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정부 "재건축 50층까지 허용해 공급 확대", 실상은?

용적률 상향한다지만 기부채납으로 공공임대 절반 이상 포함시켜야...사실상 유명무실한 정책

권세진  월간조선 기자

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홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 '주택공급확대 TF 회의 결과'를 발표하고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 홍남기 부총리, 서정협 서울시장 권한대행. 사진=뉴시스
 
정부가 수도권 13만호 주택공급방안을 내놓았다. 아파트 재건축시 50층 이상 짓는 것을 허용해 공급 가구수를 늘린다는 것이 골자다. 그러나 50층 중 절반 이상을 공공임대 주택으로 채운다는 계획이어서 '허울뿐인 정책'이라는 비난이 나온다. 기부채납을 통해 공공임대를 다수 포함시키는 초고층 재건축을 조합원들이 적극적으로 진행할 가능성이 거의 없기 때문이다.
 
홍남기 경제부총리는 4일 정부서울청사에서 재건축 용적율 향상과 신규부지 개발 등으로 수도권에 총 13만2000가구를 공급한다는 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다. 방안은 1) 공공참여형 고밀 재건축(5만가구) 2) 뉴타운 해제지역 공공 재개발(2만가구) 3) 신규부지 개발(3만3천가구) 4) 서울 용산 정비창 공급 가구 확대(2천가구) 5) 기존 공공택지 용적률 향상(2만4천가구) 5) 3기 신도시 사전청약 물량 확대(3만가구) 등이다.
 
재건축의 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축단지가 주택 등을 기부채납하면 용적률을 300~500%(현재 250%)까지 올려주고 층수도 최대 50층(현재 서울 35층)까지 올릴 수 있게 규제를 완화한다.
 
신규부지는 군 골프장인 서울 노원구 태릉골프장을 비롯해 서초구 서울지방조달청, 강남구 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부 등 공공 유휴부지가 해당된다.
 
이날 발표된 대책은 재건축 용적률 상향과 강남서초 지역의 신규부지 개발 등으로 일견 인기지역의 부동산 공급이 늘어나는 것처럼 보이지만, 현실적이지 못하다는 지적이 나온다. 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하도록 했기 때문이다. 500% 고밀 재건축의 경우 재건축 후 생기는 가구수의 절반 이상을 기부채납해야 한다.
 
사실상 50층은 서울 한강변 고가 아파트들에나 가능한데,  현재 재건축이 지지부진한 한강변 강남 아파트들의 경우 과도한 기부채납으로 임대주택을 다수 포함한 50층 재건축에 동의할 주민들이 많지 않을 것으로 보인다.  온라인커뮤니티와 포털뉴스 댓글란 등에서 네티즌들은 "어느 재건축조합이 공공임대를 절반이상 끼고 재건축에 동의하겠냐", "조합원들은 재건축 진행하지 않고 정권 바뀔 때까지 기다릴 것", "되지도 않을 일 생색만 낸다", "하루이틀이 멀다하고 부동산정책이 바뀌니 정부 믿을 사람이 있나", "정부는 제발 부동산대책 내놓지 말고 좀 가만히 있길" 등의 반응을 보이고 있다.
 
 
 
 
글=권세진 월간조선 기자
 

입력 : 2020.08.04

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  • 김동석 (2020-08-04)

    서울 15층짜리 아파트 재건축 조합원들의 탐욕은 정말 끝이 없는 것 같다. 이들의 용도지역은 대체로 2종이나 3종일반주거지역인데 이에 해당하는 용적율은 200,, 250%이다 물론 한강변조망권 고나련해서 추가로 50% 정도 더 부여하는 규정도 있기는 하다. 그리고 서울 도시기본계획2030에서 2종과 3종 일반주거지역에서 최고층수는 35층까지이다. 그런데 이들 재건축조합과 조합원들은 자신들의 용도지역을 준주거 (400%)나 상업지역(800%) 등으로 용도지역을 종상향 시켜주고 최고층수도 45층50층으로 규제를 풀어달라고 서울시에 요구해왔다. 물론 그때마다 그 지역 출신 구청장이나 국회의원들도 꼭 그러한 요구를 해결해주겠다는 선심성 약속도 남발했다. 그렇게 20년 남짓 세월이 흘렀다. 그사이 이런 기대감을 안고 은마아파트의 경우 평당 거래가격이 70008000만원까지 치솟았다. 기가찰 노릇이다.떡 줄 사람 생각도 않는데 김칫국부터 마구 들이마신 격이다. 여기에 부채질 한 게 찌라시 언론들이다. 재건축.재개발 용적율을 풀어서라도 공급을 늘려야 한다고 말이다. 그렇다면 과거 MB, 박근혜 때는 왜 하지 않았을까? 그때는 또 집값 떨어진다고 아우성들을 쳐댔기 때문이다. 어쨌든 문재인 정권에서 숱한 부동산 정책을 내놓고도 아파트 가격이 잡히질 않고 갭 투자가 성행을 하자 그 고리를 끊기 위해서 갭 투자의 근원들을 하나씩 제거해가기 시작했다. 즉, 남의 돈을 지렛대 삼아 투자하는 레버리지 투자를 차단하기로 한 모양이다. 일단 주택담보대출을 죄었다. 금리도 인상쪽으로 가야 하건만 코로나 등으로 오히려 역대 최저금리쪽으로 가고 말았다., 그리고 8.4 대책으로 레버리지의 양대산맥이었던 전세보증금을 죄는 대책을 내놨다. 그리고 투기적 다주택자들의 퇴로를 차단했다. 양도세와 종부세 중과세로 말이다. 이제 24년후면 다주택자들은 숨이 막힐 것이다. 문 정권의 부동산 대책에서 사실상 무주택자나 1주택자, 일시적 1가구 2주택자들은 그리 큰 영향을 받지는 않는다. 물론 1주택자 중 종부세 부담이 증가하는 경우는 있을 수 있지만 그것은 대상도 많지 않을 뿐더러 있다 하더라도 자산가치 증식에 무임승차한 반대급부 정도라고 생각하면 사회적 형평성에 맞을 것이다. 그리고 문 정권은 주택 공급을 늘리기 위한 대책으로서 드디어 공공주택성(공공재건축,공공재개발 등0이 강화된 정책을 내놓으면서 용적율 상향의 인센티브를 사업에 참여하는 조합원들에게 선물로 주었다. 그런데 참 웃기는 일이 벌어졌다. 바로 탐욕이 작용했기 때문이다. 에를 든다면 이런 것이다. 원래 용적율이 200인데 공공재건축을 조합원들이 선택하면 용적율을 500까지 주겠다 그러니 그 차익분인 300 중
    절반인 150을 공공분양이나 공공임대로 쓸 수 있게 기부체납해라 라는 것이다. 조합원들은 200+150 = 350으로서 원래 200보다 150이나 늘어난 인센티브를 받는 것이다. 그런데 조합원들은 그렇게 셈을 하지 않는다. 500으로 늘려줬으면 되었지 왜 그중에 150을 내놓으라고 하는 것이냐 하는 입장인 것이다. 내가 이걸 조합원과 조합의 탐욕이요 과욕이라고 비판을 하는 게 당연하지 않은가 말이다. 200에서 500으로 늘어난 이익을 모두 조합원과 조합이 갖겠다는 것은 같은 자치단체 안에 거주하는 시민들에게 배분되어야 할 300이라고 하는 무임승차격 같은 이득을 혼자 독식하겠다는 것이 아니고 뭐란 말인가. 그러나 한번 탐욕에 발들인 자들은 절대로 그 탐욕에서 헤어나오지 못한다. 그 탐욕을 이루기 위해서 보낸 세월과 들인 정성이 아깝기 때문일 것이다....이들을 이렇게 탐욕스럽게 만든 자들은 누구인가. 여야를 막론하고 바로 그쪽 지역에서 오로지 표만 얻기 위해서 광분한 정치꾼들의 사탕발림들 때문 아니던가.
    그리고 그런 조합을 만들어 거기에 기생하는 자들이 허황된 꿈과 탐욕을 부추킨 때문이 아니던가. 분수에 맞는 이득을 넘어서 차인의 이득까지 챙기려는 이러한 놀부 심뽀는 오히려 아니 키워줌만 못하다. 공공 재개발 공공 재건축에 동의하지 않는 조합들에 대해서는 께끗이 인센티브를 접고 원리원칙대로 도시정비계획을 심의하면 좋을 것이다. 용적율 200%, 250%로...말이다...그러기 위해서 서울도시기본계획 2030의 기본 취지를 2040에서도 흔들림없이 추진하는 것이 필수적이다. 그리고 재건축시기가 도래하는 1기 신도사와 새로이 시작하는 1기신도시의 용적율 추가로 더 상승하는 방안을 검토하는 것이 좋을 것 같다. 민간부문이 협조를 해 주지 않는다면 민간부문은 철저히 원리 원칙대로 하고 공공부문만이라고 할 수 있는데까지 해야 한다. 이러한 정책을 흔들림없이 추진해나갈 때 국민들은 정부를 신뢰하고 그에 따를 것이다.
    이상에서 논한 것은 당장의 시급한 공급대책에 해당하는 것들이다.
    한편으로 또 다른 형태의 공급의 확대책으로서 검토해볼 수 있는 것은
    소유의 분산을 촉진하는 대책을 수립하는 것이다.
    오늘날 서울 및 수도권 일부지역의 만성적 공급부족현상으로 인한 주택가격의 폭등은
    이를 통해 투기적 이득을 향유하고자 하는 세력들에게만 호재로 작용할 것이다.
    이로 인해 전국적으로 주택수가 적정이거나 과익공급이더라도 특정지역에서 가격이 폭등할 수가 있다. 이는 즉, 특정지역에서 특정 세력에 의해 지역집중과 소유집중 현상이 벌어지고 있다고 할 수 있는 것이다. 이를 해소하기 위해서는 소유분산과 지역분산 정책을 동시에 사용해야 한다. 그런데 문제는 지역분산은 인구유입에 지대한 영향을 미치는 시설, 기관, 교통 등과 관련하여 많은 시간과 예산이 소요되므로 당장 구현하기가 쉽지가 않다. 따라서 몇가지 제도의 보완만으로 당장 시행 가능한 소유분산책을 한번 도입해보자는 것이다.
    좀 더 세밀하게 언급하자면 , 서울 및 서울과 인접한 수도권 일부지역에서
    다주택자들이 소유한 주택의 규모와 비율 및 비중 을 먼저 파악하고 ,
    다음으로는 정부가 현재가치와 양도세를 감안하여
    사전에 파악하고 결정해놓은 년도별,보유기간별 공정가격을 정한 뒤
    다주택자들이 취득한 년도와 취득가액을
    정부가 결정해놓은 년도별,보유기간별 공정가격과 비교하여
    매도자가 무주택자에게 매도할 경우
    매도자에게는 양도세를 감면해주는 이익을 주고 ,
    매도하는 주택가격은 하락시키고
    (물론 이를 매수하는 무주택자에게는 일정기간 매도를 금지하여야 함)
    다주택자의 보유주택수를 분산시키는 소유분산정책을 해보자는 것이다.
    이때 더 정교하게 한다면 이러한 정책을 시행하는 지역이나 단지들을 특정할 수도 있을 것임
    이러한 소유분산정책이 당장의 시행에 여러 어려움이 따를 수도 잇을 것이나
    그래도 이런 방식으로라도 정부가 주택의 공개념을 살리고자 노력하는 모습을 보이는 것이
    그나마 주택의 지역집중과 소유집중을 탈피하는 대안이 아닐까 싶다.

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