문재인 정부, 노무현 정부의 실패한 주택정책을 반면교사 삼아야 : 월간조선

노무현 정부, 규제정책으로 주택가격 상승을 부채질하다

노무현 정부는 주택정책을 무려 40여 차례 이상 바꿔가면서 역대 정부 가운데 주택가격을 가장 많이 올리는 데 기여했다. 문재인 정부도 주택규제정책을 내놓았다. 문재인 정부는 노무현 정부의 실패한 주택정책을 반면교사(反面敎師)로 삼아야 한다. 문재인 정부의 주택정책 대안 제시 대신 노무현 정부의 실패한 주택정책을 간추린다.

역대 정부의 주택가격 변동을 보면 두 가지 특징이 나타난다. 하나는, 주택가격 상승률이 노태우 정부에서 1990년에 가장 높은 21.04%로 올랐다가 1991∼1995년까지 5년 내리 마이너스를 기록했다는 점이다. 다른 하나는, 주택가격 상승률이 김대중 정부 때인 2002년에 16.43%로 시작하여 노무현 정부에서 2006년에 11.60%를 기록했다는 점이다. 평균치로 볼 때 노무현 정부에서 주택가격 상승률이 가장 높았다.

노태우 정부는 주택가격 상승을 주택 200만 호 신도시 개발이라는 공급확대정책으로 대처하여 주택가격을 안정시켰다. 반면 노무현 정부는 주택가격 상승을 조세 부과, 소형평형 의무화, 개발이익환수제, 임대아파트건설 의무화 등 규제정책으로 대처하여 주택가격 상승을 부채질했다.

노무현 정부의 부동산대책, 주택가격 상승을 부채질하다

노무현 정부의 주택정책은 그 초점을 ‘강남 집값 잡기’에 맞춰 출발했다. 노무현 정부에 들어와 강남 집값은 어마어마하게 높은 데다 자고나면 오르는 추세였다. 한 예로, 재건축 허가를 받아놓은 강남의 14평형 주공아파트가 노무현 정부가 출범한 2003년에 무려 6억 원 이상 호가했다.

노무현 정부는 2003년에 10·29 부동산대책을 도입했다. 10․29 부동산대책은 소형평형 의무화, 개발이익환수제, 임대아파트건설 의무화 등이 골자인데, 이들 정책은 한 마디로 재건축 규제였다. 소형평형 의무화는 중대형 아파트 공급 증가를 규제하여 서민들을 위한 소형 아파트를 공급하기 위한 수단으로 등장했지만 이 정책은 아파트가격 상승만 부채질한 채 약효를 나타내지 못했다.

아파트 가격이 하루가 다르게 계속 오르자 노무현 정부는 2005년에 8·31 부동산대책을 발표했다. 8·31 대책의 특징은 다음과 같다.

∙부동산세 부과와 관련된 부동산 합산방식이 종전의 개인별 합산방식에서 가구별 합산방식으로 바뀐다.
∙주택의 과세 기준액이 공시가격 기준 9억 원 이상으로 오른다.
∙과표 적용률이 해마다 올라 2009년에 100%가 된다.
∙과세는 실거래 가격이 기준이 된다.
∙양도세가 강화된다.
∙세율구간이 현행 3단계에서 4단계로 확대된다. 등.

이 대책 등장에 앞서 당시 김병윤 청와대 정책수석은 ‘어느 정부가 들어서도 고칠 수 없도록 헌법보다 더 강한 부동산정책을 마련하겠다’며 초강경 규제정책을 시사했다.

아파트가격 상승을 부채질한 노무현 정부의 주택시장 규제

소형평형 의무화 내용을 보자. 정부는 강남 지역 등을 중심으로 재건축 아파트의 소형평형 의무화 규정을 내놓았다. 이에 따르면, 소형평형 의무화 비율은 전용면적 18평 이하 20%, 25.7평 이하 40%로 전체 가구의 60%가 소형평형으로 짓도록 소형평형 가구 수를 규정했다. 그런데 정부는 서울 잠실 주공2단지 등 일부 재건축 단지에서 소형평형 의무 비율 60%를 형식적으로 맞추기 위해 초소형 아파트를 대량으로 짓고 나머지는 대형 아파트를 짓는 등 주택 공급을 왜곡시키고 있다고 보았다. 이에 따라 정부는 재건축 이익환수제가 시행되는 2005년 5월 19일 이후 사업 시행 인가를 신청하는 재건축 단지는 전체 건설 면적의 절반 이상을 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 규모로 지어야 한다고 본래의 규정을 바꿔버렸다.

소형평형 의무화는 아파트가격을 올리고 말았다. 2005년 6월 현재 서울 강남지역의 40평형대 이상 대형 아파트 값이 다시 치솟았다. 강남구 대치동 선경아파트 55평은 5월 중반 이후 보름 동안 무려 1억 원 이상 올라 19억 원 선에 거래되었다. 평당 3,454만 원 선. 5월 중순 19억 원가량에 거래되었던 강남구 압구정동 신현대아파트 61평형은 호가가 22억 원까지 치솟았다. 평당 3,600만 원 선. 송파구 오륜동 올림픽아파트 57평형도 호가가 한 달 새 1억 원 가까이 올랐다.

아파트 값이 이처럼 뛴 시점은 정부가 재건축 때 아파트 총면적의 50% 이상을 전용면적 25.7평 이하의 ‘소형평형’을 의무적으로 지어야 한다는 규정을 발표한 2005년 5월 19일 이후부터다.

개발이익환수제와 관련하여 임대아파트 건설 의무화를 보자. 개발이익환수제란 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적 이용을 촉진하기 위해 도입된 제도다. 개발이익의 25%를 개발부담금이라는 명목으로 정부가 환수했다.

정부는 재건축 단지 임대아파트 건설 의무화를 도입했다. 이에 따르면, 개발이익환수제 적용으로 재건축 때 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다는 것이었다. 재건축에 따른 개발이익을 최대한 줄여 투기세력이 달려들지 않도록 하고, 강남지역에 서민용 주택을 공급한다는 것이 그 명분이었다.

건설시장 위축은 경기침체로 이어진다

노무현 정부의 주택정책은 시장원리를 철저하게 배제한 채 규제와 무거운 조세부과로 일관한 반시장적이었다. 잘 사는 사람들이 원하는 중대형 아파트 공급을 줄이고, 서민들을 위한 소형 아파트 공급을 늘리려는 반시장적 주택정책이 가져온 효과를 보자.

8·31 부동산대책으로 재산세가 오르면 재산세 인상분은 전세가격에 전가되어 집 없는 서민들은 더욱 고통을 받게 된다. 2010년 이후의 전월세 폭등은 노무현 정부의 주택규제정책이 원흉이다.

무거운 조세부과로 주택 소유가 규제되면 유동자금이 상가투기에 몰릴 것이다. 2005년 8·31 대책에서 상가만 유일하게 규제가 제외되어 있어 이런 현상이 나타났다.

주택규제로 건설시장이 위축되면 경기가 죽는다. 건설업자들은 규제를 피하고자 2005년 분양분을 2006년으로 넘겼고, 이 결과 2006년 주택, 비주택 등 건설시장 수주액은 2005년에 비해 크게 감소했다. 특히 2006년 강남권 분양은 2005년의 10% 정도에 그쳤다. 건설시장 위축은 실제로 경기불황으로 이어졌다.

8·31 대책 발표 후 반년쯤 지난 시점에서 주택 가격은 안정되지 않았다. 노무현 정부의 반시장적 주택정책은 주택가격 안정에 전혀 기여하지 못하고 오히려 주택가격 상승만 부채질하고 말았다.

문재인 정부의 주택규제정책, 경기침체로 이어지지 않을까

문재인 정부는 ‘담보대출 규제, 양도세 강화, 서울 25개구 투기과열지구 지정’ 등 서울 아파트에 ‘3중 자물쇠’를 채웠다. 이들 규제가 자칫 경기침체로 이어지지 않을까 우려된다. 문재인 정부는 노무현 정부의 실패한 주택정책을 반면교사로 삼아야 한다.