⊙ 시세차익 노려 부동산 투자하는 시대는 끝났다
⊙ 남과 거꾸로 투자하는 게 바람직, 요즘 인기 있는 오피스텔은 피하라
⊙ 월세 수입은 펀드나 예·적금에 재투자해야
成善和
⊙ 33세. 이화여자대학 언론정보학과 졸업. 건국대 부동산 대학원 재학 중.
⊙ 《한국경제신문》 사회부·건설부동산부 기자.
⊙ 저서: 《빌딩부자들》 《월세의 여왕》.
⊙ 남과 거꾸로 투자하는 게 바람직, 요즘 인기 있는 오피스텔은 피하라
⊙ 월세 수입은 펀드나 예·적금에 재투자해야
成善和
⊙ 33세. 이화여자대학 언론정보학과 졸업. 건국대 부동산 대학원 재학 중.
⊙ 《한국경제신문》 사회부·건설부동산부 기자.
⊙ 저서: 《빌딩부자들》 《월세의 여왕》.
“불을 보고 뛰어드는 부나비가 되지 마세요. 남들이 하는 대로 따라가는 투자로는 절대 돈을 벌 수 없습니다. 다른 사람들이 하지 않는 곳에 투자하세요.”
《빌딩부자들》이라는 책을 쓰기 위해 인터뷰하면서 “지금과 같은 부동산 침체기에 어디에 투자를 해야 하느냐”고 질문하자 40대 초반 젊은 빌딩부자가 했던 말이다. 그는 “남들과 정반대로 가라”는 조언을 했다.
지난 2년간 수백억 원대 빌딩부자들을 인터뷰한 결과, 이들은 ‘거꾸로 투자’의 귀재들이었다. 이들은 남들이 모두 부동산은 끝났다고 말하는 두 시기에 빌딩을 보유하게 됐다. 바로 1997년 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기다. 진정한 부자는 위기 속에서 탄생한다는 결론이다.
지금이야말로 위기다. 부동산 시장은 거의 식물인간 수준이다. 올해 초 정부는 서울 강남과 관련된 모든 부동산 규제를 풀었다. 하지만 강남 재건축 아파트 가격은 4억~5억원씩 폭락했다. 모두들 “부동산은 끝났다”고 입을 모은다.
그렇다. 하지만 이는 절반의 진실이다. ‘시세차익(時勢差益)’을 얻는 부동산 시장은 끝났지만, ‘월세(月貰)를 받는’ 수익형 부동산은 지금부터 시작이기 때문이다.
부동산은 금융이다
먼저 부동산 투자에 대한 관점을 바꿔야 한다. 부동산으로 돈을 버는 방법은 크게 두 가지다. 시세차익과 임대료 수입이 그것이다.
지금까지 부동산 투자는 시세차익을 1차적 목표로 삼았다. 부동산에서 얻는 월세 소득은 매입의 주된 고려대상이 아니었다. 하지만 이제는 부동산 투자의 시점을 바꿔야 한다. 지금 부동산 시장에서 매입의 최우선 고려 사항은 ‘임대료 수입’이 되어야 한다. 부동산의 몸값도 임대 수익률에 따라 결정되는 추세다. 시세차익은 덤이라고 생각하는 게 좋다.
이렇게 볼 때, 부동산은 ‘금융’이다. 다시 말해 부동산 매입은 현금을 창출하기 위한 일종의 수단일 뿐이라는 것이다. 부동산을 소유한다는 것은 더 이상 의미가 없는 시대다. ‘부동산 = 금융’이라는 핵심 메시지는 두 가지다.
첫째, 원금(元金)을 상환하지 않는다. 매매 원금을 갚는다는 것은 부동산을 소유하겠다는 뜻이다. 하지만 수익형 부동산의 투자 목적은 소유에 있지 않기 때문에 원금 상환은 의미가 없다. 매달 대출이자를 내고 남은 순익(純益)을 노리다가 일정한 시점에 매도하는 것을 목표로 한다.
둘째, 대출이자를 내 돈으로 갚지 않는다. 월세를 노리는 수익형 부동산 투자를 할 때는 투자 즉시 현금이 나와야 한다. 대출을 받아서 그 이자를 내며, 시세가 오르기를 기다리는 부동산 투자와는 다르다. 대출액도 받을 수 있는 월세 수준에 맞춰 계산해야 한다. 예를 들어 한 달의 월세 수입을 70만원 정도로 예상한다면 대출이자는 당연히 이보다 낮은 수준이어야 한다. 필자도 수익형 부동산에 투자하고 있는데, 개인적으로 월세를 받고 대출이자를 낸 순수 월세 수입이 10만원 이상이어야 한다는 원칙을 정해놓고 있다.
최근 가계(家計)대출 급증이 우리 경제의 화두다. 경기 침체 장기화로 가계대출이 부실화될 경우, 내수(內需)경제가 치명적인 타격을 받을 수 있다는 것이다. 이런 상황에서 대출을 활용한 레버리지 효과를 적극 활용하라고 권장하는 것은 언뜻 보기에 위험한 발언으로 보일 수 있다. 수익형 부동산 투자에서 대출은 양날의 칼과 같다. 반드시 필요하지만 어떻게 쓰느냐에 따라 천차만별의 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 실질적인 투자 수익률을 비교해 보자.
9000만원 투자, 월 140만원 월세 수입
필자는 지난해 100일 동안 전국을 돌며 수익형 부동산 투자에 직접 도전해 봤다. 총 투자금액은 1억원에 조금 못 미치는 9000만원 선. 한 달에 받는 월세 소득은 140만원. 1년이면 1680만원이다. 투자금 대비 순익으로 계산한 투자수익률이 18.6%에 달한다. 4~5% 수준인 금융 투자 수익률과 비교할 때 최대 5배다.
이 같은 투자 수익률이 어떻게 가능했을까. 결국은 대출을 이용한 레버리지 효과다. 필자가 직접 투자한 부동산 중에서 수익률이 가장 높은 것은 지방의 소형 월세 아파트다. 경매로 취득한 이 아파트의 낙찰가는 3000만원 선이다. 최대 80%까지 레버리지를 일으킬 경우 2400만원까지 대출을 받을 수 있다(지방에서는 새마을금고 등을 통해 낙찰대금의 80%까지 경락자금대출을 받을 수 있다).
경매 시에는 경매컨설턴트를 활용하는 것도 좋다. 급매아파트를 사는 방법도 있다. 이를 금리 5.0%로 대출을 받는다고 할 때, 한 달 이자는 10만원이다. 현재 이 아파트의 월세는 보증금 300만원에 월 25만원이다. 월세를 받고 대출이자를 내고도 월 15만원의 월세 순익을 거두는 셈이다. 이 아파트에 들어간 총 투자금액은 보증금까지 합치면 500만원 선이다.
만약 현금 1억원을 한 채의 수익형 부동산을 매입하는 데 투자했다면 결과는 어떨까. 최대한 보수적으로 가정할 때 시장 평균 수익률인 5% 선에 머물 수 있다. 월세를 받아 대출이자를 내고 순익이 나올 때는 레버리지 효과를 적극 활용해야 하는 것이다.
수익형 부동산 투자에 있어 ‘극약’과도 같은 대출은 고가(高價) 아파트를 대출을 끼고 사는 경우다. 이미 많은 이가 대출을 끼고 주택을 구입해 매달 대출이자에 시달리며 ‘하우스 푸어(house poor)’로 내앉는 상황이다. 이 경우, 손해를 보고서라도 대출을 낀 집을 팔고 전세(傳貰)로 갈아타는 게 적절한 대처법이라고 본다. 특히 100만원 이상의 대출이자를 매달 은행에 지불하고 있다면 하루빨리 ‘손절매(損切賣)’하는 게 상책이다.
빌라·아파트로 눈을 돌려라
그렇다면 어디에 투자를 해야 할까. 지금과 같은 부동산 침체기에도 오피스텔 시장만은 불황을 모른다. 상반기 부산 지역의 오피스텔 청약 경쟁률이 60대 1에 달하기도 했고, 하반기 분양 시장의 주종 역시 오피스텔이다. 지금 부동산 시장의 대세는 오피스텔인 셈이다.
여기서도 거꾸로 투자법은 유효하다. 수백억 원대 빌딩을 소유한 빌딩부자들과의 인터뷰에 따르면, 지금 시기의 오피스텔 투자는 ‘지양(止揚)’해야 한다. 앞서 언급한 대로 남들과 다른 전략과 방향으로 투자를 해야만 돈을 벌 수 있기 때문이다. 남들이 다 하는 오피스텔 투자는 가격도 많이 올랐고 경쟁도 치열하다. 그만큼 먹을 게 없다는 의미다.
이럴 때일수록 다르게 움직여야 한다. 오히려 남들이 하지 않는 빌라나 아파트 투자가 지금 시기엔 더 나을 수 있다. 최근 지어지는 신축빌라는 가격 대비 임차인들의 만족도가 높은 편이다. 전용 33제곱미터(10평) 정도 빌라의 경우 방이 두 개인 투 룸도 가능하다. 빌라는 주택법상 아파트에 해당되기 때문에 발코니 확장이 가능하다. 세입자들이 쓸 수 있는 전용면적이 넓어지게 된다.
아파트의 경우도 전용 10평형대의 소형은 오피스텔보다 추천할 만하다. 오피스텔에 비해 관리비가 싸고 관리가 편하기 때문이다.
수익형 부동산 투자에 있어 최우선 고려 대상은 공실(空室)이다. 공실이 생기는 순간, 손해를 볼 수밖에 없다. 전국 어느 지역이든 서민 주거가 밀집된 지역이 형성돼 있다. 이런 지역들을 찾아 들어가는 게 좋다.
한 가지 유의할 것은 상가투자는 피하는 것이 좋다는 점이다. 상권 분석은 직접 장사를 해보기 전에는 알기 어렵다. 업종에 따라 장사가 잘되는 곳이 다른데, 이 역시 초보자는 알기 어렵다. 요즘 같은 불황기에 상가 임대료를 안정적으로 받기를 기대하는 것도 쉽지 않다. 상가를 잘못 사서 물리면 아파트보다 팔기 어렵고 손해가 막심하다. 필자는 수익형 부동산에 투자하려는 이들에게 “상가 투자는 수익형 부동산 투자의 최고 단계”라고 말한다. 거듭 말하지만 수익형 부동산 투자의 초보자는 빌라나 소형아파트에 투자하는 것이 적당하다.
월급만큼 월세 주는 월세통장
수익형 부동산의 마무리는 역시 금융이다. 월세 순익을 금융상품에 재투자해 수익률을 다시 한 번 끌어올리는 작업이 필요하다. 예를 들어 월세 65만원을 받아 대출이자(40만원)를 내고 25만원이 남는다면 이를 다시 적립식 펀드나 예·적금 상품으로 묶어놓아야 한다. 이로써 하나의 통장이 3가지 기능을 동시에 하는 월세통장이 완성된다. 월세통장은 첫째, 세입자로부터 월세를 받고, 둘째 은행에 대출이자를 지불하며, 마지막으로 금융상품에 재투자하게 된다.
지금과 같은 부동산 침체기에 평범한 직장인들이 이 같은 월세통장 만들기에 주력해야 하는 이유는 안정적인 노후(老後)를 위해서다. 젊은 직장인들이라면 지금부터 시작해 55세 은퇴 시점에 ‘월급만큼 월세’라는 목표에 도전해 보는 게 좋다. 은퇴를 눈앞에 둔 중장년층도 지금부터라도 수익형 부동산에 눈을 돌려야 한다. 위기는 곧 기회이고, 시세차익형 부동산 시장은 끝났지만 월세형 부동산은 지금부터가 시작이기 때문이다.⊙
《빌딩부자들》이라는 책을 쓰기 위해 인터뷰하면서 “지금과 같은 부동산 침체기에 어디에 투자를 해야 하느냐”고 질문하자 40대 초반 젊은 빌딩부자가 했던 말이다. 그는 “남들과 정반대로 가라”는 조언을 했다.
지난 2년간 수백억 원대 빌딩부자들을 인터뷰한 결과, 이들은 ‘거꾸로 투자’의 귀재들이었다. 이들은 남들이 모두 부동산은 끝났다고 말하는 두 시기에 빌딩을 보유하게 됐다. 바로 1997년 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기다. 진정한 부자는 위기 속에서 탄생한다는 결론이다.
지금이야말로 위기다. 부동산 시장은 거의 식물인간 수준이다. 올해 초 정부는 서울 강남과 관련된 모든 부동산 규제를 풀었다. 하지만 강남 재건축 아파트 가격은 4억~5억원씩 폭락했다. 모두들 “부동산은 끝났다”고 입을 모은다.
그렇다. 하지만 이는 절반의 진실이다. ‘시세차익(時勢差益)’을 얻는 부동산 시장은 끝났지만, ‘월세(月貰)를 받는’ 수익형 부동산은 지금부터 시작이기 때문이다.
부동산은 금융이다
먼저 부동산 투자에 대한 관점을 바꿔야 한다. 부동산으로 돈을 버는 방법은 크게 두 가지다. 시세차익과 임대료 수입이 그것이다.
지금까지 부동산 투자는 시세차익을 1차적 목표로 삼았다. 부동산에서 얻는 월세 소득은 매입의 주된 고려대상이 아니었다. 하지만 이제는 부동산 투자의 시점을 바꿔야 한다. 지금 부동산 시장에서 매입의 최우선 고려 사항은 ‘임대료 수입’이 되어야 한다. 부동산의 몸값도 임대 수익률에 따라 결정되는 추세다. 시세차익은 덤이라고 생각하는 게 좋다.
이렇게 볼 때, 부동산은 ‘금융’이다. 다시 말해 부동산 매입은 현금을 창출하기 위한 일종의 수단일 뿐이라는 것이다. 부동산을 소유한다는 것은 더 이상 의미가 없는 시대다. ‘부동산 = 금융’이라는 핵심 메시지는 두 가지다.
첫째, 원금(元金)을 상환하지 않는다. 매매 원금을 갚는다는 것은 부동산을 소유하겠다는 뜻이다. 하지만 수익형 부동산의 투자 목적은 소유에 있지 않기 때문에 원금 상환은 의미가 없다. 매달 대출이자를 내고 남은 순익(純益)을 노리다가 일정한 시점에 매도하는 것을 목표로 한다.
둘째, 대출이자를 내 돈으로 갚지 않는다. 월세를 노리는 수익형 부동산 투자를 할 때는 투자 즉시 현금이 나와야 한다. 대출을 받아서 그 이자를 내며, 시세가 오르기를 기다리는 부동산 투자와는 다르다. 대출액도 받을 수 있는 월세 수준에 맞춰 계산해야 한다. 예를 들어 한 달의 월세 수입을 70만원 정도로 예상한다면 대출이자는 당연히 이보다 낮은 수준이어야 한다. 필자도 수익형 부동산에 투자하고 있는데, 개인적으로 월세를 받고 대출이자를 낸 순수 월세 수입이 10만원 이상이어야 한다는 원칙을 정해놓고 있다.
최근 가계(家計)대출 급증이 우리 경제의 화두다. 경기 침체 장기화로 가계대출이 부실화될 경우, 내수(內需)경제가 치명적인 타격을 받을 수 있다는 것이다. 이런 상황에서 대출을 활용한 레버리지 효과를 적극 활용하라고 권장하는 것은 언뜻 보기에 위험한 발언으로 보일 수 있다. 수익형 부동산 투자에서 대출은 양날의 칼과 같다. 반드시 필요하지만 어떻게 쓰느냐에 따라 천차만별의 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 실질적인 투자 수익률을 비교해 보자.
9000만원 투자, 월 140만원 월세 수입
필자는 지난해 100일 동안 전국을 돌며 수익형 부동산 투자에 직접 도전해 봤다. 총 투자금액은 1억원에 조금 못 미치는 9000만원 선. 한 달에 받는 월세 소득은 140만원. 1년이면 1680만원이다. 투자금 대비 순익으로 계산한 투자수익률이 18.6%에 달한다. 4~5% 수준인 금융 투자 수익률과 비교할 때 최대 5배다.
이 같은 투자 수익률이 어떻게 가능했을까. 결국은 대출을 이용한 레버리지 효과다. 필자가 직접 투자한 부동산 중에서 수익률이 가장 높은 것은 지방의 소형 월세 아파트다. 경매로 취득한 이 아파트의 낙찰가는 3000만원 선이다. 최대 80%까지 레버리지를 일으킬 경우 2400만원까지 대출을 받을 수 있다(지방에서는 새마을금고 등을 통해 낙찰대금의 80%까지 경락자금대출을 받을 수 있다).
경매 시에는 경매컨설턴트를 활용하는 것도 좋다. 급매아파트를 사는 방법도 있다. 이를 금리 5.0%로 대출을 받는다고 할 때, 한 달 이자는 10만원이다. 현재 이 아파트의 월세는 보증금 300만원에 월 25만원이다. 월세를 받고 대출이자를 내고도 월 15만원의 월세 순익을 거두는 셈이다. 이 아파트에 들어간 총 투자금액은 보증금까지 합치면 500만원 선이다.
만약 현금 1억원을 한 채의 수익형 부동산을 매입하는 데 투자했다면 결과는 어떨까. 최대한 보수적으로 가정할 때 시장 평균 수익률인 5% 선에 머물 수 있다. 월세를 받아 대출이자를 내고 순익이 나올 때는 레버리지 효과를 적극 활용해야 하는 것이다.
수익형 부동산 투자에 있어 ‘극약’과도 같은 대출은 고가(高價) 아파트를 대출을 끼고 사는 경우다. 이미 많은 이가 대출을 끼고 주택을 구입해 매달 대출이자에 시달리며 ‘하우스 푸어(house poor)’로 내앉는 상황이다. 이 경우, 손해를 보고서라도 대출을 낀 집을 팔고 전세(傳貰)로 갈아타는 게 적절한 대처법이라고 본다. 특히 100만원 이상의 대출이자를 매달 은행에 지불하고 있다면 하루빨리 ‘손절매(損切賣)’하는 게 상책이다.
빌라·아파트로 눈을 돌려라
그렇다면 어디에 투자를 해야 할까. 지금과 같은 부동산 침체기에도 오피스텔 시장만은 불황을 모른다. 상반기 부산 지역의 오피스텔 청약 경쟁률이 60대 1에 달하기도 했고, 하반기 분양 시장의 주종 역시 오피스텔이다. 지금 부동산 시장의 대세는 오피스텔인 셈이다.
여기서도 거꾸로 투자법은 유효하다. 수백억 원대 빌딩을 소유한 빌딩부자들과의 인터뷰에 따르면, 지금 시기의 오피스텔 투자는 ‘지양(止揚)’해야 한다. 앞서 언급한 대로 남들과 다른 전략과 방향으로 투자를 해야만 돈을 벌 수 있기 때문이다. 남들이 다 하는 오피스텔 투자는 가격도 많이 올랐고 경쟁도 치열하다. 그만큼 먹을 게 없다는 의미다.
이럴 때일수록 다르게 움직여야 한다. 오히려 남들이 하지 않는 빌라나 아파트 투자가 지금 시기엔 더 나을 수 있다. 최근 지어지는 신축빌라는 가격 대비 임차인들의 만족도가 높은 편이다. 전용 33제곱미터(10평) 정도 빌라의 경우 방이 두 개인 투 룸도 가능하다. 빌라는 주택법상 아파트에 해당되기 때문에 발코니 확장이 가능하다. 세입자들이 쓸 수 있는 전용면적이 넓어지게 된다.
아파트의 경우도 전용 10평형대의 소형은 오피스텔보다 추천할 만하다. 오피스텔에 비해 관리비가 싸고 관리가 편하기 때문이다.
수익형 부동산 투자에 있어 최우선 고려 대상은 공실(空室)이다. 공실이 생기는 순간, 손해를 볼 수밖에 없다. 전국 어느 지역이든 서민 주거가 밀집된 지역이 형성돼 있다. 이런 지역들을 찾아 들어가는 게 좋다.
한 가지 유의할 것은 상가투자는 피하는 것이 좋다는 점이다. 상권 분석은 직접 장사를 해보기 전에는 알기 어렵다. 업종에 따라 장사가 잘되는 곳이 다른데, 이 역시 초보자는 알기 어렵다. 요즘 같은 불황기에 상가 임대료를 안정적으로 받기를 기대하는 것도 쉽지 않다. 상가를 잘못 사서 물리면 아파트보다 팔기 어렵고 손해가 막심하다. 필자는 수익형 부동산에 투자하려는 이들에게 “상가 투자는 수익형 부동산 투자의 최고 단계”라고 말한다. 거듭 말하지만 수익형 부동산 투자의 초보자는 빌라나 소형아파트에 투자하는 것이 적당하다.
월급만큼 월세 주는 월세통장
수익형 부동산의 마무리는 역시 금융이다. 월세 순익을 금융상품에 재투자해 수익률을 다시 한 번 끌어올리는 작업이 필요하다. 예를 들어 월세 65만원을 받아 대출이자(40만원)를 내고 25만원이 남는다면 이를 다시 적립식 펀드나 예·적금 상품으로 묶어놓아야 한다. 이로써 하나의 통장이 3가지 기능을 동시에 하는 월세통장이 완성된다. 월세통장은 첫째, 세입자로부터 월세를 받고, 둘째 은행에 대출이자를 지불하며, 마지막으로 금융상품에 재투자하게 된다.
지금과 같은 부동산 침체기에 평범한 직장인들이 이 같은 월세통장 만들기에 주력해야 하는 이유는 안정적인 노후(老後)를 위해서다. 젊은 직장인들이라면 지금부터 시작해 55세 은퇴 시점에 ‘월급만큼 월세’라는 목표에 도전해 보는 게 좋다. 은퇴를 눈앞에 둔 중장년층도 지금부터라도 수익형 부동산에 눈을 돌려야 한다. 위기는 곧 기회이고, 시세차익형 부동산 시장은 끝났지만 월세형 부동산은 지금부터가 시작이기 때문이다.⊙
