[《月刊朝鮮》-메타컬쳐 공동기획] 2022 대한민국 부동산 재테크 지도 / ‘5차 국토종합계획’ 집중해부 ④ 전라남도 진도 편 : 월간조선

우리나라는 섬 부자다. 세계에서 네 번째로 섬이 많다. 무려 3000개 이상이다. 이 섬들은 대부분(2165개) 전라남도에 밀집해 있다. 제5차 국토종합계획(2020~2040년)에 따르면 전라남도 발전 방향은 에너지 자원과 관광자원 개발에 집중돼 있다. 윤석열 대통령 또한 후보 당시 ‘남해안 신성장의 중심, 전남’을 모토로 전남을 살릴 8대 공약을 제시하며 ‘서남해안 해양생태관광·휴양 벨트 구축’을 약속했다. 지금, 전남의 섬에 집중해야 할 이유다.

‘글로벌 관광 거점도시’

부동산 가치는 인구가 늘면 오르고 줄면 떨어지기 마련이다. 어느 지역에 사람이 모일지 미리 알 수 있는 방법이 있다. ‘국토종합계획’을 보면 된다. 이성용(38) 우리옥션 대표는 “흔히 사람들은 정부가 추진하는 국토종합계획을 단순히 ‘비전에 불과하다’고 생각하지만 4차 계획(2000~2020년)의 실천율은 70% 이상이었고, 나머지 30%는 타당성 검토를 통해 5차 계획(2021~2040년)으로 넘어와 추진 중”이라면서 “결국 이 계획 속에 부동산 재테크의 해답이 있다”고 했다. 5차 국토종합계획은 지방 소도시들의 인구감소에 따른 광역 권역별 거점도시를 구축하고, 이 도시들을 2시간 안에 연결하는 교통망 확보에 중점을 두고 있다. 계획에 따르면 전라남도 개발의 기본 방향은 ‘남해안 시대를 선도하는 미래형 신산업 및 글로벌 섬·해양관광의 중심지’다. 크게 ‘신산업’과 ‘관광’이라는 두 가지 키워드로 압축되는데, 이 대표는 특히 ‘관광’에 주목해야 한다고 강조했다.

제5차 국토종합계획 수립을 위한 전라남도 발전 방향(안)(2020~ 2040년)에 따르면 나주시 빛가람동 소재 ‘광주·전남혁신도시(빛가람혁신도시)’가 에너지 신산업의 중심지로의 거점을 맡았고, 지역 관광 혁신을 위한 대한민국 4대 글로벌 관광 거점도시 사업 대상지 중 한 곳으로는 목포시가 선정됐다. 이 대표는 “여기서 ‘글로벌 관광 거점도시’라는 단어는 시사하는 바가 굉장히 크다”면서 “개발 방향이 단순히 국내 인구의 대도시 쏠림현상을 막기 위한 산업 및 교통축 연계가 아닌, 외국인 관광객의 지방 분산에 초점이 맞춰져 있다는 의미”라고 했다. 그는 이어 “전라남도는 이미 대표 관광지 여수를 중심으로 ‘순천(주거)-광양(산업)-여수(관광)’라는 광역생활권이 형성돼 있다”면서 “이는 지방 도시가 역할 분담을 통해 함께 사는 법을 구축한 것으로 전남 지역의 이상적인 모델이 될 것”이라고 했다.

실제로 순천시는 녹지·생태지역 보호 및 확충에 주력해 정주 공간으로서 쾌적성을 높이고 있다. 특히 순천만의 세계적 브랜드인 ‘국가정원 제1호 지정’ 등 정원에 대한 청사진을 마련, 도시 전체를 정원으로 만들겠다는 계획이다. 이에 따라 순천만국가정원과 맞붙은 풍덕동 일대에서는 신도시를 건설하는 ‘풍덕뜰 도시개발사업’을 추진 중이다. 풍덕동 327-1번지 일원 55만5142㎡(16만7930평) 부지에 주거용지 26만2066㎡, 상업시설용지 3만5210㎡, 기반시설용지(공원 및 녹지, 도로, 주차장 등) 24만8203㎡, 국가정원 연관시설 9663㎡를 각각 편성, 개발한다는 내용이다. 부동산 가치도 덩달아 상승세다. 일례로 순천만국가정원 인근 신대리 중흥에듀힐스 9단지의 경우 31평 기준 2017년 11월 2억6000만원이던 매매가가 2021년 9월 5억7000만원까지 뛰었다.

디자인=메타컬쳐(장승식) 제공

순천~광양~여수 광역생활권

광양시는 국가산업단지 및 율촌 제1 일반산단을 중심으로 광양만권 산단 대개조 사업을 진행 중이다. ‘저탄소 지능형 소재부품 산단’으로 거듭난다는 계획으로 오는 2024년까지 1조2000억원 규모의 46개 혁신사업이 추진될 예정이다. 특히 철강 제품을 생산 중인 광양국가산단은 율촌 제1 일반산단과 연계해 최근 급성장 중인 이차전지 등 고부가 정밀화학 및 금속 소재부품산업으로 전환해 글로벌 경쟁력을 강화한다는 방침이다. 이를 위해 중소기업 기술개발 및 사업화 등 대·중소기업 상생과 일자리 창출 사업에 집중적으로 지원할 계획이다. 아울러 근로자 근로·정주환경 개선과 청년 창업 지원을 위해 복합문화센터와 지식산업센터를 건립하며 아름다운 산단 거리도 조성한다. 이를 위해 약 700억원 이상의 예산이 투입된다. 현재 광양 중심지인 중동·금호동·광영동 아파트는 30평대 기준 1억~2억원 정도로 형성돼 있다.

여수시는 2020년 7월, 2030년까지 여수 미래 관광을 견인할 관광종합발전계획을 수립했다. 천혜의 비경을 가진 아름다운 섬을 발굴해 치유와 휴식의 콘텐츠를 가미한 섬 관광자원을 개발한다는 목표다. 화양에서 고흥을 연결하는 연륙·연도교인 여수섬섬길과 연계해 섬 개발 실시설계 용역을 추진 중이며, 섬 고유 테마별로 관광자원화 사업에 착수할 계획이다. 시는 2025년 개통을 목표로 추진 중인 화태~백야 구간 연결로 여수시 돌산읍부터 고흥군 영남면까지 11개의 다리가 모두 연결되면, 흡사 교량박물관을 연상케 하는 다양한 교량과 보석 같은 섬이 어우러진 세계적인 해양관광벨트가 구축될 것으로 기대하고 있다. 여수 중심지인 학동·덕충동·웅천동 30평대 아파트의 경우 현재 3억원 후반대에서 5억원 초반에 거래되고 있다.

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서남해안 해양생태관광·휴양 벨트

디자인=메타컬쳐(장승식) 제공

새 정부 또한 전남 개발에 힘을 실었다. 윤석열 대통령은 후보 당시 ‘남해안 신성장의 중심, 전남’을 모토로 전남을 살릴 8대 공약을 제시했다. 8대 공약은 ▶ 해남군을 중심으로 한 친환경재생에너지산업벨트 조성 2030계획 ▶ 고흥시의 우주·항공산업클러스터 구축 ▶ 익산~여수 KTX 고속화, 광주~고흥 고속도로, 광주~전남 고속도로(광주~장성~담양~화순~나주 순환고속망), 광주~완도 2단계 고속도로, 영암~진도 고속도로 등 광역 고속교통망의 확충 ▶ 광양항을 글로벌 스마트 항만으로 육성 ▶ 무안국제공항을 관광 및 물류 관문공항으로 육성 ▶ 화순 첨단의료복합단지 조성 ▶ 전남형 푸드바이오 밸리 조성 ▶ 서남해안 해양생태관광·휴양 벨트 구축 등의 내용이 핵심이다.

이성용 대표는 특히 마지막 공약인 ‘서남해안 해양생태관광·휴양 벨트 구축’의 내용을 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 이 대표는 “대한민국은 인도네시아, 필리핀, 일본에 이어 전 세계에서 네 번째로 섬이 많은(3000개 이상) 나라”라면서 “다도해와 지난 2021년 유네스코 세계자연유산에 등재된 갯벌(전남 신안, 전남 보성·순천), 나지막한 산들, 따뜻한 기후를 모두 함께 즐길 수 있는 전남의 관광 발전 가능성은 무한대”라고 했다. 이 대표는 이어 “전남의 인구는 1970년대부터 2018년까지 43%가 감소했고 재정자립도는 전국 최하위인데 갯벌(1044㎢), 섬(2165개), 해안선(6743km)의 규모는 전국 1위”라면서 “이는 곧 관광·휴양 개발이 답이라는 뜻으로 실제로 전라남도의 2040 발전 방향이 에너지 자원과 관광자원에 집중된 것도 그 때문”이라고 했다. 이 대표는 전남 중에서도 진도군 조도면에 주목했다. 향후 지가 상승 폭이 가장 높을 것으로 기대된다는 이유에서다.

“지난 3월 21일 조도면 주민들의 오랜 숙원사업이었던 하조도와 나배도를 연결하는 연도교인 나배대교가 준공됐다. 총연장 1km, 폭 10.4m의 왕복 2차로 규모다. 여기에 ‘서남해안 해양생태관광·휴양 벨트 구축’ 공약을 세부적으로 살펴보면 진도~조도 연도교·완도 보길~노화~소안·진도~신안 하태, 해남~신안 장산 등 섬 곳곳을 연륙·연도교로 연결하고, 서남해안 생태정원도시를 조성한다는 내용이다. 이처럼 연도교가 속속 준공되면 지역에서 생산되는 톳, 미역, 다시마, 멸치 등 각종 농수산물의 물류비용이 절감되는 것은 물론 전남 서남해안 지역의 섬 관광 랜드마크로서의 역할을 톡톡히 할 것으로 기대된다.”

전남 섬 관광 랜드마크, 진도군 조도면

국제항구로 개발 중인 진도항(옛 팽목항). 사진=메타컬쳐(홍승모) 제공

지난 5월 2일. 산 넘고, 물 건너 조도를 직접 찾아가 봤다. 행정구역은 진도군 조도면이다. 진도항(옛 팽목항)에서 9km 떨어져 있다. 하루 다섯 번 뜨는 배를 타고 약 30분을 가면 하조도 어류포항에 닿는다. 1909년 첫 불을 밝힌 하조도 등대가 명물이다. 짙푸른 수평선 너머 진도 본섬과 마주한 하얀 등대가 운치 있다.

다도해 해상국립공원인 ‘조도(鳥島)’는 새떼처럼 섬이 모여 있다고 해서 붙여진 이름이다. 진도군을 이루는 230개의 섬 가운데 절반이 넘는 154개가 몰려 있다. 이 비현실적인 광경을 실감하려면 상조도에 있는 도리산 전망대(210m)에 오르면 된다. 조도는 크게 북쪽 섬이 ‘상조도’, 그 아래 섬이 ‘하조도’다. 1997년 상·하조도를 잇는 대교가 개통되면서 상조도에 있는 도리산에 오를 수 있게 됐다. 510m에 이르는 긴 다리는 그 자체로도 볼거리다. ‘한국의 아름다운 길 100선’에도 선정됐다. 전망대 정상까지 포장이 돼 있어 차로도 오를 수 있다. 목재 데크도 촘촘히 깔아놔 걸어도 불편함이 없다.

전망대에 오르는 순간 절경이 펼쳐진다. 360도 파노라마처럼 사방이 장관이다. 가까이 나배도를 비롯해 죽항도, 관매도, 동·서거차도, 병풍도, 관사도, 내·외병도, 백야도, 눌옥도 등 수많은 섬을 한눈에 담자니 천하를 굽어보는 느낌이었다. 특히 이날은 섬들이 해무를 잔뜩 둘러 몽환적이기도 했다. 날씨가 좋은 날은 제주도의 한라산 줄기도 감상할 수 있다고 한다. 수많은 섬이 파도를 가로막아 바다는 호수처럼 고요했다. 시간이 멈춘 듯했다. 청자빛 바다 위를 수놓은 톳 양식장도 그림 같았다. 도리산 전망대를 포함해 하조도 등대, 손가락바위, 상·하조도를 잇는 대교, 신전해수욕장, 만물상바위, 맹성리 작은달숲, 목넘애해변 등이 조도 8경으로 꼽힌다.

진도 국제항 건설·제주행 고속 페리 호재

지난 5월 7일 제주항을 연결하는 고속 카페리 산타모니카호가 첫 출항을 했다. 최고 속도가 42노트(시속 78㎞)에 달해 진도에서 제주 사이 101.9㎞를 단 90분에 주파한다. 사진=메타컬쳐(홍승모) 제공

조도의 아름다움은 외국에서 먼저 인정받았다. 1816년 9월 대영제국의 중국사절단(암허스트경 일행)을 수행한 호위함 라이러호의 함장 바실 홀 대령은 그의 저서 《10일간의 조선항해기》에 도리산 전망대에서 본 다도해 풍경을 “세상의 극치, 지구의 극치(the glamor of the world, the earth)”라고 썼다. 실제로 영국의 해도에는 지금도 하조도가 암허스트섬, 상조도는 몬트럴섬, 외병도는 샴록섬, 내병도는 지스틀섬으로 기록돼 있다. 또한 바실 홀은 1817년 8월 11일 귀국길에 대서양의 세인트헬레나 섬에서 귀양 중인 나폴레옹을 만났는데, 동방의 조선에 대한 얘기를 전하면서 조도군도의 섬들을 설명했고, 그 이야기를 들은 나폴레옹도 많은 관심을 가졌다는 이야기도 전해진다.

그러나 막상 국내에서는 크게 주목받지 못하고 있는 게 사실이다. 향후 잠재성이 있다는 것도 그 차원이다. 아직 세상의 때가 묻지 않아 천혜의 비경을 그대로 간직했다는 점에 더해 최근 가시적인 호재도 있다. 이성용 대표는 “조도로 도달하는 배가 뜨는 진도항이 현재 국제항 건설 공사로분주하며 진도 서망항 주변은 대규모 한옥마을단지가 조성돼 분양 중이기도 하다”면서 “국제항이 건설되면 중국인 관광객의 인파가 몰려들 것으로 예상되는데, 더욱이 최근 진도와 제주도를 연결하는 선박 또한 개통돼 관광 수요는 더욱 높아질 것”이라고 했다. 이 선박은 진도항에서 제주항을 연결하는 고속 카페리(차량과 여객을 함께 운반하는 연안여객선) 산타모니카호다. 3500톤급 선박으로 여객 606명과 차량 86대를 동시에 실을 수 있다. 최고 속도가 시속 78km에 달해 진도에서 제주까지(101.9km) 1시간 반 만에 도달한다.

연도교 사업 추진 활발

점선은 현재 연륙·도교이며 실선은 이성용 우리옥션 대표의 예상 연륙·도교. 디자인=메타컬쳐(장승식) 제공

뿐만 아니다. 조도 내 섬과 섬을 잇는 연도교 사업도 활발히 추진되고 있다. 이 대표는 “지난 3월 21일 하조도와 부속 섬인 나배도를 잇는 총연장 1km, 폭 10.4m의 왕복 2차로 규모의 해상교량인 나배대교가 개통되면서 3.3㎡당 3만원을 호가하던 인근 부지들이 3배 이상 높은 10만원대로 치솟았다”면서 “예능 프로 〈1박 2일〉에서 조도면의 한 섬인 관매도 편을 촬영해 유명해진 섬 또한 하조도와의 연도교 건설 추진을 두고 이슈가 있었듯, 단계적 개발의 순서는 섬과 섬을 잇는 연도교를 건설한 뒤 메인 섬인 조도와 진도항을 잇는 연륙교(진도도 섬이기 때문에 연도교라고 보는 것이 맞지만 개념적 이해를 위해 섬과 대륙을 잇는 연륙교라 표현)가 건설될 것으로 보인다”고 했다.

실제로 지난 1월 2일 이동진 진도군수는 “조도대교 건설을 지역의 명운이 달린 국책사업으로 실현하겠다”고 밝히기도 했다. 지난 3월 23일 전남 시·군의장협의회 또한 ‘국도 18호선 노선변경·조도대교’ 건설을 촉구하면서 “진도군 조도면은 섬이라는 여건상 해상 날씨의 영향을 많이 받아 1년에 90일가량 여객선 운항이 통제돼 주민의 행복추구권이 제한받고 있다”며 “연간 21만 명의 관광객이 방문하고 있지만 여객선 결항 등의 이유로 불편을 겪고 있고, 또 톳과 멸치, 쑥, 미역 등 연간 3500여 톤의 농수산물이 선박으로만 유통되어 경제활동에 많은 어려움을 겪고 있다”고 강조했다. 이날 건의문을 제안한 박금례 진도군의회 의장은 “조도와 진도를 도로로 연결하는 것은 전 군민의 오랜 염원”이라며 “섬 지역 균형 발전과 섬과 육지의 인적·물적 교류기반 구축을 위해 ‘국도 18호선 노선변경과 조도대교 건설’을 조속히 추진해야 한다”고 했다.

인터뷰
윤이병 조도면 새마을지도자 회장

“나폴리·하롱베이보다 더 아름다운 섬… 인프라 개선 해결과제”

사진=메타컬쳐(홍승모) 제공

조도에서 태어나 성인이 돼 서울로 갔다. 그러다 약 30년 후 ‘고향이 그리워’ 다시 돌아왔다. 타향살이 후 귀어한 지 7~8년 됐다는 윤이병(59) 조도면 새마을지도자 회장은 “어디에도 고향만 한 곳은 없더라”면서 “이탈리아 나폴리, 베트남 하롱베이보다 더 아름다운 곳이라 자신한다”고 했다. 서울서 만난 아내 또한 남편을 따라 이곳으로 왔다. 대형 항공사 승무원 출신으로 세계 곳곳을 누볐던 아내도 조도의 아름다움에 반했다고 한다. 조도에서 여생을 보내자는 남편의 말에 바로 사직서를 냈을 정도다. 아내는 이후 조도에서 최초의 여성 이장까지 지냈다. 윤 회장은 “이렇게 좋은 곳이지만, 인프라 부족 등으로 사람들의 발길이 좀체 닿지 않는 점이 안타깝다”고 했다. 1998년 2만 명이던 조도면 인구는 현재 3000명 안팎이다.

― 조도민들의 주된 경제활동은.

“주로 톳과 전복 양식업을 한다. 톳과 전복은 조도산이 최고라 자부한다. 다만 전복은 초기 자본이 7억~8억원 정도로 크다는 단점이 있다. 톳의 경우 완도가 가장 많이 났는데 지금은 조도다. 맛이 좋고 몸에도 좋다. 일본에서는 초등학교 급식에 주 2회 톳 반찬을 내도록 의무화했을 정도다. 때문에 일본 수요가 크다. 톳으로만 하루 최고 700만원까지 수익을 내봤다. 젊은 층에게는 비교적 손쉬운 쑥 농사도 인기다. 캐고 나서 등을 돌리면 자라 있는 게 쑥이다. 1000평 이상씩 재배하니 돈벌이도 좋다. 11월부터 오뉴월까지 반년 만에 5000만원~1억원 정도 수익을 올리기도 한다.”

― 가구당 소득이 높겠다.

“도시보다 낫다고들 한다. 특히 노년층의 경우 도심에서 일자리가 변변치 않으면 폐지를 줍는 경우도 있지 않나. 하루 종일 일해도 손에 쥐는 게 거의 없다. 여기서는 70~80대 되신 분들이 양식 일만 거들어도 일당 10만~20만원을 받는다.”

― 섬이라 살기에 불편한 점도 있을 텐데.

“흔히 위급상황 때 병원은 어떻게 가느냐고 많이 묻는다. 섬에 병원이 있기도 하고, 급히 대형병원에 가야 할 일이 있으면 24시간 헬기와 배를 이용할 수 있다. 다만 전체 면적의 70%가 국립공원으로 지정돼 있어 개발 규제가 있다는 점이 사는 데 다소 걸림돌이다. 물론 그렇기 때문에 조선 시대 유배지 때의 풍광과 공기를 그대로 유지하고 있기는 하지만, 산 좋고 물 좋다고 마냥 좋은 게 아니다. 경제활동도 해야 하는데 창고 하나 짓는 데도 규제를 받는 경우가 있으니 말이다.”

진도의 대표적인 교통축 18번 국도는 서망항과 진도항에 이른다. 현재는 도로확장공사가 한창이다. 사진=메타컬쳐(홍승모) 제공

― 관광객 방문 추이는.

“매년 20여만 명 정도로 추산된다. 코로나19로 잠시 주춤했는데, 진도항 국제여객터미널, 서망항 한옥관광단지 건립 등으로 점차 방문객이 늘어날 것으로 보인다. 여기에 국도 확장 공사, 조도대교까지 추진된다면 더 늘어날 것이다. 현재까지는 이곳에 대규모 관광객을 수용할 만한 숙박시설이 없는데 이 또한 차츰 개선되길 바란다.”

― 외지인들의 투자 수요는.

“수요가 있긴 한데 원주인들이 자식들에게 물려준다고 매물을 잘 내놓지 않는 편이다. 이따금씩 경매 물건을 보는 정도다. 이곳 집값도 나름 천차만별이다. 경매로 싸게 나오는 곳은 평당 3만원 정도다. 면사무소 쪽은 읍내라 더 비싸다.”

조도 인근은 우리나라 해역에서 가장 빠른 조류 지역으로 손꼽힌다. 진도의 울돌목(명량수로)에 이어 진도와 조도 사이 장죽수로, 그리고 조도의 맹골수로가 있다. 윤 회장은 “조류가 빠른 지역이라는 것은 지역민들이 거친 바다에 적응해 항해술이 뛰어나다는 의미이자 특산물인 돌미역, 톳, 참전복 등 해산물의 품질이 매우 좋다는 뜻”이라면서 “전라남도 무형문화재 40호로 지정된 어로요 ‘조도 닻배노래’를 통해 이를 짐작할 수 있다”고 했다.

지난 2014년 세월호 침몰사고가 났던 곳도 이곳 맹골도 해역이다. 이날 윤 회장과 동석한 조도면 한 주민은 “매년 4월 무렵이면 항상 세월호 관련 취재진이 찾아오는데, 사실 이곳 주민들은 해당 사고로 생계 등에 피해를 많이 봤기 때문에 별로 기억하고 싶지 않은 일인데 정계와 매스컴에서 매년 상기시킨다”면서 “이제는 좀 더 건설적인 이야기를 나눌 시기가 아닌가 한다”고 했다. 이 주민은 이어 “이곳은 해무(海霧)가 많이 끼는 지역이다. 세월호 사고 이후에는 안개가 좀 낀다 싶으면 배를 띄우지 않는다”면서 “관광객이 멀리 진도까지 왔다가 배가 뜨지 않아서 못 나가고 못 들어오면 아무리 풍광이 좋은 들 좋은 이미지가 남지 않는다. 진도에서 조도까지 대교 혹은 해저터널 등 육로가 놓인다면 조도군도 관광 및 지역경제 활성화에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.⊙

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