[현장 취재] ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료’ 앞둔 부동산 시장 : 월간조선

2월 초, 서울 마포구 마포래미안푸르지오. 주말 오전인데도 부동산 중개업소의 전화벨은 쉴 새 없이 울린다. “이달 안에 팔 수 있을까요?” “세금은 얼마나 나올까요?” 수화기 너머로 들려오는 목소리엔 다급함이 묻어난다. “5월 9일 이후에는 어떻게 되느냐”는 문의도 하루에 몇 통씩 걸려온다.

정부가 ‘다(多)주택자 양도세 중과(重課) 유예 종료’를 추진하자, 거래 시장은 조용하지만 불안하게 흔들리고 있다. 강남·목동·분당 등 주요 지역에서는 호가를 낮춘 매물이 잇따르고, 부동산 커뮤니티에는 ‘마지막 탈출 타이밍’이라는 글이 연일 올라오고 있다.

공식 발표는 아직 없지만, 현장은 이미 ‘유예 종료’를 기정사실로 받아들이는 분위기다. 전명근 바른아파트연구소 소장(부동산학 박사)은 “요즘 전화 대부분이 세금 상담”이라며 “사람들이 ‘그게 진짜 그렇게 되는 거예요?’라며 불안해한다”고 전했다. 전문가들은 이 같은 행동을 단순한 ‘시장 조정’이 아닌 “시장 시스템의 근본적 해체”로 진단한다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 정부의 강경한 세제 기조를 ‘공급 정책 불신’의 결과로 해석했다.

“지난 1·29 공급 대책은 시장의 신뢰를 얻지 못했습니다. 용산·태릉·과천 등 핵심 부지를 지자체와 협의 없이 발표하면서 당일 입장 충돌이 벌어졌죠. 국민 입장에서는 실제 입주로 이어질 계획이라 보기 어렵습니다. 공급 신호를 주지 못하니, 정부가 세제라는 ‘압박 카드’로 수요를 누르고 있는 셈입니다.”

신 교수는 시장 불안의 근본 원인이 단순한 세율 인상이 아니라 정부 메시지의 강도에 있다고 지적했다. “올해 들어 정부가 양도세 중과, 보유세 강화 등 강력한 신호를 연일 내놓고 있는데, 시장에서는 이를 공급 정책 실패의 방증으로 받아들이는 분위기입니다.”

그는 특히 주요 공급 부지의 실현 가능성을 의심했다. “용산·태릉·과천 세 곳이 전체 계획 물량의 절반 가까운 3만 호를 차지하지만, 추진 일정이 불투명합니다. 지자체 협의도 없이 발표가 이뤄져 국민은 ‘이 계획이 실제 입주로 이어질까’ 의문을 갖게 됩니다.”

‘가격 폭락’?

서울 용산구 부동산 중개 사무실 통유리창에 붙어 있는 매물 소개 전단들. 사진=뉴시스

신 교수는 이 조치가 시장의 자율성을 해칠 수 있다고 지적했다. “직장 이동, 자녀 교육, 가족 부양 등 불가피한 사유로 본인 집에서 살지 못하는 이들에게 징벌적 세율을 매기면, 국가는 개인의 선택에 과도하게 개입하게 됩니다. 이는 시장의 효율성과 자율성을 동시에 떨어뜨립니다.”

그는 “비거주 아파트는 전세 공급의 한 축”이라며 “거주를 강제하면 전세 물량이 줄고, 매물이 잠기면서 전세가 월세로 전환되고 임대료 상승으로 이어질 것”이라고 덧붙였다.

세금 압박이 실제 매물 증가로 이어질지에 대해선 현장에서도 의견이 엇갈린다. 막상 팔고 싶어도 쉽지 않다. 서울 주요 지역이 ‘토지거래허가구역’으로 묶여 있어 실거주 목적이 아닌 거래가 제한되기 때문이다.

부동산 자산 컨설팅 회사 씨앤밸류파트너스의 최원준 대표(부동산학 박사)는 헌법적 관점에서 문제를 짚었다. “헌법이 보장하는 거주 이전의 자유에는 단순한 이동뿐 아니라 ‘재산 가치의 합리적 보존’도 포함됩니다. 그러나 지금은 집을 한 번 팔면 같은 지역에 다시 들어올 수 없을 만큼 세금 부담이 커졌습니다. 세금이 사실상 이동의 자유를 가로막는 셈입니다.”

실제 강북 재건축 단지나 수도권 주요 지역에서도 “지금 팔면 다시 못 들어온다”는 말이 공공연히 나온다. 신 교수는 이러한 흐름을 “주택 정책이 개인의 선택권을 하급지로 제한하는 방향으로 가고 있다”며 “1가구 1주택자까지 주거 사다리를 거꾸로 타게 만드는 건 매우 위험한 신호”라고 지적했다. 세금은 더 이상 단순한 경제 정책의 수단이 아니다. 이제는 사람들의 이주 경로를 결정짓는 구조적 힘으로 작동하고 있다.

전세의 종말

정부의 새 부동산 규제는 세제나 대출을 넘어 주거 시스템의 뼈대를 흔들고 있다. 전세대출 전면 제한과 ‘전세금 관리제’ 도입 논의는 한국 특유의 전세 구조가 사실상 종말 국면에 들어섰음을 예고한다. 현장의 불안은 이렇다. “전세금이 국가 관리 계좌로 들어가면, 예금 이자도 회전율도 사라집니다. 결국 임대인은 월세 외에 선택지가 없습니다.”

최원준 대표는 “전세는 단순한 임대 형태가 아니라 한국 금융 생태계의 일부였습니다. 전세를 없애면 시장만 흔드는 게 아니라 사회적 신뢰 구조도 붕괴됩니다”라고 단언했다. 실제로 정책 신호가 나오자 현장은 즉각 반응하고 있다. 세금 폭탄과 대출 중단을 피하려는 집주인들이 실거주로 전환하면서, 그동안 시장에 공급되던 양질의 아파트 전세 물량이 빠르게 사라지고 있다.

신보연 교수는 이런 흐름을 “정부의 강경 메시지가 시장 심리에 직접 작용한 결과”라고 해석했다. “과거에는 ‘정권이 바뀌면 풀리겠지’라는 기대가 있었지만, 지금은 ‘정권 교체가 안 되면 10년을 버텨야 한다’는 분위기예요. 지금이 결단의 시점입니다.”

다만 그는 “강한 메시지로 단기적 매물이 늘더라도 공급 확대 없는 수요 억제는 결국 역효과를 낳는다”며 “정부도 이를 인식하고 있을 겁니다. 양도세 중과는 예정대로 시행하되, 보유세 인상 속도는 조절할 가능성이 높습니다”라고 전망했다.⊙