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  1. 경제

[Q&A] 임대차2법 오늘 시행, 달라지는 것은?

계약갱신요구권(2+2)과 전월세상한제(5%)

권세진  월간조선 기자

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30일 국회 본회의에서 주택임대차보호법 개정안이 통과됐다. 사진=뉴시스
 
계약갱신요구권(2+2)과 전월세상한제(5%)를 담은 새 주택임대차보호법이 31일 국무회의 의결을 거쳐 이날부터 시행될 예정이다.  국회 상임위에서 본회의, 국무회의까지 3일만에 초고속으로 진행되면서 법 내용이 제대로 알려지지 않은 상태다. 당장 이날부터 부동산시장의 혼란이 예상된다.
 
골자는 세입자(임차인)가 2년 거주 후 한 번 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 집주인이 이를 거부할 경우 손해배상을 청구할 수 있다는 것과 계약갱신시 집주인(임대인)은 전월세 금액을 최대 5%까지만 올릴 수 있다는 것이다. 이와 관련해 세입자와 집주인 모두 궁금해하는 내용을 Q&A로 정리했다. 
 
Q : 현재 집에 한 차례 갱신을 해서 살고 있는데, 더 갱신이 가능한가.  
A : 과거 갱신 여부 및 횟수와 상관없이 지금부터 1회 갱신할 수 있다.  
 
Q : 세입자가 원하면 임대인은 무조건 갱신해야 하나.
A : 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실제 거주를 하려 하면 거절할 수 있다. 임대인의 배우자 단독 거주는 인정되지 않는다. 이 경우 2년(임대인이 1년 연장 원했을 경우 1년) 실거주가 필수다. 이밖에 세입자가 주택을 파손했거나 허위로 계약했거나, 임대인의 동의없이 전대했거나, 재건축, 철거, 장기연체 등의 경우 거절할 수 있다.
 
Q : 갱신 요구 기한은?
A : 만료일 2개월 전까지 집주인에게 통보해야 한다. 세입자가 묵시적 갱신을 염두에 두고 집주인에게 요구하지 않을 경우 갱신이 되지 않는다. 내용증명 등 명확한 의사표시를 해야 한다. 다만 만료 기간이 올해 12월 10일 이전일 경우 만료 6개월전부터 1개월전까지 통보하면 된다.
 
Q : 갱신을 했으면 세입자는 꼭 2년을 채워 살아야 하나.
A : 아니다. 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다.
 
Q : 만료일이 남아있지만 이미 전세금을 인상해 재계약했는데, 법 시행 후 다시 5%로 낮출 수 있나.
A : 현재 만약 계약 종료 1개월 전이라면 5% 미만으로 임대료 조정이 가능하다.  법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 마찬가지다. 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다.

Q : 전세계약을 갱신한 후 월세로 전환할 수 있나. 임대인 입장에서 이를 원할 수 있는데.
A : 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 계약한 것으로 보기 때문에 기본적으로 불가능하지만, 임차인과 합의가 된다면 가능하다.
 
Q : 2+2 갱신을 집주인이 거부할 시 세입자가 청구할 수 있는 손해배상 금액은 얼마인가.
A : 세 가지 기준 중 가장 높은 금액으로 청구하면 된다. 1) 갱신 거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액 2) 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액(중개수수료비 등)
 
Q : 법 시행 전 집주인이 갱신을 거부했는데, 세입자가 갱신을 원할 경우 어떻게 되나.
A : 계약기간이 1개월 이상 남았다면 법 시행으로 갱신할 수 있다. 다만 집주인이 이미 다른 세입자와 계약을 맺었다면 새로운 세입자의 권리가 우선이기 때문에 갱신할 수 없다. 이 경우 임대인은 계약서를 제시하거나 계약금 수령을 입증해야 한다.
 
Q : 2+2가 끝나고 새 세입자가 들어갈 때 새 세입자는 기존 전세금에서 5% 상한률을 적용받을 수 있나.
A : 아니다. 5%는 계약 갱신때만 적용된다.
 
Q : 세입자 거주 중 집주인이 집을 판다면, 계약만료시 새 집주인에게 계약갱신을 청구할 수 있나.
A :  그렇다. 집주인이 누구냐에 상관없이 2+2 계약갱신청구권과 5% 룰을 요구할 수 있다. 다만 계약만료시점에 매수인(해당 시점의 집주인)이 실거주를 목적으로 들어오려고 하면 갱신을 거절할 수 있다.
 
Q : 계약갱신을 하지 않겠다는 특약사항을 계약서에 명시하면 2년 뒤 갱신을 하지 않아도 되나.
A : 아니다.  세입자에게 불리한 예외조항은 법적으로 인정되지 않는다. 현재 제도에서 전세계약서에 1년계약이라고 합의하에 써도 중간에 세입자가 원하면 2년이 보장되는 것과 마찬가지다.  
 
Q : 전세금 5%가 올라 전세대출을 증액해서 받아야 할 경우 집주인이 동의를 해주지 않으면 어떻게 하나.
A : 현재 법으로는 방법이 없다.
 
Q : 집주인이 실거주하겠다고 세입자를 내보내고 비워둘 경우 손해배상을 청구할 수 있나. 그리고 비워둔 사실이나 존비속 거주 여부를 어떻게 확인해야 하나.
A : 비워뒀을 경우 손해발생을 입증하기 어렵다.  모든 손해배상은 청구하는 주체가 피해 사실을 입증해야 한다. 법정손해배상청구제에 따라 ‘손해액’을 피해자가 입증할 필요는 없지만 손해배상을 청구할 만한 사실이 발생했다는 건 결국 피해자가 파악해야 한다.
 
Q : 세입자와 집주인간 임대보증금 관련 분쟁이 생길 때 조정신청은 어디로 해야 하나.
A : 현재는 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회(조정위원회)에 조정을 신청하면 된다. 개정안 시행 후 3개월이 지나면 한국토지주택공사(LH)나 한국감정원의 지사나 사무소에도 조정위원회가 추가로 설치된다. 여기로 조정을 신청해도 된다. LH는 20일 조정위원회 구성을 위한 임시조직을 만들고, 준비에 들어간 상태다.
 
 
 
 
 
글=권세진 월간조선 기자
 

입력 : 2020.07.31

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