[추적] 초대형 개발 비리, ‘김포판 대장동’ 뇌관 터지나 : 월간조선

감사원이 최근 김포시 ‘민관 합동개발’ 사업지 2곳에 대해 검찰에 수사를 의뢰했다. 김포 한강시네폴리스와 감정4지구다. 각각 사업비 1조8000억원, 2200억원으로 합하면 2조원이 넘는 규모다. 수사요청 대상에는 전임 시장을 비롯해 김포도시관리공사 임직원 및 민간 개발업체 관계자 등이 포함됐다.

대장동 개발사업 이후 민관 합동개발사업을 조사해온 감사원은 지난해 10월부터 최근까지 김포시 등 경기도 기초자치단체 6곳과 사업투자사 등을 상대로 부동산개발사업 추진 실태를 집중 점검했다.

한강시네폴리스, 감정4지구는 민주당 출신 시장 시절인 민선 5기(2010년~)부터 본격적으로 시행한 사업이다. 시(市)는 두 사업 모두 민선 7기(2018~2022년) 당시 민관 합동개발 방식으로 전환했으며, 출자자 변경 공모를 통해 기존 민간 사업자를 대체했다. 감사원은 두 사업 모두 새롭게 선정한 특정 민간 사업자에 특혜가 돌아가는 구조라고 판단했다.

민주당 시장 시절 ‘민관 합동개발’로 전환

김포 한강시네폴리스 조감도. 112만1000㎡(34만 평) 크기 부지에 들어서는 방송·영상·미디어단지다. 사진=조선DB

감사원은 최근 ‘김포 한강시네폴리스’ 개발사업을 담당했던 김포도시공사 관련자들을 검찰에 수사 요청했다. 수사 요청 대상에는 공사 임직원들과 민간 개발업체 관계자 등이 포함됐으며 현재 인천지검 특수6부에 배당된 상태다.

총 사업비 약 1조8000억원 규모인 김포 한강시네폴리스는 고촌읍 향산리, 걸포동 일원 112만1000㎡(34만 평) 크기 부지에 들어서는 방송·영상·미디어단지다. 산업시설·지원시설에 더해 주거시설용지에는 대규모 아파트도 들어선다. 내년 준공을 앞두고 있다.

김포시는 민주당 시장이 재직한 민선 5기부터 이 사업을 주요 시책 사업으로 추진했다. 2011년 일반산업단지계획 승인 고시 후 2014년 12월 프로젝트금융투자회사(PFV·Project Financing Vehicle)인 ㈜한강시네폴리스개발을 설립했다. 당시 민간 사업자(시행사)가 보상비 등 자금 확보를 하지 못해 2018년 좌초 위기를 겪었지만 민선 7기 정하영 시장 취임 이후 반전을 맞았다.

2019년 중순 김포시는 출자자 변경 공모를 통해 기존 민간 사업자를 S사(社)로 대체하고, 건설·금융 출자자로 참여한 ‘IBK-협성 컨소시엄’을 우선협상자로 선정했다. 여기에 김포도시관리공사가 공공출자자로 참여해 공사와 민간이 공동 출자하는 민관 합동개발사업 방식을 따랐다.

감사원은 이 과정에서 S사가 특혜와 막대한 이익을 얻었으며, ‘제3자’에게도 부당한 이득이 돌아갔다고 보고, 이와 관련해 PFV인 (주)한강시네폴리스개발 이사회에서 관련 안건에 찬성 의결을 한 김포도시공사 또한 책임이 있다고 판단했다. 공사는 PFV를 지도·감독할 의무가 있다.

소규모 신생업체가 지분 49% 보유

‘2023년 감사보고서’에 따르면 S사는 출자자 변경 공모 무렵인 2019년 3월 25일 설립된 소규모 신생업체로, PFV 지분 48%를 갖고 있다. 공사의 PFV 지분은 20%다.

감사원은 한강시네폴리스 사업의 실질적 대표사는 S사인데, 형식적 대표사인 ‘IBK-협성 컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정한 것부터 공모지침서를 위배하는 것이라고 판단했다. 지분 구조상 실질적 지배사이지만, 소규모 신생업체라 우선협상대상자의 조건을 충족하지 못하기 때문에 ‘IBK-협성 컨소시엄’을 형식적으로 내세웠다는 의미다.

감사원은 또 S사가 분양대행계약을 자신이 대주주로 있는 회사와 체결하고 PM(Project Management·개발사업관리)용역 계약 대상자 또한 자사(自社)로 정하는 ‘자기거래’를 통해 부당이득을 챙겼다고도 봤다. 이때 계약금액도 원가 계산 없이 자의적으로 결정했다.

계약상 인센티브를 받기 위해 충족해야 하는 ‘2020년 12월까지 사업토지 100% 확보 및 부지조성공사 착공’ 등 지급 조건을 충족하지 못했음에도 부속합의서 체결의 형태로 계약서를 변경, 두 차례 막대한 금액의 인센티브를 수급한 정황도 파악했다.

S사는 또한 한강시네폴리스 개발사업과 관련 없는 기존 민간 사업자와의 소송대금 또한 PFV 비용으로 지급한 것으로 드러났다. 결과적으로 감사원은 PFV 이사회에서 이 모든 안건에 찬성 의결을 한 김포도시공사에도 책임이 있다고 지적했다.

이와 관련 김포도시공사 측은 “감사원의 판단 중 공사의 입장과 상충되는 부분들이 있어 답변 자료를 제출한 상태”라면서 “구체적 사항은 언급하기 어려우며, 조사 결과를 기다리겠다”고 했다.

“터질 게 터졌다”

공사 안팎에서는 “터질 게 터졌다”는 말이 나온다. 김포도시공사 전 관계자는 “30만 평에 달하는 대규모 사업을 하면서 김포시에서 가져가는 게 하나도 없는 사업”이라면서 “결국 민간업체에 모두 몰아주는 구조”라고 했다. 해당 업체의 부당한 인센티브, 자기거래, 사적 소송비 등을 PFV 비용으로 소진했기 때문에, 준공 후 PFV가 청산하면 사실상 남는 게 없다는 말이다. 이 관계자는 또 “공사 지분 20%도 조성사업만으로 받아가는 것이기 때문에 공사의 실질적 수익은 없다”면서 “특히 ‘민관 합동개발’임에도 30만 평 부지 중 공공기여, 즉 시에서 가져가는 필지가 단 하나도 없다는 게 가장 의아한 부분”이라고 했다.

김포 한강시네폴리스 사업은 당초 시 업무보고와 달리 수천억원의 개발 이득이 발생하는 것으로 추측되고 있다. 공사 전 관계자는 “당시 PFV에 초과이익이 날 경우 기부채납 등의 조건을 통해 환수하는 방안을 마련해야 한다고 했던 공사 실무자가 퇴사 권고를 받은 일도 있다”고 주장하면서 “이는 공사 내부 복수의 개발 사업담당자들도 알고 있는 사실”이라고도 했다.

김포시 전 관계자는 “주요 시책 사업의 경우 최종적으로 시장의 결정에 따라 추진된다”면서 “지난 12년 동안 민주당 텃밭이었던 김포시 개발사업들의 비리가 정권 교체 이후 드러나게 된 것”이라고 했다. 인천지검 측은 수사 진행 상황에 대해 “밝힐 단계가 아니다”라고 했다.

檢, ‘개발 부당개입’ 전임 김포시장도 수사

22만1248㎡(약 6만6000평)에 임대주택을 포함해 3600여 가구의 공동주택 등을 공급하는 사업인 김포 감정4지구 조감도. 사진=조선DB

김포시 출자출연기관인 김포도시공사가 감사원 감사를 받은 건 지난 2007년 출범 이래 처음이다. 현재 공사가 추진하는 민관 합동개발사업은 약 10여 개다. 이들 사업에 투입되는 총 사업비는 22조원에 달한다. 이 중 감사원은 한강시네폴리스, 풍무역세권개발사업, 감정4지구와 걸포4지구 도시개발사업을 중점적으로 들여다봤다.

그 결과 한강시네폴리스 외에 감정4지구 또한 문제가 있다고 판단했다. 감사원은 감정4지구와 관련해 전임 시장인 정하영 전 시장을 검찰에 수사 요청한 상태다. 검찰은 직권남용 혐의로 정 전 시장을 수사 중이다. 개발사업에 부적절하게 개입했다는 요지다. 정 전 시장 외 공사관계자, 민간 개발업체 관계자 등 3인은 업무방해 등의 혐의를 받는다.

감정4지구 개발사업은 감정동 598-11번지 일원 22만1248㎡(약 6만6000평)에 임대주택을 포함해 3600여 가구의 공동주택 등을 공급하는 사업이다. 사업비는 약 2200억원이다.

이 개발사업에 참여한 민간 개발업체는 김포도시관리공사의 내규에 따라 사업 면적 3분의 2가 넘는 민간인 토지주의 동의를 받아야 한다. 하지만 공사가 사업 지구 내 공공토지를 ‘동의율에 포함한다’라는 지침을 새로 만들면서, 민간업체가 수월하게 동의 조건을 충족시킬 수 있었다는 게 감사원의 판단이다. 공사가 민간 개발업체에 유리한 지침을 만들어 일종의 ‘특혜’를 줬다는 거다. 또 민간 개발업체의 경우 토지주 동의서를 받는 과정에서 ‘등기’ 등 필수서류를 누락하거나 토지주의 동의를 제대로 받지 않는 등의 문제점도 발견됐다. 감사원은 최종적으로 정하영 전 김포시장이 이런 문제점을 알고서도 사업을 강행한 것으로 봤다.

부실 심의 논란 가운데 SPC 설립

그간 감정4지구 특혜 의혹은 꾸준히 제기돼왔다. 김포시는 지난 2013년 민간개발 방식으로 추진하던 감정4지구를 2018년 민관 합동개발로 사업방식을 전환했다. 이 과정에서 새로운 민간 사업자를 선정하면서 기존 사업자들의 반발이 뒤따랐다. 당초 지구단위계획 수립에 더해 2018년 중순 교통영향평가 통과, 건축경관심의 통과 등 대부분의 인허가 절차를 마친 상태였기 때문이다. 하지만 시는 도심공동화와 지역주택조합의 폐해를 이유로 사업방식 전환을 강행했다.

정하영 전 시장은 2019년 10월, 김포도시공사와 새롭게 선정한 민간 사업자가 참여하는 특수목적법인(SPC) 출자 동의안을 의회에 제출했다. 당시 김포시의회 행정복지위원회는 “김포도시공사의 감정4지구 사업 추진의 필요성, 시급성, 민간 사업자 특혜 시비 등 끊이지 않는 논란에 대해 명백하게 규명한 후 다시 보고하길 바란다”며 두 차례에 걸쳐 심의를 보류했다.

한종우 김포시의회 행정복지위원회 위원장은 당시 “전문기관에 사업타당성 용역을 거친 후 민간 사업자 공모를 해야 하는데 (모두 생략돼) 특정 민간 사업자에 특혜를 주는 상황이다. (사업권을 둘러싼 기존 민간 사업자와의 소송으로) 대상 토지의 권리 관계가 명확하지 않은데도 공사가 이 사업을 하겠다는 부분에 의구심이 든다”고 지적하기도 했다.

그러나 이 동의안은 2020년 2월 본회의에서 원안대로 통과됐으며, SPC는 부실 심의라는 논란 가운데 그해 8월 25일 설립됐다. 공사와 민간 사업자가 각각 50.1%와 49.9%의 지분으로 출자하는 구조다.

정 전 시장은 당시 시의회 등을 통해 “해당 지역이 낙후돼 서둘러 개발하려고 했을 뿐 절차상 문제는 없으며, 민간 개발업체 또한 절차에 맞게 사업을 해왔다”고 했다.

한강시네폴리스 및 감정4지구 특혜 의혹과 관련, 정하영 전 시장에게 사실관계를 묻기 위해 전화를 걸었지만 받지 않았다. 이후 문자, 카카오톡 메시지를 통해 질의서를 보냈지만 답변은 오지 않았다. 정 전 시장의 당시 비서실장은 “정 전 시장 본인에게 확인할 문제”라며 선을 그었다.⊙

대장동 개발 방식과 이렇게 닮았다

김포 한강시네폴리스·감정4지구 모두 대장동 개발 방식과 유사하다. 우선 민주당 시장이 사업을 ‘민관 합동개발’ 방식으로 전환했다는 점이다. 사업비 1조5000억원 규모의 대장동 개발은 경기도 성남시 분당구 대장동 96만㎡(29만 평)에 5684가구를 지어 분양하는 사업이다. 이재명 당시 성남시장은 2012년 대장동 개발 방식을 민관 합동개발로 전환했다.

‘민관합동’임에도 민간업체에 과도한 이익을 몰아주는 구조라는 점 또한 같다. 한강시네폴리스의 경우 30만 평의 사업부지 중 김포시가 가져가는 필지가 단 하나도 없으며, 아파트 분양이 아닌 (택지) 조성사업만으로 수익을 배분받는 구조다. 대장동 또한 1조2283억원의 민간 이익 중 아파트 분양에서 성남시는 한 푼의 공공이익도 얻지 못했다. 성남시는 택지 분양에만 참여하고 아파트 분양사업에서는 스스로 빠졌다. 민간에서 난 초과이익을 환수하는 방안을 제안했던 도시공사 직원이 질책을 받거나(대장동), 퇴직 권고를 받은(김포) 것도 흡사하다.

대장동 사업은 2015년 성남도시개발공사가 민간업체와 공동으로 특수목적법인(SPC) ‘성남의뜰’을 설립하면서 본격 시작됐다. 성남의뜰 전체 지분의 50%는 성남도시개발공사(성남시)가 보유했는데, 지분보유율 50%인 성남도시개발공사가 3년간 1830억원(30%)을 배당받은 반면, 고작 7%의 지분을 보유한 민간주주(화천대유 1%, SK증권 6%)가 같은 기간 4040억원(70%)을 가져갔다는 게 사건의 핵심이다. 화천대유는 김만배가 지분 100%를 소유했던 자산관리회사고, SK증권은 김씨와 그가 모집한 투자자 6명으로 구성된 ‘특정금전신탁’이다. SK증권이 실제 소유주가 아니라 SK증권에 ‘성남의뜰에 투자해달라’고 돈을 맡긴 투자자 7명(천화동인)이 소유주라는 의미다.

한강시네폴리스와 감정4지구 또한 대장동 ‘성남의뜰’에 해당하는 법인을 설립해 공사와 민간업체가 지분을 나눠가졌다. 특히 감정4지구는 대장동과 마찬가지로 자산관리회사를 만들고 비욘드감정제1차부터 7차까지 투자자 법인을 만들었다. 비욘드 투자자가 누군지, 배당금이 얼마인지와 한강시네폴리스의 세부 배당 구조 등은 현재 조사 중인 것으로 알려졌다.