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“성남시, 분양가 상한제 무시하고, 총사업비도 제대로 검토하지 않아.... 분노 금할 수 없다”

성남시·건설사와 소송 벌이는 10년 공공임대아파트 입주민들, 관련 공문 및 녹음파일 공개

조성호  월간조선 기자

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10년 공공 임대아파트 일반 분양전환을 둘러싸고 각종 소송을 벌이는 경기도 성남시 분당구 판교동 대방노블랜드아파트(이하 대방아파트) 입주민들이 최근 성남시가 보내온 공문, 공무원과의 녹음파일 등을 공개했다.

입주민들은 현재 성남시와 대방건설을 상대로 소송 중이다. 2006년 당시 공공택지에 공급되는 모든 아파트는 분양가상한제가 적용돼 당초 성남시가 승인한 대로 분양전환금액(주택가격)이 적용되어야 한다는 입장이다. 

그러나 성남시와 대방건설의 입장은 다르다. ‘분양전환가격은 감정평가를 초과하지 않으면 된다’는 임대주택법을 근거로 당초의 분양가 상한제를 적용하지 않고, 새로이 감정평가 금액에 따라 임대주택의 분양전환가격을 매겨야 한다는 입장이다. 당초 승인한 분양가격에 대한 분양가 상한제 적용이 아닌 감정평가에 따라 분양전환가격이 매겨질 경우, 기존 임차인들이 부담해야 할 분양가는 천정부지로 뛰게 된다. 

입주민들은 “일반분양주택에 비해 저렴하게 택지를 공급받고, 저렴한 건축비로 건설한 임대주택을 일반분양주택 대비 시세 감정평가 분양은 상식적으로도 이해가 안 간다”고 주장하고 있다.

입주민들은 “성남시가 2006년 대방아파트의 ‘임차인모집공고(입주민모집공고)’를 승인하면서 분양가 인하 요청공문을 두 차례나(2006.3.18, 3.22) 보냈다”며 “임차인모집공고에는 투기과열지구에 해당되며 대규모 택지지구에 건설되는 ‘분양가 상한제’ 아파트에 해당한다고 분명히 적혀 있다”고 강조한다.

성남시는 주택법에 따라 건설사업계획 및 입차인모집공고(안)를 승인했다. 임대주택법 시행규칙 제2조의3 분양전환가격 등에 따르면, 임차인모집공고 시 분양전환가격 산정기준에 의해 산정한 주택가격을 공고하게 되어 있어 성남시가 그 가격을 승인·공고했다. 

 

 

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임대주택법 시행규칙 ‘별표 1’이 바로 그것이다. (위의 사진) 이는 분양전환가격 산정기준에 의해 주택가격을 공고했음을 의미한다. 또한, 공공택지의 경우 택지비는 그 ‘공급가격’이라고 되어 있다. 여기서 말하는 ‘공급가격’은 성남시가 대방건설에 공급한 가격을 말한다.

정리하면 분양전환가격 산정기준에 따라 산정한 분양가격(성남시에서 입주자모집공고 당시 분양가격과 임대가격으로 구분 승인)이 감정평가금액을 초과하지 않는다면 그 분양가격 이하(분양가 상한제)로 분양전환 해야한다는 얘기다.

성남시나 건설사가 주장하는 분양전환금액이 감정평가금액이라면 입주자모집공고 당시에도 분양전환가격의 산정기준은 감정평가를 실시해 그 가격을 주택가격으로 공고 했어야 한다. 그러나 당시의 기준으로 보면 감정평가금액에 관한 내용은 사실상 전무하다. 이에 따라 입주민들은 “10년 만기 후에는 '분양가 상한제로 분양전환하라'는 의미는 당초 성남시가 승인한 분양가격 이하로 분양하라는 의미”라고 주장하고 있다.

2019년 8월 분양전환 승인을 한 달 앞두고 대방아파트 입주민들이 성남시 공동주택과(현재 분양전환 승인 담당부서) 담당팀장을 면담한 녹음파일을 들어보면, 담당팀장은 “2006년에 성남시 주택과(당시 입주자모집공고 승인 담당부서)에서 승인한 문서를 인정하지 않는다”는 취지의 주장을 했다. 입차인모집공고에 명시된 ‘분양가 상한제’ 문구를 인정할 수 없다는 것이다. 성남시가 분양전환에 앞서 기존에 승인한 입차인모집공고의 내용을 부정하는 입장을 보인 것이다. 

2019년 9월 성남시는 분양전환 승인을 완료한 뒤인 올해 5월 12일, 대방건설에 두 차례나 공문을 보내 분양가상한제에 대한 대방건설 측의 의견을 물었다(아래 사진). 성남시가 2006년 승인한 임차인모집공고의 승인 내용 중 분양가상한제가 어떤 의미인지를 대방건설에 의견을 구한 것이다. 입주민들은 “성남시가 분양전환 절차를 마무리 한 뒤에 분양가상한제에 관해 물어본 것은 분양전환 자체가 잘못됐다는 의미 아니냐”고 주장하고 있다. 

 

 

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이 공문과 관련해 대방건설이 성남시에 회신한 내용을 보면 대방건설은 임차인모집공고안에 기재된 ‘분양가 상한제 아파트에 해당되므로’라는 문구를 ‘확인할 수 없다’고 전해왔다(아래 사진)민간 4개단지 내 집 찾기 소송추진위원회 사무총장 A씨는 “(대방건설 측이) 의도적으로 분양가 상한제 문구를 삭제한 것으로 보인다”며 다음과 같이 주장했다. 

 

 

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“승인받은 대로 공고 하지 않은 것 자체가 문제이지만 승인한 공문서가 없어지는 것도 아니다. 판교가 공공택지지구인 것은 분명하고 성남시도 건설사에 택지를 감정가격 이하로 저렴하게 공급하여 분양가격 이하(분양가 상한제)로 분양전환 해야 하는 것은 강행규정에 해당한다.”  

입주민들은 총사업비에 대해서도 의혹을 제기하고 있다. 당초 성남시가 승인한 대방아파트에 대한 주택건설사업계획승인서(주택과-3383호, 2006.2.28.)에는 총사업비가 599억원이라고 기재되어 있었다. 

그런데 입차인모집공고를 승인할 시에 공고에 적힌 총사업비는 634억원으로 되어 있었다. 당초 사업비보다 약 35억원이 증액된 것이다. 입주민들은 “총사업비 변경 시에는 사업계획(변경)승인을 받아야 하나 승인을 받지도 않았다”고 지적했다. 

입주민들은 “대방건설(주) 재무제표 감사보고서를 확인했더니 실제 투입된 사업비는 549억원이었다”며 “부풀려진 총사업비로 인해 분양가격이 상승하고 임대보증금 및 임대료를 임차인들이 더 부담한 것”이라고 주장했다.

입주민들의 주장에 따르면, 자신들은 성남시가 승인한 분양가격(634억원)의 90%인 570억원을 임대보증금으로 납부했고, 집주인(대방건설)이 내는 취‧등록세, 재산세 등 보유세도 입주민들이 모두 부담했다”고 주장하고 있다. 이 외에도 “우리(입주민)는 분양가격의 10%를 자기부담 이자로 매월 부담했고, 심지어 발코니 확장비용 34억7000만원도 입주민들이 부담했다"고 주장하고 있다. 

결국 총 604억7000억원을 대방건설(주)에 납부했다는 게 입주민들의 주장이다. 이를 근거로 대방건설 측은 입주 당시부터 투입한 금액대비 최소 54억 이상의 이득을 남겼다는 것이다.

성남시가 지난 9월 22일 대방건설 측에 보낸 공문(아래 사진)에는 “귀 사에서 사업 추진한 우리시 판교택지개발지구 A3-2BL(대방노블랜드)와 관련하여 아래와 같은 민원이 접수되어 관련 자료를 요구하였으나, 제출되지 않아 촉구하오니, 민원내용에 대한 사실관계 및 증빙자료, 의견을 2020.10.08.(목)까지 제출하여 주시기 바란다”고 적혀 있다. 성남시는 민원인(입주민)들의 민원 내용을 공문에 다음과 같이 기재했다. 

 

 

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<○ 2006년도 당 아파트는 주택건설사업계획승인(주택과-3383호(2006.2.28.)되었고, 사업계획승인서를 보면 총사업비가 59,966,000천원이라고 기재되어 있음
○ 당 아파트 입주자모집공고(안) 승인 시 대방건설이 주택가격을 63,423,458천원을 제출하였고 634억에 대해 임대보증금 및 임대료를 책정하였음.
○ 사업계획승인서 보다 약 35억 원이 증가되어 총사업비를 변경하여 사업계획(변경) 승인을 받아야 하나(주택법 제16조 사업계획의 승인에 의거)
○ 사업계획(변경)승인서(2007.11.7.)를 보면 일부내용이 변경되었으나 총사업비는 변경이 되지 않았음.
○ 참고로, 당 아파트 공사 준공 후 대방건설이 분당구청에 신고한 금액은 556억이고 대방건설 재무제표에 대한 감사보고서에서는 총 공사비가 550억임, 결과적으로 당초 사업비보다 35억 원이 부풀려져(실제 건설비는 제외하고) 계약자인 입주자들이 더 많은 임대보증금과 임대료를 납부하였음.>

성남시는 상기 민원 내용을 토대로 대방건설 측에 ▲입주자(임차인) 모집승인 시 제출된 주택가격 및 임대보증금·임대료 산출내역의 분양 가격과 사업계획승인 시 총사업비에 차이가 발생한 사유 ▲변경승인 신청 시 총사업비를 변경신청하지 않은 사유 ▲민원사항에 대한 의견 등을 물었다. 이에 대해선 대방건설이 아직 답변을 하지 않고 있다.

A씨는 “입주자모집공고 당시 분양전환 산정기준에 따라 주택가격을 공고하게 되어 있어 공고했는데 이제와 분양전환 산정기준이 감정평가라는 게 말이 안 된다”고 재차 강조했다. 이어지는 그의 말이다.

“입차인모집공고 시 분양전환 산정 기준에 따라 주택가격을 산정했고, 분명히 분양가 상한제 아파트에 해당된다고도 했다. 그런데 성남시는 당초 승인한 분양전환 산정기준에 따른 분양가격과 분양가 상한제를 무시하고, 그 내용도 제대로 모른 채 분양전환 승인을 완료했다. 그후에 그 내용을 건설사에 문의하고, 무엇보다도 가장 중요한 총사업비도 제대로 검토하지 않았다. 이러한 성남시의 행태에 분노를 금할 수 없다.”
 
입주민들은 앞서 언급한 대로 성남시와 임대 사업자인 대방건설을 상대로 각각 행정소송과 민사소송을 진행하고 있다. 대방건설은 분양전환 미(未) 계약세대 전체를 대상으로 명도소송을 제기한 상태다.  (아래 사진)

 

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글=조성호 월간조선 기자.

 

 

입력 : 2020.10.28

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