지방 부유층이 서울 부동산시장의 큰손으로 부상하고 있다. 국토교통부의 '매입자 거주지별 아파트 매매 거래 현황'에 따르면 2017년 한 해 비(非)서울 거주자가 매입한 서울 소재 아파트가 2만818채에 달한다고 19일 매일경제가 보도했다. 이는 서울 소재 아파트 거래건수(10만7897건)의 20%에 가까운 수치다. 2016년 17.2%에 비해 2%포인트 이상 증가했다. 작년 8월 문재인 정부 출범 직후 발표한 집값 규제가 본격화하면서 이런 현상은 더욱 두드러졌다.
      
이와 관련 부동산 전문가들은 지방의 경우 혁신도시와 산업단지 등이 마무리되면서 공급 과잉 현상이 나타나고 있으나 서울은 여전히 공급 부족인 데다 정부규제로 매물 품귀까지 나타나고 투자가치가 높아지면서 지방의 돈이 서울로 몰리고 있다고 분석했다. 정부의 다주택자 규제로 지방 아파트를 팔고 상대적으로 ‘돈이 되는’ 서울 소재 주택을 구입한다는 의미다.
       
보도에 따르면 서울 지역 중 용산구 소재 주택이 가장 인기가 있는 것으로 나타났다. 외지인 매입 비중이 지난해 23.4%로 서울 25개 구(區) 중 가장 높았다. 부산과 대구 거주자들의 매입 문의가 많다고 한다. 용산은 외국인 임차 수요가 꾸준해 임대수익을 거둘 수 있고, 용산역도 있어 지방에서 오가기도 편해 관리가 쉽다는 이점이 작용한 것으로 전해졌다.
     
강남·송파·강동구도 지난해 외지인 투자 비중이 높았다. 모두 8·2 대책 이후 외지인 투자 비중이 최고치를 보였다. 강남구는 지난해 9월 외지인 거래가 27.9%, 송파구는 10월 27.6%를 기록했다.
     
지난해 서울에서 외지인 투자 비중이 20%를 웃돈 지역은 고속철도로 쉽게 상경할 수 있다는 공통점도 있다. 반면 지방과의 접근성이 떨어지는 곳은 외지인 투자 비중이 줄고, 집값 상승폭도 상대적으로 열세를 보였다.

     

그렇다면 문재인 정부에서 부동산 투자는 어떻게 해야 할까.

        

조선일보 산업1부 부동산팀이 발간한 <2018 대한민국 부동산 트렌드>에 따르면, 첫째 분산투자보다는 집중투자를 해야 한다. 지난 3년간 무엇을 사든 집값은 올랐다. 하지만 이제는 가장 좋은 물량 하나만을 보유하고 롱런하는 전략을 취해야 할 때다.

          

둘째, 단기 보유보다는 장기 보유로 가야 한다. 앞으로 적어도 5년 이상 부동산을 보유하다가 세금을 감면받는 전략으로 가야 한다.

               

셋째, 갭 투자보다는 실거주로 가라. 양도세 중과로 인해 더 이상 갭 투자로는 수익을 얻기 힘들다.

      

넷째, 시세차익보다는 운영수익을 노려라. 혹시라도 시세차익을 노린다면 임대사업자로 등록해 장기 보유하다가 비과세 혜택을 받고 매각하는 정도를 기대해야 한다.

         

다섯째, 자기자본비율을 높여라. 대출에 쫓기다 보면 자신이 목표한 수익률에 맞춰 매각하는 것이 불가능해진다.

    

여섯째, 다주택자는 임대사업자로 등록하는 것이 절세나 대출에 유리하다. 운영수익을 올린 후 양도세 혜택을 받고 매각하는 전략으로 가야 한다.

    

일곱째, 정부의 후속 대책을 항상 주목하라. 가계부채 종합대책, 주거복지 로드맵, 도시재생 뉴딜 등 정부의 추가 대책에 늘 촉각을 세워라.
   

글=백승구 월간조선 기자