[추적] 거대 주상복합 아파트 건설 사업 둘러싼 ‘3각 갈등’ : 월간조선

충청북도 청주시가 2009년부터 추진 중인 ‘가경·사창·복대 도시계획’ 사업을 둘러싼 진통에 시달리고 있다. 원(原) 토지 소유주들과 청주시, 그리고 시행사(정확히는 주택건설 사업자) 간의 갈등이 깊어지면서 사업이 계속 표류하고 있는 실정이다.

청주시 청사. 사진=뉴시스

이 사업은 복대동 633-1 외 124필지(대지면적 2만6730㎡)에 연면적 30만8695㎡ 1180가구에 달하는 지상 46층짜리 주상복합 아파트 6개 동을 짓겠다는 계획이다(나중에 11개 동으로 늘어남). 이 일대엔 상업지구인 복대동 재래시장이 일부 위치한다. 이후 이 지역은 주택건설 사업지역으로 묶이고, 사업은 순조롭게 진행되는 듯 보였다.

거듭되는 사업 연장으로 12년째 표류

토지 소유주들의 법률 대리인인 유선주 변호사. 사진=뉴시스

그러나 12년이 지난 지금까지 사업은 진척이 없는 상태다. 그 과정에서 여러 ‘뒷말’이 나오고 있다. 사업 시행사와 청주시 공무원과의 유착 의혹과 함께 사업 시행에 있어 주택법을 위반했는지를 둘러싸고 의혹이 일고 있다.

시행사와 관련한 문제도 제기되고 있다. 시행사가 주택법에 규정된 토지사용승낙을 토지 소유주에게서 얻었는지 불투명하다는 지적이 일고 있는 한편, 시공사가 선정되지 않았음에도 허위 광고를 냈다는 논란도 제기되고 있다. 또한 소송 과정에서 법률 대리인을 통해 사업과 관련해 ‘수백억원을 대관비(對官費)로 썼다’는 취지의 준비서면을 재판부에 제출해 이 역시 구설에 오르고 있다.

사업이 표류하자 토지 소유주들은 토지대금을 받지 못하고 있다. 이들은 ‘사업을 원안대로 하게 해달라’는 취지로 시행사가 청주시를 상대로 제기한 행정소송(사업승인취소처분 취소소송)에 보조 참가인 자격으로 참여하고 있다.

청주시라는 지방자치단체와 사업 시행사, 그리고 토지 소유주까지 복잡하게 얽혀 있는 이 사안을 구체적으로 알아보자.

먼저 토지 소유주들의 법률 대리인인 유선주 변호사(전 공정거래위원회 심판관리관)가 재판부에 제출한 ‘준비서면’에는 이 사건의 개요가 자세히 기록돼 있다.

준비서면에 따르면, 청주시가 2011년 8월 31일 자로 사업계획을 승인했을 당시에는 이 사업 최초 시행사가 ‘동우건설’이란 회사였다. 하지만 주택법상 허용된 사업 기간인 승인받은 후 3년간(2014년 8월 31일까지) 이 사업은 착공은커녕 땅도 제대로 확보하지 못했다.

청주시는 3년이 흐른 뒤에도 동우건설에 대한 사업 승인을 취소하지 않았다. 그러면서 개정된 주택법을 적용해 착공기한을 5년(2016년 8월 31일까지) 연장했다. 2016년 8월이 됐음에도 상황은 변하지 않았고, 또다시 착공기한을 연기했다. 결국 동우건설은 2017년 ‘정원주택건설(정원주택)’에 사업권을 넘겼다.

이에 대해 유선주 변호사는 “(연장이라는) 특혜를 부여하고 토지 소유자들의 고통과 재산권 침해 상황을 외면하고 끊임없이 이어지는 진정을 묵살했다”고 지적했다. 사업 연장 과정에서 토지 소유주들이 10년 이상 토지대금을 받지 못하고 묶여 있기 때문이다.

토지사용승낙 요건은 제대로 득했나?

유선주 변호사는 창진 측이 토지 소유주들로부터 받은 토지사용승낙서(사진)에 문제가 있다고 주장했다. 사진=유선주 변호사 사무실 제공

사업권을 넘겨받은 정원주택은 2015년 6월 설립된 회사다. 나중에 정원주택은 ‘창진주택(창진)’으로 사명(社名)을 바꿨다. 창진은 현재의 사업 시행사다. 참고로 정원주택 대표는 신광식(가명)씨였다가 그의 처 황미선(가명)씨로 바뀌었고, 창진의 현 대표이사는 신윤호(가명)씨로 신광식・황미선씨의 아들이다.

2016년 4월, 사업 시행사(사업주체)를 동우건설에서 정원주택으로 변경하겠다는 사업주체 변경 및 설계변경에 따른 사업계획 승인 절차가 청주시 공동주택과에 접수됐다. 그러나 이 절차는 정원주택이 주택법 요건을 갖추지 못했다는 이유로 반려됐다.

같은 해 9월 30일 공동주택과에서 주택건설사업 계획 승인 취소에 따른 ‘취소 청문회’가 열렸다. 동우건설이 주택법상 5년 이내에 사업을 착공하지 못해 그에 따른 사업 승인 취소 절차를 밟기 위해 연 것이다. 여기엔 신광식씨와 그의 동업자 격인 변창식(가명)씨가 참석했다. 본지가 입수한 청문질의응답서를 보자.

〈― 주택건설사업 계획 승인 변경 추진에 따른 토지사용승낙은 얼마나 진행되었나?

“2016년 9월 19일까지 사업부지 중 95.5% 계약 체결을 완료하였으며, 현재까지의 토지사용승낙서를 제출합니다.”

― 토지사용승낙도 95.5% 받은 것인가. 지구단위계획부지(소공원, 도로 등)와 주택건설 대지로 분류할 경우 몇 %씩 진행된 것인가? 지구단위계획부지는 80% 이상, 주택건설 대지는 95% 이상 사용승낙되어야 함.

“95.5% 계약 체결 완료이며, 지구단위계획부지와 주택건설 대지 토지조서를 각각 작성하고 토지사용승낙서도 정리하여 2016년 11월 30일까지 다시 제출하겠습니다.”

― 사업계획 변경을 추진 중인 상황에서 ‘주택건설사업계획 승인 취소’를 위한 청문을 진행 중입니다. 사업계획의 추진에 대해서 하실 말씀 있습니까.

“… 토지주들의 부재로 사용승낙이 지연되었지만, 현재까지 사용승낙률도 거의 충족하고 있고 재심의된 사항에 대해서도 몇몇 조치사항들을 반영하여 설계 중에 있습니다. 사업 착수에 따른 기간을 2017년 3월 31일까지 연장해주시면 심의를 득하고 사업계획 변경 승인까지 득하도록 하겠습니다.”〉

공교롭게도 청주시 공동주택과는 신광식씨가 언급한 2017년 3월 31일, 신전식(가명) 과장 전결로 이날 사업주체 변경을 골자로 하는 사업계획 변경 승인을 해줬다. 쟁점은 사업계획 변경 승인이 신광식씨가 청문 과정에서 언급한 것처럼 토지사용승낙을 제대로 갖춘 상태에서 이뤄졌느냐 하는 점이다.

유선주 변호사는 “(청문회에서) 토지사용승낙 95.5%를 받았다는 신광식의 주장은 허위”라며 다음과 같이 주장했다.

“주택법 제16조 제6항과 동법(同法) 제21조 제1항에 의거해 사업 시행자는 10년 이상 토지를 소유한 이들의 95%에게서 사업대지에 착공을 하기 위해 95% 이상 토지소유권을 확보해야 합니다. 그러나 ‘동우건설’은 물론 이후 사업 시행사 자격을 얻은 ‘창진’(정원주택)도 가장 중요한 이 요건을 갖추지 않았습니다.”

주택법 제16조 제6항의 소유권 등 확보 요건을 갖추기 위해선 사업 계획구역 ‘결정고시’ 이전 기준으로 10년 이상 토지를 소유한 이들의 95% 이상에게서 토지사용승낙서를 받아야 한다. 10년 이하의 기간 동안 토지를 소유한 이들에게선 80% 이상의 소유주들로부터 토지사용승낙서를 받아야 사업을 추진할 수 있다.

위조? “토지사용승낙서 무효!”

창진은 토지 소유주들에게서 토지사용승낙서를 받긴 했다. 다만, 그것이 효력이 없다는 게 토지 소유주 측의 입장이다. 토지 소유주 중 한명인 A씨의 설명이다.

“창진 측은 2017년 3월 31일까지 토지 소유자들에게 토지대금을 지급하는 조건으로 토지 소유자들에게 2017년 3월 31일까지 유효한 토지사용승낙서를 받았습니다. 그 과정에서 창진은 대기업인 ○○건설이 시공사로 나서고 그에 따라 토지대금을 전부 지급한다고 했지만, 나중에 거짓으로 드러났습니다. 시공사는 아예 존재하지 않았고, 토지대금도 받지 못했습니다. 토지 소유주를 기망한 것입니다.”

‘왜 토지사용승낙서를 써줬냐’는 질문에 A씨는 “청주시의 행정처리를 위해 필요하다는 창진 측의 회유로 (창진 측이 제시한) 2017년 3월 31일까지 유효한 토지사용승낙서에 서명을 하고 제공한 것”이라고 했다. ‘토지대금은 받았냐’고 묻자 “받지 못했다. 전체 토지 소유주 중에서 토지대금을 받은 이는 0.05%에 불과하다”고 답했다.

토지 소유주들은 약정된 2017년 3월 31일까지 토지대금을 받지 못하자 거세게 반발했다. 그러자 창진 측의 입장이 바뀌었다고 한다.

A씨 주장에 따르면, 창진 측은 사업 승인을 받은 직후인 2017년 4월 토지 소유주 몇몇에게 ‘건축 규모를 기존 6개 동에서 11개 동으로 확대하겠다’면서 또다시 청주시에 사업계획변경승인 신청서를 접수했다는 것이다. 창진은 같은 해 8월 24일 청주시로부터 6개 동에서 11개 동으로 늘리는 사업계획 변경 승인을 득했다. A씨는 “규모를 늘려 마치 정상적으로 (사업이) 진행되고 있는 것처럼 꾸민 듯하다”며 “사업 규모가 커졌는데 사업자금 숫자는 이전과 똑같았다”고 주장했다.

“대필해 넣은 것 맞다”고 했다가 번복

이 무렵 창진 측은 토지 소유주들에게 개별적으로 접근했다고 한다. 또 다른 토지 소유주 B씨의 말이다.

“창진 측이 토지 소유주들을 법무사 사무실로 불러 토지대금을 특정일에 일시금으로 지급한다는 문구를 계약서에 쓰고, 통장 계좌번호 사본을 받은 뒤 ‘이번에는 반드시 토지대금을 지급한다’고 강조했어요. 약정한 날에 일시금을 지급받으려면 인감증명서 몇 통과 인감도장이 필요하다고도 했죠. 그런데 이때도 토지대금은 지급되지 않았어요.”

이 과정에서 등장하는 인물이 변창식씨다. B씨는 “창진의 업무대리인 격인 변창식씨는 내가 법무사 직원에게 인감도장과 인감증명서를 잠시 맡긴 틈을 이용해 토지사용승낙서 용지 위에 토지 지번(地番)과 소유자들의 인적사항과 이름을 쓰고, 이름 옆에 인감도장을 날인했다”며 “한마디로 토지 소유주들의 허락을 받지 않고 토지사용승낙서를 위조했다”고 주장했다.

변창식씨는 이러한 사실을 일부 인정하는 듯한 말을 했다. 기자가 확인한 바에 따르면, 변씨는 청주 지역 한 언론 인터뷰에서 “다수(가) 저한테 ‘당신이 대필하라’고 해서 제가 그 인감을 받아서 대필해서 넣은 건 맞습니다. 맞는데… 네”라고 말했다. 그 뒤에는 “아 본인들이 저한테 쓰라고 다 얘기했습니다. 네네 예”라며 한 발 물러선 입장을 취한다. 변씨의 이어지는 말을 그대로 옮긴다.

“다수들 그렇게 얘기하셨고 제가 한 사람도, 이 토지사용승낙서나 매매계약서를 작성하고서, 어느 누구를 막론해놓고 다 세팅을 해서 본인들한테 넘겨줍니다. 넘겨줘서 검토 후 나한테 다시 넘겨주죠. 해서 항상 그렇게 해왔습니다.”

유선주 변호사는 ‘준비서면’에서 “유○○ 소유자의 경우는 변창식이 토지매매용 인감증명서를 편취한 다음 토지사용승낙용 인감증명서로 위조한 사실이 감정서를 통해서 드러났다”고 썼다. 유 변호사는 “(또 다른) 유○○ 소유자의 경우 변창식이 ‘오기(잘못 기재)’라고 변명하면서 허락 없이 대필한 사실 역시 자백했다”며 “창진은 위조 주장에 대해서는 아무런 답변을 하지 못했다”고 지적했다.

이런 식으로 창진이 매도청구권(토지 및 건축물의 소유권에 대한 매도를 청구할 수 있는 권리)을 불법적으로 획득했다고 토지 소유주 측은 보고 있다.

착공 예정일은 왜 바뀌었나?

유선주 변호사는 창진 측이 청주시로부터 발급받은 착공신고필증에 적힌 ‘착공예정일’에 수상한 점이 있다고 지적했다. 사진=유선주 변호사 사무실 제공

토지 소유주 측 주장이 사실이라면 관할 관청인 청주시청이 관리·감독을 제대로 했는지 의문이 든다. 유선주 변호사를 비롯한 토지 소유주 측은, 청주시 담당 공무원이 창진과 유착 관계를 형성하지 않고는 이런 일이 발생할 수 없다고 주장하고 있다.

그중 한명으로 거론되는 이가 언급한 신전식 과장이다. 신전식 과장은 창진의 사업계획 연장을 최종 결재(전결)해준 이다. 신전식 과장은 ▲정원주택으로의 사업주체 변경(2017년 3월 31일) ▲사업규모 변경(2018년 1월 4일) ▲창진주택으로의 사업계획 변경(2018년 6월 14일) 등의 과정에서 담당 공무원으로서 실무 역할을 했다. 유선주 변호사의 준비서면 중 일부다.

〈(창진의 경우처럼) 민간 주택건설 등록사업가가 사업주체가 되는 경우 민간 주택건설 등록사업자가 건축할 토지를 전부 사들인 다음 사업계획을 마련하고 시공사와 도급 계약을 체결하거나 스스로 시공하는 내용으로 사업계획승인 신청서를 작성하고 소유권 확보 증빙서류 등 주택법상 필수 요건을 갖춘 사실을 엄격한 심사를 통해 사업계획 승인을 받아야 주택건설 사업을 추진할 수 있다.〉

여기서 말하는 심사란 담당 공무원이 주택법상 승인 요건과 증빙자료를 심사해야 한다는 것이다. 즉 대지 소유권 등 확보 비율, 시공사, 사업자금 마련, 착공시점, 완공시점 등을 면밀히 따져야 할 의무가 있다. 유 변호사 등 토지 소유주 측이 주장하는 신전식 과장의 불법사항은 무엇일까.

토지 소유주 측 주장에 따르면, 신전식 과장은 2018년 1월 4일 사업규모 변경 승인 결재를 통해 창진 측이 허위로 확보한 토지사용승낙서를 바탕으로 같은 해 3월 28일, 허위로 착공신고필증을 발급해줬다는 것이다. 착공신고필증에 적힌 착공 예정일은 착공신고필증 발급일로부터 약 3년 후인 2021년 1월 31일이다.

‘신전식 과장이 창진의 불법성을 몰랐을 수도 있지 않으냐’는 질문에 유선주 변호사는 “신 과장이 결재한 2018년 3월 27일 자 사업계획 보고 공문(公文)에 그 정황이 나타나 있다”고 주장했다. 유 변호사의 말이다.

“(창진은) 이 공문에 ‘2018. 5. 토지대금 지급, 2018. 9. 착공’이라고 기재했습니다. 아시다시피 이 계획 역시 지켜지지 않았습니다. 그런데 해당 공문 작성일인 2018년 3월 27일에 청주시는 신전식 과장 전결로 2019년 3월 31일까지로 착공 연기를 수리해줬습니다. 그 이튿날 3월 28일 착공 예정일을 2021년 1월 31일로 기재해 착공신고필증을 발급했고요. 너무 이상하지 않습니까? 착공 예정일이 불과 며칠 만에 2년에서 3년(2019년 3월 31일 → 2021년 1월 31일)으로 늘어난 겁니다.”

토지 소유주 측은 이러한 착공 연기가 이뤄진 배경에 신전식 과장이 있다고 의심하고 있다.

시공자란 비어 있는 ‘사업계획 변경 승인’ 신청서

창진 측 법률 대리인이 재판부에 제출한 ‘준비서면’ 하단엔 ‘대관비 등 드러나지 않는 비용, 부채까지 포함하면 족히 300억~350억원 정도 투입되었다고 볼 수 있습니다’라고 적혀 있다. 사진=유선주 변호사 사무실 제공

이들은 ‘사업계획 변경 승인’ 신청서에도 문제가 있다는 입장이다. 창진 측이 2017년 1월 16일, 청주시에 제출한 이 신청서 ‘시공자’란은 비어 있다. 2016년 9월 동우건설로부터 사업권을 이전받을 당시, 창진은 대기업인 ○○건설을 시공사로 선정해 공사할 것이라고 광고했었다. 그런 점을 감안하면 창진은 시공사가 없는 상태에서 일련의 사업계획 변경 등을 추진한 셈이다(이 역시 표시광고법 위반이라고 유 변호사는 강조). 여기에 더해 청주시(신전식 과장)는 시공사조차 선정 못 한 창진에 사업계획 변경과 착공 연기라는 특혜를 12년간 줬다는 게 토지 소유주의 주장인 것이다.

사업 과정에서 여러 문제점이 노출되자 주택법상 사업 승인권자인 청주시장은 지난 4월 18일 주택법 16조 4항을 근거로 주택건설 사업계획 취소를 고시했다. 청주시는 청문 절차를 거쳐 사업 추진이 불가능하고 더 이상 착공 연기가 어렵다고 판단, 승인 취소를 결정한 것으로 알려졌다. 창진은 청주시의 이러한 처분에 불복해 효력정지 가처분 신청을 냈고, 지난 5월 20일 법원은 창진의 손을 들어줬다.

유선주 변호사는 “창진 측 법률 대리인이 효력정지 가처분 신청 소송 과정에서 재판부에 묘한 준비서면을 제출했다”며 다음과 같이 주장했다.

“법률 대리인은 사업이 무산되면 창진 측이 입을 손해를 214억2883만3723원이라고 산정했습니다. 그중 53억8118만원가량이 법무 비용 등으로 쓰였다고 밝혔습니다. 그러면서 ‘대관비 등 드러나지 않는 비용, 부채까지 포함하면 족히 300억~350억원 정도 투입되었다고 볼 수 있다’고 했고요. 대관비 등으로 최대 136억원(214억원 → 350억원)을 썼다는 얘기예요. 이 비용에 의문이 듭니다. 창진 대표이사 신윤호가 안고 있는 채무가 60억원에 달합니다. 그런데 어디서 저 많은 돈이 나왔을까요? 대관비라는 게 뭘 의미하는지 아주 수상합니다.”

“검찰도 관심 있게 들여다보고 있다”

유 변호사는 “토지 소유주는 창진의 허위 토지사용승낙서와 청주시 공무원의 불법적인 행정으로 12년 동안 토지 매매 대금을 받지 못해 경제적인 손실을 입었다”면서 “그런데 창진은 대관비 등에 막대한 돈을 썼다고 한다. 이 돈이 어디에 어떻게 쓰였는지 밝혀야 한다”고 목소리를 높였다.

그는 또 “최근 검찰이 이 사건을 들여다보고 있는 것으로 안다”며 “수도권 모 검찰청에서 내게 연락이 와 이 사건과 관련해 구체적으로 질문했다”고 전했다. 유 변호사는 “검찰이 창진이 쓴 대관비 등을 수사하면 이 사건의 전모를 밝힐 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

이제 청주시와 창진 측 입장을 들어볼 차례다. 청주시 관계자는 “신전식 과장이 정년 퇴임을 앞두고 있어 현재 관련 업무를 하지 않고 있다”며 “곧 후임자가 올 예정”이라고 밝혔다. 해당 사업과 관련해 제기된 불법성 논란에 대해 청주시 관계자는 “재판 중인 사안이라 답변이 어렵다”고 밝혔다. ‘토지 소유주 측 주장이 다 사실은 아니지 않겠느냐’고 묻자, 이 관계자는 “관(官)이 이런저런 입장을 밝히는 건 부적절하다”고 말했다.

창진의 경우, 사무실에 전화를 걸었지만 ‘전화를 받을 수 없다’는 알림음만이 울렸다. 창진 측의 변론을 맡았던 법무법인에 이메일을 보내 토지 소유주 측이 의혹을 제기한 토지사용승낙서 위조 의혹, 대관비 등에 관해 물었다.

창진 측 법률 대리인은 기자가 보낸 질의에 사실상 답변을 거부했다.⊙