⊙ 자산가 부동산 선호는 여전
⊙ 비판적으로 ‘호재’를 봐야
⊙ ‘중국인’ 새로운 수요, 노령화 신 트렌드 주목해야
⊙ 비판적으로 ‘호재’를 봐야
⊙ ‘중국인’ 새로운 수요, 노령화 신 트렌드 주목해야
- 1982년까지 농지였던, 서울시 강남구 대치동 은마아파트 전경.
지난 7월 22일 정부는 ‘가계부채 종합대책’을 발표했다. 지난해 부동산 경기 활성화를 위해 규제를 완화하면서 가파르게 늘어난 가계부채의 증가 속도를 늦추는 것이 목적이었다. 정부는 주택담보대출을 변동금리보다 고정금리, 만기 일시상환보다 분할상환 위주로 개편하기로 했다. 가계부채는 이미 1100조원에 이르고 있어, 부동산 시장의 큰 불안 요소이다.
정부는 부실대출을 막겠다는 입장이지만, 건설업계와 부동산 시장은 올 초까지만 해도 주택 구입을 적극 권했던 정부가 갑자기 대출 규제에 방점을 찍는 규제 정책을 발표하자 당황한 기색이 역력했다.
인터넷 기사 가운데, 일단 기사가 올라오면 반응이 즉각적으로 나타나는 기사가 부동산 소식이다. 7월 23일 온라인에 전송된 조선닷컴 기사의 댓글을 보면 정부 정책에 회의적(懷疑的)인 내용이 대다수였다.
*정부가 하라는 것 반대로 하면 살아남는다.
*폭탄은 다 돌렸다. 현 정권에서만 안 터지게 유지해야지 라고 판단한 듯.
*집값 폭락은 피할 수 없네요. 애초에 빚 많이 내서 집 사라는 정책이 말이 안 되는 거죠. 빚으로 떠받쳐진 집값 거품 꺼진다.
사실 인터넷 댓글의 수위는 지면(紙面)에 담을 수 없을 정도로 자극적이다. 논쟁은 이미 정치적 성격을 띠고 있다. 정부를 비판하기 위해, 부동산 위기 가능성을 제기하는 구도이다. 정권 비판의 재료가 되고 있는 것이다.
이러한 우려는 과거 일본처럼 한국 부동산 시장의 거품이 꺼질 수 있다는 우려가 깔려 있다. 특히 전세, 월세를 살면서 부동산 구입을 생각하는 사람의 경우 부동산이 폭락하기를 바라는 경향이 있다. 이러한 분위기에 편승해, “대세 하락기가 시작됐다”, “집이 남아 도는 시대가 온다”며 부동산을 구입하지 말고 “가격하락을 기다리라”는 주장을 펴는 전문가도 있다. 이들은 최근 들어 인터넷 방송 등을 통해, 부동산 폭락 가능성을 공공연하게 말하고 있다.
자산가 부동산 선호는 여전
부동산 위기 가능성에 대한 갑론을박이 계속되는 가운데 부자들의 부동산 선호는 뚜렷하다.
2015년 6월 KB국민은행은 〈2015년 한국 부자 보고서〉를 발표했다. 보고서는 금융자산 10억원 이상 보유한 개인을 부자 약 18만2000명을 중심으로 투자 성향을 분석했다. 보고서에 따르면, 부자들의 부동산 선호 경향은 뚜렷하다.
우선 향후 국내 부동산 경기와 관련해 부정적 인식보다 긍정적 인식이 많았다. 절반에 가까운 47.3%의 응답자가 향후 부동산 경기가 지금과 비슷한 수준일 것으로 전망했다. 좋아질 것이라는 비율 역시 40.1%였다. 반면 나빠질 것이라고 전망한 비율은 12.8%였다. 지방보다 서울 수도권에서 부동산 경기를 긍정적으로 보았다.
다만 전체적으로 부동산 경기를 긍정적으로 보면서도, 향후 투자 수익률에 대해서는 낮은 기대수준을 보였다. 전체 응답자의 69%가 ‘앞으로 부동산 투자를 통해 높은 수익을 거두기는 어렵다’는 데 동의한 것이다. 그럼에도 불구하고 수익률 면에서 가장 유망할 것으로 보는 투자대상은 국내 부동산, 해외 펀드, 국내 주식 순이었다. 옛날 같지는 않지만 그래도 부동산이 낫다는 인식을 읽을 수 있다. 결과적으로 보고서는 “수익과 위험을 모두 고려했을 때 가장 선호하는 투자대상은 역시 국내 부동산으로 나타났으며, 해외 투자는 수익률 기대에 비해 상대적으로 낮은 선호도를 보였다”고 정리했다.
확실히 자산가(資産家)일수록 부동산을 선호하는 것은 분명해 보인다. 그 이유는 무엇일까. 우선 다른 자산에 비해 위험도가 낮다. 부동산 역시 손실이 발생할 수는 있지만, 주식·채권처럼 휴지조각이 되지는 않는다는 것이다. 또 장기적으로 볼 때 부동산 시장은 계속 상향곡선을 그려 왔고, 부동산 투자의 경우 금융대출을 통해 투자를 하는 경우가 많아, 자기자본수익률로 보면 부동산 투자는 매력적이다.
부동산 시장, 보수·진보 이분법 위험
부동산 위기 가능성이 제기되고 있지만, 부자들의 부동산 선호는 계속되는 현상을 어떻게 이해해야 할까. 현 정권이 싫어, 무조건적으로 현 정부의 부동산 정책을 비판하는 것은 아닐까.
경제논리로 부동산 정책을 비판하는 것은 전혀 문제될 것이 없다. 그러나 경제 문제를 정치논리로 푸는 것은 좋지 않다.
최근 가열된 부동산 논쟁에 대해 김학렬 한국갤럽 부동산조사본부 팀장은 8월초 기자를 만나 이렇게 설명했다. 김 팀장은 《부자들만 알고 있는 알짜 부동사 답사기》, 《흔들리지 마라 집 살 기회 온다》 등 부동산 관련 저서를 꾸준히 출간해 왔다.
“경제논리를 정치논리로 해석하는 것은 위험해요. 정부의 정책을 진보 정부, 보수 정부로 나눠서 이분법 논리로 보는 것은 옳지 않아요. 과거를 돌이켜 보면 알 수 있어요. 김대중 정부는 박근혜 정부보다 더 파격적인 규제 완화를 보여줬어요. 반면 박정희 정부는 정권 내내 규제 완화보다 규제가 많았어요. 노태우 정부의 경우 토지공개념을 추진했는데, 사회주의에 가까울 정도였죠. 경제논리를 자꾸 정치적으로 풀려고 하는데 이는 옳지 못해요. 선거철만 되면 부동산 정책이 나오는데, 대부분 실현되지 못했어요.”
부동산 관련 기사가 나오면 기사 클릭 수가 상위권으로 즉시 올라가고, 순식간에 댓글이 수백 개 이어지는 이유는 당연하다. 보통사람에게 내 집 하나가 전 재산이기 때문이다.
부동산에 대한 관심이 과열되고 있는 시점에서, 보통의 서민들에게 도움이 되는 부동산 투자요령은 없을까.
기자는 부동산 투자에 실질적인 도움이 되는 노하우를 부동산 전문가들에게 자문했다. 학군(學群), 교통 등 상식적인 내용이 아닌, 다양한 종류의 부동산을 구입하는데 실질적인 도움이 되는 요령을 부동산 전문가에게 물었다.
비판적으로 ‘호재’를 봐야
기자가 만난 전문가들은 신문, 방송, 인터넷 등을 통해 부동산 정보에 관심의 끈을 놓지 않아야 한다고 조언하면서, “보도 내용을 그대로 이해하면 안 된다”고 덧붙였다.
부동산 시장에는 흔히 호재(好材)라는 것이 있다. 전철의 개통, 산업단지나 대기업 입주, 도로 개설, 정책에 따른 주변 지역 개발, 공익사업을 위한 토지수용 등 다양하다. 일단 호재가 뜨면 가격이 들썩이는 것이 일반적이다. 그러나 전문가들은 비판적으로 호재를 읽어야 한다고 말한다.
실전경매 경험을 인터넷에 기고하면서 이름을 알린, 경매학원 강사 김종율씨는 구체적인 사례를 설명했다. ‘파주 페라리월드’ 개발 호재와 관련한 기사들이었다.
〈2014년 3월 24일
파주시장, “페라리월드 조성해 일자리 늘려야”
파주읍 일대에 추진 중인 테마파크 페라리월드에 대해 이 시장은 “고급IT인력과 2500만명 인구가 2시간 거리에 몰려 있다는 수도권 장점을 보고 페라리가 투자를 결정했다”며 “주한미군 공여지특별법에 따라 1년 만에 개발계획을 승인 받았고 다국적 투자기업인 UWI의 사업참여로 국내 기업들의 투자도 한층 탄력을 받을 것”이라고 자신감을 보였다.〉
경매 강사 김씨는 비판적으로 부동산 뉴스를 읽어야 한다며 이렇게 설명했다.
“페라리월드는 결국 없던 일이 됐어요. 이상하게 2014년 지방선거를 앞두고, 관련 기사가 계속 나왔어요. 이런 뉴스를 보고 경매를 통해 주변 부동산을 구입한 경우가 많았어요. 페라리 월드 사업비가 7조원이라는데, 파주시 한 해 예산은 1조원도 되지 않죠. 결국 투자를 받아야 하는데, 실질적으로 해당 사업과 관련해 들어온 돈은 없었어요. 반짝 호재에 휩쓸려 투자하면 낭패 보기 쉬워요.”
사실 대형 호재뿐만 아니라, 매일 신문에 소개되는 기사 역시 비판적으로 읽는 것이 필요하다. 김학렬 한국갤럽 부동산팀장은 비판적 읽기를 강조했다. 구체적인 예는 이렇다.
〈2012년 3월 5일
“봄 이사철 시작됐지만 거래 한산… 서울 소형도 값 내려”
봄 이사철이 시작됐지만, 지난 주 수도권 아파트 매매·전세 시장 모두 거래 부진으로 한산했다. (중략)전세 시장도 안정세다. 지난주 서울·신도시는 보합세, 인천·경기는 평균 0.01% 올랐다.〉
김 팀장은 “‘한산했다’, ‘보합세다’, ‘안정세다’ 등 두루뭉술하게 표현된 서술어를 집중적으로 보아야 한다”며 “부동산 보도의 경우 통계자료가 섞여 있어 언뜻 객관적인 것으로 보이지만, 생각해서 읽어 보면 기자의 주관이 많이 들어간 경우가 많다”고 설명했다. 그는 “기사를 무조건 믿지 말고, 근거가 무엇인지 다른 요인은 없는지 생각하면서 읽어야 한다”고 조언했다.
비리, 특혜 부동산에 관심을 가져라?
언론보도 가운데, 특히 비리·특혜에 연루된 부동산은 눈여겨볼 필요가 있다. 사실 무언가 이익이 있고, 객관적으로 가치가 있는 부동산에 비리가 생기기 때문이다. 과거 특혜분양으로 유명했던 성남시 분당 파크뷰가 있다. 2002년 상업지구에, 상업·업무시설이 아닌 주거시설로 개발을 허가해서 특혜 의혹이 생긴 부동산이었다. 특히 정·관계, 법조계 등 각계 고위인사 130여 명에게 특혜 분양됐다는 의혹까지 있었다. 1991년 개발제한지역인 강남 수서, 대치 지역 공공용지를 정치권 및 한보그룹 로비로 건축허가해 준 수서비리 사건도 있었다. 돌이켜 보면 특혜 시비(是非)가 있었던 것은 해당 부동산의 가치 때문이었다.
최근 사건으로는 이명박 전 대통령 내곡동 사저 매입 사건이 있다. 이명박 전 대통령이 퇴임 후 사용할 목적으로 구입했던 서울시 서초구 내곡동 사저 부지의 일부는 개발제한구역 그린벨트로 묶여 있는 토지였다. 강남에서 거의 마지막으로 남은 개발 가능 지역으로 그린벨트 해제가 임박한 지역으로 평가 받는다. 사건 당시 부동산 전문가들로부터 역시 MB의 부동산 감각은 남다르다는 평가를 받기도 했다. 해당 사건 이후 내곡동 인근 부동산 가치에 대한 평가와 투자 문의가 계속되는 이유이다.
정부를 믿어야 하나?
부동산 투자에 있어, 가장 논쟁적인 질문은 ‘정부를 믿을 수 있느냐’이다. 김학렬 팀장은 “정부가 가장 좋아하는 정책방향은 세금이 꾸준히 걷히는 것이다”며 “정부가 국민이 임차로 사는 것보다 주택을 사는 것을 희망하는 것은 주택을 구입하면, 취득세 , 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 걷을 수 있다”고 설명했다. 즉 가격이 너무 오르거나 내리지 않으면서 세금을 걷기 위해, 1가구 1주택을 유도하는 것이 정부의 정책이다. 김 팀장은 “정부 정책을 눈여겨봐야 한다”며 “정부가 하라는 대로 하면 돈 번다”고 주장했다. 그의 설명이다.
“이상하게 정부에서 부동산 정책을 발표하면 비판부터 하는 분위기가 있어요. 하지만 한 번 생각해 보세요. 1970년대 이전에는 강남에 절대 안 갔어요. 영등포밖에 없던 시절이잖아요. 그 시절 정부 정책을 믿고 강남으로 이전한 분들은 다 부자 됐어요. 전두환 정부 시절 상계, 목동 단지의 경우 인기가 좋지 못했어요. 노태우 정부 역시 신도시 개발할 때 초반은 미분양이 많았어요. 정부 하라는 대로 해서 손해 본 사람 없어요. 또 김대중 정부 시절, 그러니까 IMF시절에 정부 시책에 따라 집을 샀던 사람들은 돈 벌었어요.”
규제로 묶인 부동산 투자 요령
아파트, 상가 등의 가치평가는 보통사람들이 상식적으로 어느 정도 할 수 있다. 반면 토지 투자는 어려운 것이 사실이다. 복잡하게 규제가 얽혀 있고, 땅의 종류도 다양하기 때문이다. 부동산 인·허가 법률을 가르치고 있는 단국대 행정법무대학원 전종철 주임교수는 ‘실력을 전제로 한 상상력’을 강조한다. 그의 설명이다.
“절대적으로 아무것도 못할 수도 있고, 사실은 일부 가능한데 몰라서 못할 수도 있어요. 100명 중 99명은 안 된다고 하는데, 아주 스페셜한 전문가 1명이 이용 가능한 방법을 알려주는 경우도 있어요. 아파트, 상가 매매는 이미 정보가 평준화되어 투자를 통해 수익을 얻기 힘들어요. 반면 토지 투자의 경우 ‘실력을 전제로 한 상상력’에 따라 아직도 고수익을 얻을 수 있어요.”
기본적으로 토지 투자는 개발이 목적이다. 그러나 마음대로 개발할 수는 없다. 규제로 묶여 있는 경우가 많기 때문이다.
최근 2014년 9월 서울 관악산 3만 5000m²(약 1만평)가 16억원에 거래됐다는 소식이 언론에 보도됐다. 정부는 도시 주변 산지를 ‘도시자연공원’으로 묶어서 개발을 제한하고 있다. 해당 산지 역시 개발이 어려운 지역이었다. 해당 보도는 그린벨트 혹은 도시자연공원 등으로 묶여 개발이 불가능한 토지에 투자하거나, 처분하려는 사람에게 큰 관심을 끌었다. 토지가 팔렸다는 것은, 향후 규제가 풀릴 가능성이 있다는 신호로 읽히기 때문이다.
“내 땅만 규제 푸는 것은 불가능”
요즈음 신문 등을 통해 그린벨트에 묶인 토지를 팔겠다는 광고가 심심치 않게 나오고 있다. 또 여러 개발호재를 보고 투자하려는 수요 역시 있다.
규제에 묶인 토지 투자를 어떻게 이해해야 할까.
전종철 주임교수는 “내 땅만 규제를 푸는 것은 사실상 불가능하다”며 이렇게 설명했다.
“그린벨트, 도시자연공원 등 토지 규제는 개인의 노력으로 바뀌는 것이 아닙니다. 도시계획을 새로 짜거나 보편타당하게 용도지역을 상향시키는 것이죠. 예를 들어, 전철역이 새로 생겨서 주거지역, 상업지역으로 용도가 바뀌는 것이죠. 내 땅만 상향 시켜 달라는 것은 안 되는 것이죠. 또 그린벨트의 경우 보금자리주택, 행복주택 등 공영개발 방식으로 해제가 되는 것이 일반적입니다. 토지 소유자가 개발 해제의 혜택을 직접 누리는 것이 아니라, 좋은 가격으로 보상 받는 데 만족해야 하는 것이죠.”
이렇듯, 규제에 묶인 토지에 투자하는 것은 많은 위험이 따른다.
토지 구입의 기본 고려 사항
토지를 구입하는 목적은 다양할 수 있다. 그러나 투자 목적의 토지 구입을 위해서 빠트리면 안 되는 중요 포인트가 있다. 《부동산 상식사전》 저자, 백영록 공인중개사가 강조하는 사항은 이렇다.
1. 토지로 들어가는 길(진입로) 확인
길이 없는 토지는 ‘맹지(盲地)’로, 주변 토지를 구입해 길을 만들어야 한다. 토지 값보다, 길을 만드는 비용이 더욱 클 수 있으므로, 토지 구입 전에 지적도를 발급 받아 확인해야 한다.
2. 토질(土質) 확인
흙의 성질이 건물을 짓기 적당한지 확인해야 한다. 토질이 좋지 않으면 공사비가 과다할 수 있고, 건축 후에 건물이 기울어지거나 물이 샐 수 있다.
3. 묘(墓)는 없는가
묘가 있으면, 토지 이용에 큰 제약을 받으므로 잔금을 치르기 전에 이전해야 한다.
4. 토지의 경사도(傾斜度)
토지 기울기가 너무 심하면, 집을 짓기 어렵고 건축허가를 받지 못할 수도 있다.
5. 지하수 개발이 가능한가
지하수를 개발할 수 있는 토지와 개발할 수 없는 토지는 그 가치가 다르다.
새로운 수요, 중국인
부동산 시장엔 시대에 따른 트렌드가 있다. 투자에서 큰 흐름을 읽으면서 사회 분위기를 보는 것이 중요하다.
우선 중국인 수요의 등장이 있다. 중국 사람들이 제주도 부동산 시장의 큰 손으로 등장했다는 보도는 낯설지 않다. 서울 역시 중국인들의 부동산 구입이 늘어나고 있다.
우선 저렴한 주거지를 중심으로 차이나타운이 형성되고 있다. 서울 영등포구 대림동의 경우 평당 1000만원이 안 되는 저렴한 가격에 기인해 중국인 수요가 늘고 있다. 대림동뿐만 아니라, 신림동 고시촌 역시 사법시험이 없어지면서 자리가 남은 주택을 채워 나가고 있다.
보통 외국인은 월세 수요가 많아, 향후 임대수입이 기대된다. 특히 중국인들은 집에서 음식을 해 먹는 것보다, 집 근처에서 사 먹는 경우가 많다. 소비가 활발한 특성 때문에, 중국인 거주 지역 상가의 경우 호재가 예상된다.
최근 가장 화제가 되고 있는 지역은 홍대지역이다. 홍대 주요 상권을 중국인들이 적극 매입하고 있다. 화교 등 전통적으로 부를 축적한 중국인들은 연남동 인근에 많이 거주하고 있었다. 그러던 것이 지하철 홍대역에 공항철도가 연결되면서 중국 관광객들이 출국 전에 마지막으로 들러 쇼핑을 즐기는 지역이 됐다.
홍대 상권의 경우, 그 확장성이 크다는 특징이 있다. 연남동, 서교동 , 합정동, 망월동 등으로 확장되고 있다. 현재는 공덕동까지 연결되고 있다.
상권에서 ‘확장성’은 중요하다. 끝없이 뻗어 나가야 발전할 수 있는 것이다. 삼청동 카페거리의 경우 북악산에 막혀 팽창하지 못하는 것이 한계였다. 홍대 상권이 주목 받는 이유이다.
인구 노령화와 부동산 시장
부동산 투자에서 중요한 변수로 인구변화를 꼽는 사람이 많다. 특히 노령화가 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 많다. 특히 10여 년 전에는 실버타운 건설 붐이 있었다. 사실 대부분의 실버타운은 성공하지 못했다. 이유는 무엇일까. 이와 관련해 김학렬 한국갤럽 부동산 조사본부 팀장은 성공한 실버타운으로 꼽히는 건대 입구 근처, 클○○○○ 사례를 들어 설명했다. 김 팀장의 설명은 이렇다.
“노인들에게 역시 중요한 것은 병원과 교통입니다. 건대병원이 있고, 지하철이 있어 성공한 것이죠. 노인이 되면 오히려 자식들과 멀어지고 싶어하지 않아요. 자식들이 언제든지 올 수 있는 곳에 있고 싶은 것이죠. 지방 실버타운이 성공하기 힘든 이유죠. 또 아무리 돈이 많아도 무료 지하철 이용 등 누리고 싶은 것은 누리고 싶은 것인 노인층입니다.”
오랫동안 불변하는 부동산 가치 요소도 있다. 부동산 가치에서 학교가 중요한 요소라는 것은 상식이다. 보통 자녀가 없을 경우, 크게 고민하지 않지만 수험생 자녀가 있는 경우 특히 예민하다. 학군도 중요하지만, 주변에 좋은 학원이 있는지도 부동산 가격에 영향을 미친다. 흔히 목동, 대치동, 중계동을 서울의 3대 학원가로 부른다. 목동 학원은 목동만이 아닌, 광명, 부천, 마포, 서대문구, 영등포까지 주변 지역에서 학생들이 찾아간다. 상황이 이러니 가능하면 목동 근처에 살고 싶은 수요가 큰 것이다.
또한 부동산의 ‘브랜드’를 읽는 것도 필요하다. ‘강남’은 지명은 아니다. 브랜드라고 보는 것이 옳다. 한국의 경우 부동산 시장에서 브랜드가 중요하다. 분당의 경우, 성남시에 속하지만 분당에 산다고 하지 성남 시민이라고 굳이 말하지 않는다. 일산 역시, 고양시라고 하지 않는다. 판교, 정자, 수지, 중동 등 비슷한 사례가 많다. 사는 지역이 브랜드가 된 것이다.
요즈음은 지역 브랜드 못지않게 아파트 브랜드도 주목 받는다. 래미안, 자이, e편안세상, 힐스테이트, 푸르지오, 아이파크 등 소위 브랜드 아파트의 경우 마케팅 비용을 통해, 일반 아파트와는 다른 브랜드 이미지를 만들어 냈다. 브랜드는 3.3m²당 200만~300만원 차이를 만들어 내는 것이 현실이다.
부동산 투기 시대는 끝나
2015년 6월 KB국민은행의 〈2015년 한국 부자 보고서〉에 따르면, ‘한국 부자의 노후준비 방법으로 부동산 활용 비중이 전년대비 크게 증가해, 최근 부동산 시장의 회복세에 따라 부동산에 대한 장기적 전망이 긍정적으로 변화했음을 확인했다’고 분석하고 있다. 한국 부동산 시장에 대해 긍정적으로 전망하고 있는 것이다.
물론 부동산 투자 역시 많은 위험이 있다. 주변에서 무리하게 대출을 받아 아파트를 장만해 향후 금리인상 가능성에 밤잠을 설치는 경우를 발견하는 것은 어렵지 않다.
개발호재를 보고 토지를 구입했다가 개발이 묶여 오랜 기간 세금만 납부하며 속만 썩이는 경우도 있다. 기자가 만난 부동산 전문가들은 이구동성으로 과거처럼 부동산으로 대박을 터트리는 시대는 지났다고 말한다. 다른 투자수익에 비해, 부동산이 낫다는 정도로 정리했다.
또 아파트 등 주거 목적 부동산의 경우 투기가 아닌, 실거주를 목적으로 구입하라고 조언했다. 정부의 정책을 큰 틀에서 따라가면 크게 손해 보는 일은 없다는 조언도 있었다. 확실히 부동산으로 투기하는 시대는 지났다는 것을 느낄 수 있었다.⊙
정부는 부실대출을 막겠다는 입장이지만, 건설업계와 부동산 시장은 올 초까지만 해도 주택 구입을 적극 권했던 정부가 갑자기 대출 규제에 방점을 찍는 규제 정책을 발표하자 당황한 기색이 역력했다.
인터넷 기사 가운데, 일단 기사가 올라오면 반응이 즉각적으로 나타나는 기사가 부동산 소식이다. 7월 23일 온라인에 전송된 조선닷컴 기사의 댓글을 보면 정부 정책에 회의적(懷疑的)인 내용이 대다수였다.
*정부가 하라는 것 반대로 하면 살아남는다.
*폭탄은 다 돌렸다. 현 정권에서만 안 터지게 유지해야지 라고 판단한 듯.
*집값 폭락은 피할 수 없네요. 애초에 빚 많이 내서 집 사라는 정책이 말이 안 되는 거죠. 빚으로 떠받쳐진 집값 거품 꺼진다.
사실 인터넷 댓글의 수위는 지면(紙面)에 담을 수 없을 정도로 자극적이다. 논쟁은 이미 정치적 성격을 띠고 있다. 정부를 비판하기 위해, 부동산 위기 가능성을 제기하는 구도이다. 정권 비판의 재료가 되고 있는 것이다.
이러한 우려는 과거 일본처럼 한국 부동산 시장의 거품이 꺼질 수 있다는 우려가 깔려 있다. 특히 전세, 월세를 살면서 부동산 구입을 생각하는 사람의 경우 부동산이 폭락하기를 바라는 경향이 있다. 이러한 분위기에 편승해, “대세 하락기가 시작됐다”, “집이 남아 도는 시대가 온다”며 부동산을 구입하지 말고 “가격하락을 기다리라”는 주장을 펴는 전문가도 있다. 이들은 최근 들어 인터넷 방송 등을 통해, 부동산 폭락 가능성을 공공연하게 말하고 있다.
자산가 부동산 선호는 여전
부동산 위기 가능성에 대한 갑론을박이 계속되는 가운데 부자들의 부동산 선호는 뚜렷하다.
2015년 6월 KB국민은행은 〈2015년 한국 부자 보고서〉를 발표했다. 보고서는 금융자산 10억원 이상 보유한 개인을 부자 약 18만2000명을 중심으로 투자 성향을 분석했다. 보고서에 따르면, 부자들의 부동산 선호 경향은 뚜렷하다.
우선 향후 국내 부동산 경기와 관련해 부정적 인식보다 긍정적 인식이 많았다. 절반에 가까운 47.3%의 응답자가 향후 부동산 경기가 지금과 비슷한 수준일 것으로 전망했다. 좋아질 것이라는 비율 역시 40.1%였다. 반면 나빠질 것이라고 전망한 비율은 12.8%였다. 지방보다 서울 수도권에서 부동산 경기를 긍정적으로 보았다.
다만 전체적으로 부동산 경기를 긍정적으로 보면서도, 향후 투자 수익률에 대해서는 낮은 기대수준을 보였다. 전체 응답자의 69%가 ‘앞으로 부동산 투자를 통해 높은 수익을 거두기는 어렵다’는 데 동의한 것이다. 그럼에도 불구하고 수익률 면에서 가장 유망할 것으로 보는 투자대상은 국내 부동산, 해외 펀드, 국내 주식 순이었다. 옛날 같지는 않지만 그래도 부동산이 낫다는 인식을 읽을 수 있다. 결과적으로 보고서는 “수익과 위험을 모두 고려했을 때 가장 선호하는 투자대상은 역시 국내 부동산으로 나타났으며, 해외 투자는 수익률 기대에 비해 상대적으로 낮은 선호도를 보였다”고 정리했다.
확실히 자산가(資産家)일수록 부동산을 선호하는 것은 분명해 보인다. 그 이유는 무엇일까. 우선 다른 자산에 비해 위험도가 낮다. 부동산 역시 손실이 발생할 수는 있지만, 주식·채권처럼 휴지조각이 되지는 않는다는 것이다. 또 장기적으로 볼 때 부동산 시장은 계속 상향곡선을 그려 왔고, 부동산 투자의 경우 금융대출을 통해 투자를 하는 경우가 많아, 자기자본수익률로 보면 부동산 투자는 매력적이다.
부동산 시장, 보수·진보 이분법 위험
부동산 위기 가능성이 제기되고 있지만, 부자들의 부동산 선호는 계속되는 현상을 어떻게 이해해야 할까. 현 정권이 싫어, 무조건적으로 현 정부의 부동산 정책을 비판하는 것은 아닐까.
경제논리로 부동산 정책을 비판하는 것은 전혀 문제될 것이 없다. 그러나 경제 문제를 정치논리로 푸는 것은 좋지 않다.
최근 가열된 부동산 논쟁에 대해 김학렬 한국갤럽 부동산조사본부 팀장은 8월초 기자를 만나 이렇게 설명했다. 김 팀장은 《부자들만 알고 있는 알짜 부동사 답사기》, 《흔들리지 마라 집 살 기회 온다》 등 부동산 관련 저서를 꾸준히 출간해 왔다.
“경제논리를 정치논리로 해석하는 것은 위험해요. 정부의 정책을 진보 정부, 보수 정부로 나눠서 이분법 논리로 보는 것은 옳지 않아요. 과거를 돌이켜 보면 알 수 있어요. 김대중 정부는 박근혜 정부보다 더 파격적인 규제 완화를 보여줬어요. 반면 박정희 정부는 정권 내내 규제 완화보다 규제가 많았어요. 노태우 정부의 경우 토지공개념을 추진했는데, 사회주의에 가까울 정도였죠. 경제논리를 자꾸 정치적으로 풀려고 하는데 이는 옳지 못해요. 선거철만 되면 부동산 정책이 나오는데, 대부분 실현되지 못했어요.”
부동산 관련 기사가 나오면 기사 클릭 수가 상위권으로 즉시 올라가고, 순식간에 댓글이 수백 개 이어지는 이유는 당연하다. 보통사람에게 내 집 하나가 전 재산이기 때문이다.
부동산에 대한 관심이 과열되고 있는 시점에서, 보통의 서민들에게 도움이 되는 부동산 투자요령은 없을까.
기자는 부동산 투자에 실질적인 도움이 되는 노하우를 부동산 전문가들에게 자문했다. 학군(學群), 교통 등 상식적인 내용이 아닌, 다양한 종류의 부동산을 구입하는데 실질적인 도움이 되는 요령을 부동산 전문가에게 물었다.
비판적으로 ‘호재’를 봐야
기자가 만난 전문가들은 신문, 방송, 인터넷 등을 통해 부동산 정보에 관심의 끈을 놓지 않아야 한다고 조언하면서, “보도 내용을 그대로 이해하면 안 된다”고 덧붙였다.
부동산 시장에는 흔히 호재(好材)라는 것이 있다. 전철의 개통, 산업단지나 대기업 입주, 도로 개설, 정책에 따른 주변 지역 개발, 공익사업을 위한 토지수용 등 다양하다. 일단 호재가 뜨면 가격이 들썩이는 것이 일반적이다. 그러나 전문가들은 비판적으로 호재를 읽어야 한다고 말한다.
실전경매 경험을 인터넷에 기고하면서 이름을 알린, 경매학원 강사 김종율씨는 구체적인 사례를 설명했다. ‘파주 페라리월드’ 개발 호재와 관련한 기사들이었다.
〈2014년 3월 24일
파주시장, “페라리월드 조성해 일자리 늘려야”
파주읍 일대에 추진 중인 테마파크 페라리월드에 대해 이 시장은 “고급IT인력과 2500만명 인구가 2시간 거리에 몰려 있다는 수도권 장점을 보고 페라리가 투자를 결정했다”며 “주한미군 공여지특별법에 따라 1년 만에 개발계획을 승인 받았고 다국적 투자기업인 UWI의 사업참여로 국내 기업들의 투자도 한층 탄력을 받을 것”이라고 자신감을 보였다.〉
경매 강사 김씨는 비판적으로 부동산 뉴스를 읽어야 한다며 이렇게 설명했다.
“페라리월드는 결국 없던 일이 됐어요. 이상하게 2014년 지방선거를 앞두고, 관련 기사가 계속 나왔어요. 이런 뉴스를 보고 경매를 통해 주변 부동산을 구입한 경우가 많았어요. 페라리 월드 사업비가 7조원이라는데, 파주시 한 해 예산은 1조원도 되지 않죠. 결국 투자를 받아야 하는데, 실질적으로 해당 사업과 관련해 들어온 돈은 없었어요. 반짝 호재에 휩쓸려 투자하면 낭패 보기 쉬워요.”
사실 대형 호재뿐만 아니라, 매일 신문에 소개되는 기사 역시 비판적으로 읽는 것이 필요하다. 김학렬 한국갤럽 부동산팀장은 비판적 읽기를 강조했다. 구체적인 예는 이렇다.
〈2012년 3월 5일
“봄 이사철 시작됐지만 거래 한산… 서울 소형도 값 내려”
봄 이사철이 시작됐지만, 지난 주 수도권 아파트 매매·전세 시장 모두 거래 부진으로 한산했다. (중략)전세 시장도 안정세다. 지난주 서울·신도시는 보합세, 인천·경기는 평균 0.01% 올랐다.〉
김 팀장은 “‘한산했다’, ‘보합세다’, ‘안정세다’ 등 두루뭉술하게 표현된 서술어를 집중적으로 보아야 한다”며 “부동산 보도의 경우 통계자료가 섞여 있어 언뜻 객관적인 것으로 보이지만, 생각해서 읽어 보면 기자의 주관이 많이 들어간 경우가 많다”고 설명했다. 그는 “기사를 무조건 믿지 말고, 근거가 무엇인지 다른 요인은 없는지 생각하면서 읽어야 한다”고 조언했다.
비리, 특혜 부동산에 관심을 가져라?
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| 1991년 수서지구 특혜분양 사건의 한보그룹 전경. 간판이 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 앞에 세워져 있었다. |
최근 사건으로는 이명박 전 대통령 내곡동 사저 매입 사건이 있다. 이명박 전 대통령이 퇴임 후 사용할 목적으로 구입했던 서울시 서초구 내곡동 사저 부지의 일부는 개발제한구역 그린벨트로 묶여 있는 토지였다. 강남에서 거의 마지막으로 남은 개발 가능 지역으로 그린벨트 해제가 임박한 지역으로 평가 받는다. 사건 당시 부동산 전문가들로부터 역시 MB의 부동산 감각은 남다르다는 평가를 받기도 했다. 해당 사건 이후 내곡동 인근 부동산 가치에 대한 평가와 투자 문의가 계속되는 이유이다.
정부를 믿어야 하나?
부동산 투자에 있어, 가장 논쟁적인 질문은 ‘정부를 믿을 수 있느냐’이다. 김학렬 팀장은 “정부가 가장 좋아하는 정책방향은 세금이 꾸준히 걷히는 것이다”며 “정부가 국민이 임차로 사는 것보다 주택을 사는 것을 희망하는 것은 주택을 구입하면, 취득세 , 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 걷을 수 있다”고 설명했다. 즉 가격이 너무 오르거나 내리지 않으면서 세금을 걷기 위해, 1가구 1주택을 유도하는 것이 정부의 정책이다. 김 팀장은 “정부 정책을 눈여겨봐야 한다”며 “정부가 하라는 대로 하면 돈 번다”고 주장했다. 그의 설명이다.
“이상하게 정부에서 부동산 정책을 발표하면 비판부터 하는 분위기가 있어요. 하지만 한 번 생각해 보세요. 1970년대 이전에는 강남에 절대 안 갔어요. 영등포밖에 없던 시절이잖아요. 그 시절 정부 정책을 믿고 강남으로 이전한 분들은 다 부자 됐어요. 전두환 정부 시절 상계, 목동 단지의 경우 인기가 좋지 못했어요. 노태우 정부 역시 신도시 개발할 때 초반은 미분양이 많았어요. 정부 하라는 대로 해서 손해 본 사람 없어요. 또 김대중 정부 시절, 그러니까 IMF시절에 정부 시책에 따라 집을 샀던 사람들은 돈 벌었어요.”
규제로 묶인 부동산 투자 요령
아파트, 상가 등의 가치평가는 보통사람들이 상식적으로 어느 정도 할 수 있다. 반면 토지 투자는 어려운 것이 사실이다. 복잡하게 규제가 얽혀 있고, 땅의 종류도 다양하기 때문이다. 부동산 인·허가 법률을 가르치고 있는 단국대 행정법무대학원 전종철 주임교수는 ‘실력을 전제로 한 상상력’을 강조한다. 그의 설명이다.
“절대적으로 아무것도 못할 수도 있고, 사실은 일부 가능한데 몰라서 못할 수도 있어요. 100명 중 99명은 안 된다고 하는데, 아주 스페셜한 전문가 1명이 이용 가능한 방법을 알려주는 경우도 있어요. 아파트, 상가 매매는 이미 정보가 평준화되어 투자를 통해 수익을 얻기 힘들어요. 반면 토지 투자의 경우 ‘실력을 전제로 한 상상력’에 따라 아직도 고수익을 얻을 수 있어요.”
기본적으로 토지 투자는 개발이 목적이다. 그러나 마음대로 개발할 수는 없다. 규제로 묶여 있는 경우가 많기 때문이다.
최근 2014년 9월 서울 관악산 3만 5000m²(약 1만평)가 16억원에 거래됐다는 소식이 언론에 보도됐다. 정부는 도시 주변 산지를 ‘도시자연공원’으로 묶어서 개발을 제한하고 있다. 해당 산지 역시 개발이 어려운 지역이었다. 해당 보도는 그린벨트 혹은 도시자연공원 등으로 묶여 개발이 불가능한 토지에 투자하거나, 처분하려는 사람에게 큰 관심을 끌었다. 토지가 팔렸다는 것은, 향후 규제가 풀릴 가능성이 있다는 신호로 읽히기 때문이다.
“내 땅만 규제 푸는 것은 불가능”
요즈음 신문 등을 통해 그린벨트에 묶인 토지를 팔겠다는 광고가 심심치 않게 나오고 있다. 또 여러 개발호재를 보고 투자하려는 수요 역시 있다.
규제에 묶인 토지 투자를 어떻게 이해해야 할까.
전종철 주임교수는 “내 땅만 규제를 푸는 것은 사실상 불가능하다”며 이렇게 설명했다.
“그린벨트, 도시자연공원 등 토지 규제는 개인의 노력으로 바뀌는 것이 아닙니다. 도시계획을 새로 짜거나 보편타당하게 용도지역을 상향시키는 것이죠. 예를 들어, 전철역이 새로 생겨서 주거지역, 상업지역으로 용도가 바뀌는 것이죠. 내 땅만 상향 시켜 달라는 것은 안 되는 것이죠. 또 그린벨트의 경우 보금자리주택, 행복주택 등 공영개발 방식으로 해제가 되는 것이 일반적입니다. 토지 소유자가 개발 해제의 혜택을 직접 누리는 것이 아니라, 좋은 가격으로 보상 받는 데 만족해야 하는 것이죠.”
이렇듯, 규제에 묶인 토지에 투자하는 것은 많은 위험이 따른다.
토지 구입의 기본 고려 사항
토지를 구입하는 목적은 다양할 수 있다. 그러나 투자 목적의 토지 구입을 위해서 빠트리면 안 되는 중요 포인트가 있다. 《부동산 상식사전》 저자, 백영록 공인중개사가 강조하는 사항은 이렇다.
1. 토지로 들어가는 길(진입로) 확인
길이 없는 토지는 ‘맹지(盲地)’로, 주변 토지를 구입해 길을 만들어야 한다. 토지 값보다, 길을 만드는 비용이 더욱 클 수 있으므로, 토지 구입 전에 지적도를 발급 받아 확인해야 한다.
2. 토질(土質) 확인
흙의 성질이 건물을 짓기 적당한지 확인해야 한다. 토질이 좋지 않으면 공사비가 과다할 수 있고, 건축 후에 건물이 기울어지거나 물이 샐 수 있다.
3. 묘(墓)는 없는가
묘가 있으면, 토지 이용에 큰 제약을 받으므로 잔금을 치르기 전에 이전해야 한다.
4. 토지의 경사도(傾斜度)
토지 기울기가 너무 심하면, 집을 짓기 어렵고 건축허가를 받지 못할 수도 있다.
5. 지하수 개발이 가능한가
지하수를 개발할 수 있는 토지와 개발할 수 없는 토지는 그 가치가 다르다.
새로운 수요, 중국인
부동산 시장엔 시대에 따른 트렌드가 있다. 투자에서 큰 흐름을 읽으면서 사회 분위기를 보는 것이 중요하다.
우선 중국인 수요의 등장이 있다. 중국 사람들이 제주도 부동산 시장의 큰 손으로 등장했다는 보도는 낯설지 않다. 서울 역시 중국인들의 부동산 구입이 늘어나고 있다.
우선 저렴한 주거지를 중심으로 차이나타운이 형성되고 있다. 서울 영등포구 대림동의 경우 평당 1000만원이 안 되는 저렴한 가격에 기인해 중국인 수요가 늘고 있다. 대림동뿐만 아니라, 신림동 고시촌 역시 사법시험이 없어지면서 자리가 남은 주택을 채워 나가고 있다.
보통 외국인은 월세 수요가 많아, 향후 임대수입이 기대된다. 특히 중국인들은 집에서 음식을 해 먹는 것보다, 집 근처에서 사 먹는 경우가 많다. 소비가 활발한 특성 때문에, 중국인 거주 지역 상가의 경우 호재가 예상된다.
최근 가장 화제가 되고 있는 지역은 홍대지역이다. 홍대 주요 상권을 중국인들이 적극 매입하고 있다. 화교 등 전통적으로 부를 축적한 중국인들은 연남동 인근에 많이 거주하고 있었다. 그러던 것이 지하철 홍대역에 공항철도가 연결되면서 중국 관광객들이 출국 전에 마지막으로 들러 쇼핑을 즐기는 지역이 됐다.
홍대 상권의 경우, 그 확장성이 크다는 특징이 있다. 연남동, 서교동 , 합정동, 망월동 등으로 확장되고 있다. 현재는 공덕동까지 연결되고 있다.
상권에서 ‘확장성’은 중요하다. 끝없이 뻗어 나가야 발전할 수 있는 것이다. 삼청동 카페거리의 경우 북악산에 막혀 팽창하지 못하는 것이 한계였다. 홍대 상권이 주목 받는 이유이다.
인구 노령화와 부동산 시장
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| 2015년 3월 경기도 동탄 모델하우스에 몰린 사람들. |
“노인들에게 역시 중요한 것은 병원과 교통입니다. 건대병원이 있고, 지하철이 있어 성공한 것이죠. 노인이 되면 오히려 자식들과 멀어지고 싶어하지 않아요. 자식들이 언제든지 올 수 있는 곳에 있고 싶은 것이죠. 지방 실버타운이 성공하기 힘든 이유죠. 또 아무리 돈이 많아도 무료 지하철 이용 등 누리고 싶은 것은 누리고 싶은 것인 노인층입니다.”
오랫동안 불변하는 부동산 가치 요소도 있다. 부동산 가치에서 학교가 중요한 요소라는 것은 상식이다. 보통 자녀가 없을 경우, 크게 고민하지 않지만 수험생 자녀가 있는 경우 특히 예민하다. 학군도 중요하지만, 주변에 좋은 학원이 있는지도 부동산 가격에 영향을 미친다. 흔히 목동, 대치동, 중계동을 서울의 3대 학원가로 부른다. 목동 학원은 목동만이 아닌, 광명, 부천, 마포, 서대문구, 영등포까지 주변 지역에서 학생들이 찾아간다. 상황이 이러니 가능하면 목동 근처에 살고 싶은 수요가 큰 것이다.
또한 부동산의 ‘브랜드’를 읽는 것도 필요하다. ‘강남’은 지명은 아니다. 브랜드라고 보는 것이 옳다. 한국의 경우 부동산 시장에서 브랜드가 중요하다. 분당의 경우, 성남시에 속하지만 분당에 산다고 하지 성남 시민이라고 굳이 말하지 않는다. 일산 역시, 고양시라고 하지 않는다. 판교, 정자, 수지, 중동 등 비슷한 사례가 많다. 사는 지역이 브랜드가 된 것이다.
요즈음은 지역 브랜드 못지않게 아파트 브랜드도 주목 받는다. 래미안, 자이, e편안세상, 힐스테이트, 푸르지오, 아이파크 등 소위 브랜드 아파트의 경우 마케팅 비용을 통해, 일반 아파트와는 다른 브랜드 이미지를 만들어 냈다. 브랜드는 3.3m²당 200만~300만원 차이를 만들어 내는 것이 현실이다.
부동산 투기 시대는 끝나
2015년 6월 KB국민은행의 〈2015년 한국 부자 보고서〉에 따르면, ‘한국 부자의 노후준비 방법으로 부동산 활용 비중이 전년대비 크게 증가해, 최근 부동산 시장의 회복세에 따라 부동산에 대한 장기적 전망이 긍정적으로 변화했음을 확인했다’고 분석하고 있다. 한국 부동산 시장에 대해 긍정적으로 전망하고 있는 것이다.
물론 부동산 투자 역시 많은 위험이 있다. 주변에서 무리하게 대출을 받아 아파트를 장만해 향후 금리인상 가능성에 밤잠을 설치는 경우를 발견하는 것은 어렵지 않다.
개발호재를 보고 토지를 구입했다가 개발이 묶여 오랜 기간 세금만 납부하며 속만 썩이는 경우도 있다. 기자가 만난 부동산 전문가들은 이구동성으로 과거처럼 부동산으로 대박을 터트리는 시대는 지났다고 말한다. 다른 투자수익에 비해, 부동산이 낫다는 정도로 정리했다.
또 아파트 등 주거 목적 부동산의 경우 투기가 아닌, 실거주를 목적으로 구입하라고 조언했다. 정부의 정책을 큰 틀에서 따라가면 크게 손해 보는 일은 없다는 조언도 있었다. 확실히 부동산으로 투기하는 시대는 지났다는 것을 느낄 수 있었다.⊙
