월 비해 7.5배에 달하는 일반분양

한 리서치 업체에 따르면, 7월 중 서울에서 분양될 아파트 물량은 무려 16개 단지 3만1368가구에 이른다. 그중 1만2834가구가 일반 분양 예정. 지난해 7월 1708가구가 공급된 것과 비교하면 약 7.5배에 이르는 일반분양 물량이다.

주요공급 단지는 △길음역 롯데캐슬 트윈골드 △노원 롯데캐슬 시그니처 △롯데캐슬 리버파크 시그니처 등 재개발 단지들과, △둔촌주공 재건축(예정) △디에이치 퍼스티어 아이파트 등 재건축 단지가 있고, 도시형 생활주택으로 △힐스테이트 세운 △아현 푸르지오 클라시티 등이 있다.

물론 분양이 평화롭게 진행되고 있는 것은 아니다. 대형 재건축 재개발이 일부 주민들의 반대로 표류하고 있는가 하면, 어떤 곳에서는 분양가상한제에 따라 분양가를 산정하면 오히려 더 높은 가격을 붙일 수 있다는 설익은 주장까지 내세우면서 분양에 반대하는 움직임도 있다. 분양가상한제와 관련해 전문가들 역시 비판적 입장을 나타내는 이들도 있다.

분양가 상한제가 시행되면 지방자치단체 분양가 심사위원회에서 분양가를 결정하기 때문에 일반분양가가 더 떨어질 것이라는 것이 중론이다. 분양가가 떨어지면 조합원들의 부담금은 늘어날 수밖에 없다. 실제로 이문기 국토교통부 주택토지실장은 작년 말 “분양가 상한제 지역으로 지정되면 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 관리를 받지 않게 되고 택지비와 건축비를 기준으로 분양가를 책정한 뒤 지자체 분양가심사위원회 심의를 거치게 된다”며 “일률적으로 말하기는 어렵지만 개략적으로 HUG 가격보다 5~10% 정도 낮을 것으로 보고 있다”고 언론 인터뷰에서 밝힌 바 있다.

아파트 조합원의 입장에서 보자면 가능한 한 높은 가격으로 일반분양을 진행하길 원하는 것이 당연하다. 나중에 집값 산정의 기준이 되기도 하겠지만 조합원 부담금이 늘어나거나 줄어드는 데 결정적인 영향을 미치게 된다.

엄청난 수익이 보장된다고 하더라도 분양이 지연되거나 공기가 지연되는 것은 바람직하지 않은 상황이다. 게다가 현 정부가 21번째 부동산 대책을 내놓고도 집값이 진정되지 않자 추가로 대책을 내놓겠다, 어떤 식으로든 집값을 잡겠다고 말하고 있는 시점에서 분양가 상한제가 시행되면 여당측 지자체장이 많은 상황에서 지자체의 분양가 심사위원회에서 조합원의 수익을 위해 분양가를 높게 책정할 가능성은 지극히 적어 보인다.

“해답은 시장에 있어”


분양가 상한제의 본격 시행을 앞두고 쏟아지는 분양에 대해 이론이 분분하다. 결국 해답은 시장에 있다. 시장의 관성, 시장에 대한 믿음, 가격 결정 등은 시장 몫이다.

분양가를 상대적으로 높게 책정하는 것은 위험부담을 감수하겠다는 의미다. 조합과 주택도시보증공사, 건설사 등 관련 주체들은 현재의 분양가와 사업이 마무리되는 시점의 분담금, 미래의 아파트 가치 등 여러 가지를 감안해 분양가를 선택한다.

이런 상황에서 분양가 상한제가 곧 실시된다. 과연 선의(善意)의 결과를 가져올까. 현재로서는 고개를 흔들 수밖에 없다. 분양가 심사위원회 심사 사례가 없고 국토부가 발표한 심사기준 또한 모호한 부분이 적지 않다. 지금 분위기라면 불과 한 달 뒤 시작될 분양가 결정 심의는 상당히 과격한 상황을 낳을 것으로 예상된다.

글=정광성 월간조선 기자

입력 : 2020.07.06

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