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노른자땅 분양가 10분의 1 토막 난 종로3가 피카디리상가

글 : 김정현  월간조선 기자

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⊙ 상가운영 숨통 쥔 관리인 甲질에 상가 주인들은 10년 넘게 가슴앓이
⊙ 전직 경찰·부장 판사 출신 관리인 직무 대행과 8년에 걸친 관리인 교체 소송
⊙ 천신만고 끝에 승소했지만 경영 정상화 언제 이뤄질까
  지난 7월 20일 종로3가역 12-1번 출구로 나오자 쇼핑을 나온 것으로 보이는 인파가 앞을 막았다. 맞은편 종로 귀금속거리는 각종 보석·귀금속 상가들이 밀집해 있는 지역으로 1970년대부터 번성, 유구한 역사를 간직하고 있다. 지역 보석상들에 따르면 장사가 잘되는 날은 하루 수천만원의 매출도 올린다는 노른자 상권이다.
 
  귀금속거리 맞은편에 위치한 피카디리플러스 상가는 유독 한적해 보였다. 상가 안으로 들어가 보니 1층에서 2층으로 연결되는 에스컬레이터의 운영이 중단돼 있었다. 10년 전에 지어진 건물이라는 생각이 들지 않을 정도로 내부 인테리어 보수가 곳곳에서 이뤄지고 있었다. 마치 막 분양을 시작한 듯한 모습이었다.
 
  상가의 총 면적은 4697평에 점포 수만 1000개가 넘는데 정상적으로 운영되는 점포는 손에 꼽을 정도였다. 상가 1층에는 귀금속상가가 지하에는 CGV 피카디리 영화관이 자리했고, 영화관은 정상적으로 운영 중이었으나, 상가층인 1~6층 중 1층과 3층을 제외한 4개 층은 모두 공실이었다. 그나마 1층은 영업을 하고 있었지만 3층은 점포만 들어와 있고 영업은 하고 있지 않았다. 이곳엔 어떤 사연이 있는 것일까? 상가를 분양받아 10년 넘게 보유하고 있는 약 850명의 구분 소유자들의 각 층 상가운영회 대표를 만나 이야기를 들었다. 이들의 주장에 따르면 상가는 2004년 10월 준공 이후 12년간 공실로 방치됐다.
 
  분양 당시 평당 최고 2억5000만원 하던 분양가는 평당 1000만~1500만원 수준으로 가격이 10분의 1 토막 났다. 이들의 주장에 따르면 문제의 발단은 시행사의 과다 분양이었다. 분양을 진행한 곳은 건물의 땅을 소유하고 있던 피카디리 극장과 시행사인 K기업이었다. 이들이 분양 가능한 상가 면적을 지나치게 많이 쪼개 분양을 줬다.
 
  3.5평을 약속받고 분양을 받았던 소유주들은 실제 1평 크기를 분양받자 ‘분양사기’라며 분양을 취소하려고 했지만 법원은 이를 받아들이지 않았다.
 
 
  임시 관리단의 횡포
 
  건물을 지어 판 쪽은 돈을 벌었지만 산 쪽은 높은 공실률의 타격을 그대로 받았다. 극장을 제외한 나머지 상가층이 완전 텅 빈 상태가 되자 10년 이상 상가의 정식 개장은 당연히 이뤄지지 않았다.
 
  그러자 상가의 관리도 시행사 측이 임의로 맡게 됐다. 문제는 관리비였다. 한 상가 주인은 “이 시행사 측 관리단은 상가가 운영되지 않고 있는데도 마치 고리대금업자들처럼 분양가 대비 월 5%의 관리비를 요구했다”며 “관리비가 연체되면 연 60%의 이자를 물었다. 과다한 관리비 청구와 부당한 연체료 때문에 400여 명이 넘는 구분 소유자들이 소송 중에 있다”고 했다. 그렇게 상가가 운영되기도 전에 몇 년에 걸쳐 불어난 빚이 12억원이 넘었다. 그럼에도 불구하고 상가 관리인은 구분 소유자들이 낸 관리비를 이용해 구분 소유자들에 대해 소송을 걸어왔다. 각 층의 대표들은 “건물의 정상화를 도와야 할 건물 관리인이 오히려 경영의 정상화를 막고 우리가 낸 관리비로 우리를 공격해 상가 운영을 못하게 하는 게 말이 되느냐”고 했다.
 
 
  끝없는 소송전으로 상가 정상화 차질
 
피카디리 상가 2층의 텅 빈 모습.
  이들에 따르면, 한 층에 200~300명이나 되는 임차인들이 공간을 편리하게 쓰기 위해서는 공용사용 용도변경 등 필요에 맞게 변경해야 한다. 관리규약에도 대표위원회에서 용도변경, 공용부분 변경 등을 결정할 수 있도록 되어 있는데 관리인 측은 대표위원회의 결정을 따르지 않고 사사건건 구청에 민원을 제기했다. 그리고 각 층 대표에게 소송을 걸어 재판이 끊이질 않았다.
 
  예컨대 관리인이 9층 전체를 소유한 개인 소유주를 상대로 공용부분 사용료에 대한 요구를 법원을 통해 진행했다. 집합건물법을 잘 몰랐던 9층 소유주는 원래 사용료 6000만원에 여러 가지가 더 붙어 1억1500만원을 내야 할 처지에 놓였다. 이후 관리인은 9층 건물에 대해 경매 신청까지 했다. 이렇게 각 층 구분 소유자, 개인 소유주 할 것 없이 소송을 걸어 상가 운영이 불가능한 상태로 10년이 지나면서 상가의 가치는 10분의 1 가격으로 떨어졌다. 대출금과 소송비를 감당 못해 경매로 넘어가는 구좌들을 특정인들이 사 모으고 있다는 것이 이들의 주장이다.
 
  상가 지분의 50% 이상을 소유하고 있는 극장 및 관리단 측은 전직 경찰 박씨를 관리인 직무 대행으로 앉혔다. 이들에 따르면 박씨는 직무 대행으로 있으면서 구분 소유자들을 압박했다. 구분 소유자 대표 A씨는 “박씨는 종로경찰서에서 근무한 전직 경찰 출신”이라며 “경찰 출신인 박씨가 자신의 경·검 인맥을 활용해 소송을 끊임없이 걸었다. 상가의 운영을 방해하고 관리비를 각종 소송비용으로 약 8억원을 전용하고 관리회사는 관리용역비를 연체시켜 연 20%의 이자만으로 수억원을 가져갔다”고 주장했다.
 
  A씨는 “극장, 관리단과 관리용역업체가 야합해 10년 가까이 부당한 착취구조를 고착화시켰다”고 했다. 피카디리 극장은 지하 1, 2, 3, 4층 약 33% 지분과 1~9층별 일부 지분을 포함하면 전체 지분의 반이 넘게 보유하고 있다. 지분권 반 이상을 가진 지하극장이 850명의 구분 소유자들보다 관리인 선정에 우위를 차지하는 것이다.
 
  집합건물법 관리규정상 지분권 50% 이상 구분 소유자 수 50% 이상이 동의하지 않는 집회의 안건은 효력이 없다. 개인 상가주들은 2004년 준공 이후 2005년 5월 14일 창립집회(관리인 선임, 층별 대표자 선임, 규약 등을 제정)를 포함, 지난 12년간 총 7회의 관리단 집회를 추진했다. 하지만 법적절차 미비, 의결정족수 부족, 그리고 집회결과에 대한 법적인 시비 등으로 합법적인 관리단을 구성하지 못했다. 그러면서 박씨가 임시 관리인으로 상가 운영에 관여하게 된 것이다. 상가 주인들은 정상적으로 운영되지도 않는 상가의 분양가 5%를 매월 관리비로 지불하면서도 이 돈이 관리용역비로 쓰이지 않고 구분 소유자들을 상대로 각종 소송비 등으로 전용되고 있던 걸 몰랐다.
 
  관리비를 못 내 60%의 이자를 문 구분 소유자들은 법원에 관리비 반환 및 박씨를 관리인 자리에서 내리기 위해 소송을 했다. 결국 2011년 1월 10일 관리인 박씨는 법원의 명령으로 관리인 직무 대행 임씨에게 관리직을 임시로 맡겼다. 2013년 7월 6일 법원으로부터 관리단 집회를 통해 정식 관리인이 선임되기까지 관리인 선임 결의를 무효한다는 판결을 받았다.
 
 
  전직 경찰 관리인 물러나니 전직 부장판사가 관리인으로
 
  박씨가 다시 관리인으로 돌아오자 구분 소유자들은 법원에 탄원을 넣었다. 다시 박씨는 2015년 6월 11일부로 직무 정지 가처분을 받았다. 이것이 더 큰 시련의 시작이 될 것이란 것을 구분 소유자들은 몰랐다. 법원이 새로운 관리인 추천을 박씨로부터 받았기 때문이다. 2015년 7월 10일 관리인 직무 정지된 박씨 측의 추천으로 전직 부장판사 소씨가 새로운 관리인 직무 대행으로 파견됐다. ‘여우’를 몰아내니 ‘범’이 온 셈이다.
 
  2015년 7월 10일 법원으로부터 파견된 직무 대행자 소씨는 파견된 직후부터 구분 소유자들과 갈등을 빚었다. 구분 소유자들은 2015년 9월 7일자로 지난 5년간 건물 공용부분의 운영실태와 수익금, 그리고 관리단 채무 등의 재무상태를 소씨에게 공개토록 요구했다.
 
  소씨는 정보공개를 거부했다. 대신 전기실에서 발생한 화재에 대한 복구비용, 관리비 외 3500만원을 구분 소유자들에게 청구했다. 층 대표 B씨는 “매달 관리비 고지서에 화재보험료가 고지되고 있는데 왜 우리가 관리 부실로 발생한 화재에 대한 금액을 부담해야 하는지 모르겠다”며 “전혀 설명도 없고 단순히 설비의 노후로 인한 것이라고만 하니 억울하다”고 말했다.
 
  소씨는 구분 소유자들이 관리회사에 미납 관리용역비 약 12억원을 지불하고 인수인계 합의를 했음에도 관리회사를 선정하겠다고 임의로 공개입찰 공고를 하고 나섰다. 소씨는 상무외행위허가를 법원에 신청했지만 법원은 기각했다. 그러자 다시 관리비를 이용해 상무외행위허가 신청 기각에 대해 항고장을 제출했다. 상무외행위허가를 받아야 관리업체 선정 등 관리인의 권한을 법적으로 더 보장받을 수 있기 때문이다. 소씨가 관리인으로 있는 1년간 구분 소유자들은 정식 집회를 열지 못했다.
 
  계속된 소송과 일방적인 입찰공고에 각 층 대표들은 “억울하지만 저들이 책정한 관리비 이자 몇십억을 빚내서 다 갚았다”며 다음과 같이 말했다.
 
 
  12억 관리비 눈물을 머금고 갚았지만…
 
  “일단 돈을 갚아야 관리단과 한통속인 관리용역업체를 바꿀 수 있기 때문에 눈 딱 감고 갚은 거다. 그런데 밀린 관리비를 다 갚았는데도 불구하고 일방적인 관리업체 입찰공고를 냈다. 문건 접수도 받지 않았다. 입찰공고 내용을 보니 기존 직원을 승계하는 조건에 공고일 기준 1년 이상 회사에 규모도 현재 관리용역업체만큼 커야 한다. 그런 곳이 많지 않다. 그런데 업체 등급은 C로 낮게 잡았다. 말이 입찰이지 또다시 같은 업체와 일을 하겠다는 거다.”
 
  구분 소유주들의 주장처럼 관리인 직무 대행 소씨는 지난 8월 9일 직무 해제가 되기 전까지 구분 소유자들과 단 한 차례도 만나지 않은 것으로 확인됐다. 또한 재판 중이거나 바쁘다는 이유로 구분 소유자 대표나 구분 소유자들의 수차례에 걸친 전화도 문자로 남기라 하고 받지 않았다. 관리인 직무 대행 소씨는 구분 소유자 대표자들과는 용건을 문자로 주고받았다. 《월간조선》은 이들이 주고받은 문자를 통해 관리인 소씨와 구분 소유자들의 분쟁내용을 확인했다. 다음은 관리용역 업체 선정 과정에서 관리인과 구분 소유자 대표가 주고받은 문자의 일부다.
 

  이렇듯 관리인 직무 대행 소씨는 미납 관리비를 분할 상환한다는 구실로 구분 소유자들이 반대하는 관리회사와 장기계약을 추진하기도 했고, 관리비 미납 요금을 내라며 자기가 운영하는 법무법인에 관리비 납부 소송을 의뢰하여 소송비로 770만원을 관리비에서 청구하기도 하고, 소씨 개인 명예훼손 소송을 한다며 임의로 자기가 운영하는 법무법인과 수임계약을 하고 1100만원을 관리비에서 청구하는 등 관리비를 개인 소유인 양 사용했다.
 
  뿐만 아니라 법적의결기구인 관리단 대표위원회의 집회요구 거부, 외부감사 결정에도 감사자료 제출 거부, 관리단 대표위원회의 관리업무 보고 거부, 관리단 대표위원회와 상가운영회 자체 건물관리 거부 등 구분 소유자들 위에서 건물주 노릇을 하였으며, 관리인 직무 대행은 당연히 구분 소유자들의 의견을 듣고 업무를 처리하여야 함에도 관리회사 직원들과 상의하여 모든 것을 결정하는 등 법을 집행한 부장판사 출신이란 것이 믿기지 않는 행동을 했다.
 
 
  법원, 8년 만에 구분 소유자 쪽 손 들어줘
 
  지난 8월 9일 법원은 구분 소유자들의 관리인 직무 대행 개임 신청을 받아들였고, 법원은 관리인 직무 대행 소씨 대신 조모 변호사를 관리인 직무 대행으로 결정하였다. 새로운 관리인 직무 대행이 구분 소유자들의 입장을 대변해 주는 공정한 관리인 직무 대행이 돼달라는 게 구분 소유자들의 바람이다. 건물 관리인을 건물 소유주들의 의견을 반영해 결정하는 것은 당연한 이치다.
 
  이 간단한 결과를 이끌어내는 데 10년이 넘게 걸렸다. 건물의 실질적인 주인인 구분 소유자들이 관리인을 상대로 정당한 권리를 누리지 못한 이유는 집합건물법의 허술함 때문이다. 집합관리법의 적용을 받는 집합건물은 건물의 특성상 분쟁해결의 기본이 되는 관리규약이 대다수 구분 소유자들 위주가 아니다. 반수 이상의 지분권을 갖고 있는 자가 사실상 제왕적 결정권을 갖는다.
 
  피카디리 상가처럼 비정상적으로 운영이 이어져 온 상태에서 관리비를 부풀리거나 관리인이 관리업체 선정 등을 마음대로 결정하는 경우가 발생하는 근본적 이유다. 이런 문제들이 있지만 주택법과 다르게 민간 집합건물법은 지자체의 감독권한이 없기 때문에 민원이 있어도 해결이 쉽지 않다. 결국 관리단과 구분 소유주들이 스스로 분쟁을 해결해야 한다는 뜻이다.
 
 
  감시의 사각지대 ‘집합건물 관리법’
 
운행이 중단된 1~2층을 연결하는 에스컬레이터.
  집합건물법에 따르면, 건물 지분의 반 이상을 갖고 있는 쪽이 건물 관리와 경영에 대한 최종 결정권이 있다. 다른 지분 소유주들에게도 건물과 관련한 의사결정에 참여할 수 있는 권리가 있다. 하지만 절차가 상당히 까다롭다. 우선 구분 소유주가 100인 이상이면 관리단을 구성하게 돼 있다. 이 중 4분의 3의 동의를 얻어야만 관리단 측에 정식으로 의견을 제기할 수 있다.
 
  피카디리 상가의 경우 관리단의 소송전으로 인해 1, 2, 3, 4, 5, 6층 대표가 2014년부터 직무 자격 정지를 당했다. 때문에 이후 집회를 정식으로 열지 못했다. 관리업체도 바꾸지 못했다. 원래 층 대표, 관리단 대표, 관리인위원회로 구성된 의결기구에 각 층 11명이 의결권을 행사한다. 그런데 애초에 박씨는 5층 층 대표, 층대표위원회 회장, 관리인 직책을 모두 움켜쥐고 관리업체 선정 등 모든 의사결정과 집행을 혼자 주도한 것이다. 박씨가 2008년 임시 관리인으로 오기 전에는 시행사 쪽에서 임의로 관리단을 운영했다.
 
  피카디리 건물은 관리단 창립과 함께 대표위원회(집합법상 관리위원회)가 구성되어 있었고 2008년 4월 26일 관리단 집회를 통해 1층부터 6층까지 관리단 층별 대표자를 선임하였으나 2013년 3월 28일 서울지방법원으로부터 모두 직무 정지 가처분이 결정되었다.
 
  법원은 1층, 3층, 5층만 층대표위원 직무 대행자를 선임, 2층, 4층, 6층 관리단 층별 대표자는 공석인 상태가 이어졌다. 상가 주인들에 따르면 관리단 창립 이후 지난 12년 동안 집합법상에 명시된 관리인의 사무보고를 받아본 적이 없으며, 관리비와 상가 또는 구분 소유자들에게 배분해야 하는 주차장 수입 등 공용부분 수익 등 또한 관리규약상 1년에 한 번 집회를 개최하여 보고하게 되어 있음에도 하지 않았고 외부감사 보고 또한 공식적으로 통보받지 못했다.
 
 
  집합건물법 개정 시급
 
  상가 주인들은 관리비의 투명성을 요구하고 이의를 제기했다. 하지만 관리비 납부를 거부하는 구분 소유자들에게 적절한 해명이나 설명 또는 자료의 공개는 없었다. 오히려 관리인은 구분 소유자들이 낸 관리비를 관리비로 사용하지 않고 각종 소송을 벌이고 400명이 넘는 구분 소유자들 상가에 가압류를 거는 등 법률적 공격을 계속 이어갔다. 따라서 피카디리 건물 같은 대형 집합건물은 지자체가 감독권을 가지고 정기 회계감사 및 민원에 대한 조사를 해 위법성에 대한 처벌을 할 수 있어야 한다고 구분 소유자들은 강력하게 주장하고 있다.
 
  그럼에도 불구하고 관리용역회사에 약 12억의 미납용역비와 대여금 채무를 이유로 수익은 모두 관리자 측이 가져갔다. 박씨는 2008년부터 임시관리인, 관리인 직무 대행을 거쳐 2013년 7월 관리단 집회에서 관리인으로 선임됐다. 층 대표 B씨는 “대표위원회는 규약 제31조 2항의 대표위원회 구성요건을 충족하지 못하고 의결구조가 기형적으로 되어 있어 건물의 유지관리 및 발전을 위한 역할에는 한계가 있다”며 “구분 소유자들의 중요 현안 해결을 위한 고유의 대표의결기구 역할을 제대로 수행하기에는 부족한 실정”이라고 말했다. 그 이유는 외부 업체가 건물관리를 맡고 관리단을 장악하고 있기 때문이며, 그래서 구분 소유자들이 많은 빚을 상환하고 자체 건물관리를 하기로 결정하였음에도 소씨와 대지주인 지하극장 지분권자 대리인은 끝까지 이를 반대하고 있던 것이다.
 
  A씨는 “규약 제34조에서는 관리단 대표위원의 임기를 3년으로 명시하고 있는데 법원으로부터 임명된 관리단 대표위원 직무 대행의 직무 수행 기간은 특별히 정해진 바가 없다”며 “건물의 유지관리와 발전을 위해 규약에 명시된 임기에 준하여 관리단 대표위원회를 지자체의 감시하에 운영할 필요가 있다”고 말했다. 또 그는 “피카디리 상가의 관리규약이 13년 동안 개정이 전혀 이루어지지 않아 최근까지 개정이 이루어진 집합건물법과 상충되는 부분도 있다”며 “집합법을 근간으로 하는 개정의 필요성이 있다. 일정 규모 이상의 대형 건물에 대해서는 민간 건물이라도 서울시 차원의 정밀 회계감사가 필요하다”고 말했다.⊙
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