문재인 정부, ‘전월세 5년 동결’ 망령에 사로잡혔다!

박동운 (단국대 명예교수, 경제학)

정부가 서울 등 집값 상승 지역에서 5년간 임대료를 강제 동결하고, 집주인이 세입자를 바꿀 권리를 원칙적으로 박탈하는 내용의 초강력 전·월세 규제 대책을 검토 중인 것으로 알려졌다. 자유민주주의·자유시장경제 대한민국이 드디어 사회주의 문턱에 다다른 것 같다.

‘전월세 상한제, 전월세 동결’ 이슈는 2011년 초 ‘전세 대란’이 일어났을 때 처음 등장했다. 당시 서울 도심에 살고 있던 대부분의 서민들이나 신혼부부들은 급등한 전월세에 밀려 변두리나 수도권으로 옮겨가야 했다. 이를 놓고 당시 야당이었던 현 여당 더불어민주당이 정치 이슈로 내세웠다. 문재인 대통령도 대선 후보로서 ‘전월세 상한제 도입’을 강력한 이슈로 내세웠다.

그런데 논의가 시작된 지 9년이 지난 현재까지도 ‘말만 무성했지’ 민주당은 도입을 결정하지 않았다. 그들도 ‘문제점이 무엇인가’는 어렴풋이나마 깨달았기 때문이다. 다음은 ‘전월세 상한제 도입’이나 ‘전월세 5년 동결’이 내포한 문제점이다.

첫째, ‘전월세 상한제’ 시행 다음날부터 전세금이 폭등할 것이다. 2011년 당시 민주당은 ‘전월세 계약기간 갱신 때 전월세 인상률을 연 5% 이내로 제한’할 것을 제안했다. 현행 법정 전월세 계약기간이 2년이므로 이는 곧 전월세 인상률은 ‘2년 동안 10% 이내’가 된다는 뜻이다. 그런데 전월세 계약은 전국적으로 일 년 내내 이루어지기 때문에 ‘전월세 상한제, 전월세 동결’이 시행된다면 시행 다음날부터 신규 계약에 들어가는 집주인들은 ‘2년간 전월세 10% 이내 인상’ 규제에서 벗어나고자 전월세를 미리 엄청나게 인상하고 말 것이다. 이 같은 결과는 ‘전월세 상한제 도입’ 논의 직후 실제로 일어났다.

둘째, 민주당 안대로 ‘계약갱신 청구권’이 도입되어 세입자에게 4년에 걸쳐 추가계약 연장권이 보장되거나 5년 동안 동결이 허용된다면 계약이 끝난 후 신규 계약에 들어가는 집주인들은 신규 계약 때 전세금을 역시 엄청나게 올리고 말 것이다.

셋째, 주택정책이 실효를 거두어 전월세 공급이 수요를 웃돌아 전세금이 하락할 경우 ‘전월세 상한제’는 독소조항으로 남게 될 것이다. 공급 초과로 전월세가 떨어지는 경우에도 전국의 모든 집주인들이 ‘전월세 상한제’를 내세워 예를 들면, 2년간 10% 정도 인상을 요구한다면 세입자들은 여전히 피해를 볼 수밖에 없을 것이다.

넷째, 민주당이 주장하는 ‘계약갱신 청구권’이 도입되어 세입자가 4년간 마음 놓고 살 수 있게 되거나 5년간 동결된다면 집주인이 어떤 이유로 자기 집을 반드시 팔아야 할 경우에도 팔 수 없게 될 것이다. 자유민주주의·자유시장경제 대한민국에서 ‘계약갱신 청구권’ 때문에 헌법이 보장하는 사유권이 침해당하는 것을 문재인 정부와 민주당은 어떻게 받아들일까? 그들은 이 문제를 대수롭게 생각하지 않는다. 그래서 대한민국은 지금 ‘사회주의 문턱’에 다다랐다고 보는 것이다.

전세 대란의 해법은 ‘주택 매매 활성화와 공급 확대’에서 찾아야 한다. 사회주의 주택 정책은 전혀 도움이 안 된다. 그런데도 문재인 정부는 ‘전월세 5년 동결’ 망령에 사로잡혔으니 말릴 방법이 없다! 측은하기 짝이 없다!