전국적으로 주택경기가 완만한 회복세를 보이고 있는 가운데 주택정비사업의 ‘생명줄’을 쥐고 있는 주택도시보증공사(이하 HUG)가 사업비 대출을 더욱 엄격하게 적용하고 있다. 최근 HUG가 정비사업 자금대출 보증 심사시 시공사 재무상태에 따라 보증서 발급이 거부되는 사태가 늘고 있어 시공사 선정을 앞둔 주택정비사업 조합들이 주목하고 있다. 간혹 소규모 재건축이나 가로주택정비사업의 경우 HUG의 대출보증을 받지 못하는 사례는 있었지만 대규모 정비사업현장에서 시공사의 재무구조 문제로 보증이 거절당하는 경우는 흔하지 않았다. 

지방의 대형 재개발 현장의 경우 HUG의 대출보증 반려 이후 시공사 교체 상황까지 발생하고 있다. 광주광역시의 한 재개발 현장은 기존 시공사였던 A사와 계약을 해지하고 새로운 시공사를 구하고 있다. HUG로부터 사업비 대출보증이 반려된 것도 시공사 교체의 한 배경이 된 것으로 알려졌다. 해당 조합 관계자는 “이주비 대출 보증 승인이 떨어져서 사업비 대출 보증 승인도 무난히 받을 것으로 생각했는데 신청 한 달 만에 반려돼 당황스러웠다”며 “비대위측에서 관리처분 취소소송을 내건 것이 원인으로 지목되기도 하지만 시공사가 재무구조가 악화되 HUG의 우수거래기업대상에서 제외된 것이 주된 이유”라고 설명했다.

HUG를 통한 사업비 대출 보증 문제를 해결하기 위해 기존 재무상태가 불안한 시공사를 계약해지하고 불가피하게 재무구조가 안정적인 시공사로 교체하는 조합이 늘어나고 있다. 이로 인한 사업일정 지연에 따른 조합 손실도 늘어나고 있는 상황이다. 기존에는 HUG에 이주비, 사업비 보증신청을 할 경우 요건만 갖추면 보증서가 발급됐다. 하지만 주택 시장의 변동성이 커짐에 따라 HUG도 리스크 관리 강화에 초점을 맞추고 있어 그 여파가 사업 현장까지 미치고 있는 것이다. 

통상적으로 재개발·재건축·가로주택정비사업을 진행할 때 해당 조합은 HUG로부터 대출보증을 받아 은행으로부터 사업에 필요한 자금을 대출받는다. HUG 대출 보증서가 동아줄이나 마찬가지인 셈이다. 삼성물산, 현대엔지니어링처럼 재무상태가 양호한 회사의 경우 자체자금이나 PF자금을 조합에 빌려주지만 대부분의 경우 HUG 보증 심사를 거쳐 은행의 돈을 끌어와 정비사업을 진행한다. 

건설업계 한 관계자는 “정비사업조합의 경우 HUG보증을 통한 사업비 조달방법이 일반PF를 통한 조달방법보다 조달금리를 크게 낮출 수 있어 대부분 HUG보증을 통한 자금조달방식을 따르고 있다”면서도 “HUG가 시공사의 재무상태 등을 과도하게 따지고 연대보증을 요구하면 적기에 이주비와 사업비를 끌어오는 게 쉽지 않다”고 토로했다. 

실제로 HUG의 자료에 따르면 2020년 66곳, 2021년 67곳에 달하던 사업비 대출보증 승인건수가 지난해 48곳으로 감소했다. 올해 상반기까지는 20곳만 사업비 대출 보증 승인을 받는데 그쳤다. 이에 대해 HUG 측은 “분양률이 낮거나 리스크가 큰 사업장에 한해 신용보강 차원에서 제한적 조치를 취하고 있다”고 언론을 통해 설명했다. 

한편 HUG는 신용등급 A+이상, 회사채등급 BBB이상, 장기 기업신용등급 BBB 이상인 기업을 우수고객으로 분류해 보증료 할인을 주는 등 매년 자체 평가를 통해 리스크를 관리한다.