[《月刊朝鮮》-메타컬쳐 공동기획] 2022 대한민국 부동산 재테크 지도 / ‘5차 국토종합계획’ 집중해부 ② 청주시 편 : 월간조선

지도상 호랑이의 배이자, 한반도의 중심부. 수도권은 물론이고 전국 어디서든 2시간이면 도달하는 곳. 내륙지방이라 산은 당연하고, 바다처럼 큰 호수(대청호)를 끼고 있는 청주(淸州)는 이름대로 맑은 고을이다. 오죽했으면 대통령이 별장(청남대)까지 지어 해마다 찾을 정도였다. 이런 청주가 최근 부동산 투자의 ‘핫 플레이스’로 떠올랐다.

국토종합계획에 답이 있다

19번 도로 오른쪽 농지에 2024년 한국전통공예촌복합문화산업단지가 들어설 예정이다. 이곳 주변 농지는 전원주택 건축가능 농지로 현재 평당 30여만원 선에 거래되고 있는 것으로 알려졌다. 사진=메타컬쳐 제공(홍승모)

부동산 가치는 인구가 늘면 오르고 줄면 떨어지기 마련이다. 어느 지역에 사람이 모일지 미리 알 수 있는 방법이 있다. ‘국토종합계획’을 보면 된다. 이성용(38) 우리옥션 대표는 “흔히 사람들은 정부가 추진하는 국토종합계획을 단순히 ‘비전에 불과하다’고 생각하지만 4차 계획(2000~2020년)의 실천율은 70% 이상이었고, 나머지 30%는 타당성 검토를 통해 5차 계획(2021~2040년)으로 넘어와 추진 중”이라면서 “결국 이 계획 속에 부동산 재테크의 해답이 있다”고 했다. 지난 3월 3일 이성용 대표와 청주를 찾아 국토종합계획을 토대로 투자 포인트를 분석해봤다.

청주의 인구수는 전국에서 14번째로 많다. 올 2월 기준 84만9029명이다. 소득 창출도 높은 편이다. 2019년 시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황에 따르면 200개 시군구 중에서 16위(8조5000억원)로 세종(3조9000억원)의 두 배가 넘는다. 대학 8곳과 고등학교 37곳, 중학교 46곳이 있어 교육 환경도 우수하다.

시는 총 4개 구로 구성돼 있다. 흥덕구, 청원구, 서원구, 상당구다. 이 중 북쪽인 흥덕구(오송)와 청원구(오창)는 최근 5년간 청주시 주택신축비율의 74.9%를 차지할 만큼 개발이 집중된 지역이다. 이에 따라 오송과 오창은 현재 신도시에 버금가는 인프라가 조성돼 있다.

한편 남쪽인 서원구와 상당구는 인구가 계속 감소하면서 노후·불량한 주택이 늘어나는 등 지역 불균형이 심화된 상태다. 이 대표는 “앞으로 고정 인구가 가장 많이 유입될 산업 또한 흥덕구와 청원구 중심으로 계획돼 이 흐름은 지속될 것”이라고 했다.

그렇다고 등을 돌리라는 뜻은 아니다. 이 대표는 “서원구와 상당구는 친환경 유기농 클러스터를 구축, 농촌 관광의 연계 거점으로 활용될 것”이라면서 “서원구의 경우 휴양 전원도시 마을로, 상당구는 청남대와 대청호수를 중심으로 체류형 관광 유동 인구를 유인하는 관광단지 개발을 계획하고 있어 이 두 지역은 문화·관광의 메카가 될 것”이라고 했다.

이성용 우리옥션 대표는…

베스트셀러 《경매의 신》《부동산의 신》 저자인 이성용 대표는 ‘국토종합계획 전도사’라고도 불린다. 지난 13년간 국토종합계획을 나침반으로 삼아 무려 1950건에 달하는 경매를 진행해 매해 연평균 40%의 투자수익률을 기록 중이다. 최근 투자자들에게 세후 32.5%의 투자수익 환금을 확정·발표한 투자물건도 국토종합계획을 세밀하게 분석해서 찾은 것이라고 한다. 다년간 쌓은 노하우로 현재 3만 명 회원을 둔 ‘국토종합클럽’을 운영 중이다. 이를 통해 ‘국토종합계획 투자 프로젝트’도 진행한다. 전국의 경매물건은 우리옥션 홈페이지에서 무료로 검색할 수 있으며, 경매와 관련된 질의는 국토종합클럽 오픈채팅방에서 실시간으로 할 수 있다.

원도심과 중심업무지구

청주시는 크게 2개의 도심으로 나뉜다. 원도심(CRD·중심여가지구)과 오창읍을 중심으로 한 중심업무지구(CBD)다. 원도심의 경우 현재 노후화 진행으로 교통 및 생활 인프라가 매우 부족한 상태다. 이에 따라 재개발·재건축이 진행 중이다. 이성용 우리옥션 대표는 “광역지하철이 대전~세종~오송을 들른 후 직각으로 꺾어져 원도심 내 청주역을 거쳐 청주공항 방향으로 올라갈 가능성이 크다”면서 “특히 광역 지하철이 청주역을 거쳐서 청주공항으로 향하게 된다면 재개발·재건축이 청주역세권 중심에서 더 빠른 속도를 낼 것으로 보인다”고 했다.

중심업무지구(CBD)는 오송~옥산~테크노폴리스~오창~에어폴리스를 연결하는 첨단산업 벨트축이 되는 곳이다. 특히 방사광가속기 사업이 확정(2027년)된 오창이 이 지역 거점도시가 될 전망이다. 시는 이 사업으로 6조7000억원의 생산유발효과와 13만7000여 명의 고용창출효과를 기대하고 있다.

현재 오창읍의 인구는 7만 명 이상으로 인구 증가의 결정적 요인이 된 것은 오창과학산업단지다. 오창읍 관계자는 “읍내 자연부락 인구는 7000명에 불과한데 과학단지 인구는 6만3000명을 웃돈다. 그만큼 일자리가 많다는 의미”라면서 “특히 과학단지 인구의 평균 나이는 30세로 굉장히 젊다. 지역 대학에서는 바이오 혁신 경영 인재 양성을 위해 방사광가속기 대학원 신설 등 기업 수요에 맞춘 인력 창출과 지원도 예정하고 있다. 방사광가속기 사업으로 인구 유입은 계속 증가할 것”이라고 말했다.

청주시 대장아파트는 어디?

이성용 우리옥션 대표가 미호천과 무심천 합수부 지점에서 청주시에서 핫한 테크노폴리스 지구를 가리키고 있다. 사진=메타컬쳐(홍승모) 제공

중심업무지구라지만, 오창은 거주 지역으로도 손색이 없다. 이 대표는 “청주시기본계획에 따르면 오창 미호천 수변축을 끼고 시를 대표하는 수변공원이 조성될 예정”이라면서 “오창은 이와 동시에 자연이 훼손되지 않은 상당구 미원면의 여가 발전축과의 접근성도 좋다”고 했다.

이 대표는 이어 “시 차원에서 미호천과 수변축을 중심으로 생태역사공원, 열대식물원, 캠핑장, 카약체험 등의 수상레포츠, 항공체험 등을 집약시킬 예정이라 오창 주변 수변축을 따라 올라서는 아파트들이 ‘대장아파트’가 될 것”이라면서 “그중에서도 미호천과 무심천 합수부 주변이 핵심 주거 포인트가 될 것”이라고 점쳤다.

청주 부동산을 얘기할 때 오송을 빼놓을 수 없다. 대규모 바이오산업단지와 강호축 KTX로 인한 X자 교통망의 교차역이면서 대전~세종~오송~청주공항의 광역지하철이 예정돼 있는 만큼 세간의 관심이 뜨거운 지역이다. 그러나 투자 관점에서는 신중할 필요가 있다는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 청주시 한 부동산 관계자는 “오송과 오창은 개발 이슈들이 터져 나오며 외지인의 투기수요가 폭발적으로 늘어나 지가가 이미 2~3배 이상 오른 상태”라면서 “주요 개발입지와 주변의 상당 부지들 또한 토지거래허가구역으로 묶였다”고 했다.

한편 실수요 입장에서 오창 무심천 수변축 주변의 경우 장기 투자 관점에서 늦지 않다고 보는 시각도 있다. 이성용 대표 또한 “모든 개발은 계획을 갖고 단계별로 진행되는데, 이보다 앞서 무리하게 투자했던 투자자들이 내놓는 급매나 법원경매 물건을 노려볼 수도 있다”고 했다.

개발의 뿌리는 교통축

사람이 모이려면 ‘길’이 있어야 한다. 부동산에서 ‘도로망’이 중요한 이유다. 이 대표는 “국토 개발은 교통축을 중심으로 뻗어나가기 때문에 부동산 투자 분석은 언제나 도로망을 살피는 데서 시작해야 한다”면서 “교통축을 보는 안목과 직관이 투자 성과를 결정한다”고 강조했다. 앞서 언급한 지역들을 도로망을 기준으로 살펴보면, 아래 그림에서 제2순환로(도시성장경계선) 원 안쪽이 청주 원도심이다. 그의 말이다.

“제2순환로 라인 안으로는 주거 위주의 재개발·재건축 개발이 이뤄지고, 제2순환로 밖으로는 거점별 압축도시가 만들어진다. 두 구간 공사를 남겨둔 제3순환로(올해 완공)와 개발 예정인 제4순환로를 통해 편리하고 원활한 교통순환 구조로 만들겠다는 것으로 이해하면 된다. 총 4개의 원(순환고속도로)이 순차적으로 둘러싸고 이 원들이 거미줄처럼 연결돼 청주시 전체를 방사형으로 잇게 된다. 더 나아가 서울, 대전, 세종, 천안아산, 진천음성 혁신도시 등과 연계돼 더욱 완성도 높은 광역 도로교통망이 된다.”

청남대와 체류형 관광단지

이성용 대표는 “4차 국토종합계획(2000~2020년)에서 투자자들이 개발축을 따라 고정 인구가 가장 많이 유입되는 지역에 집중했다면 이번 5차 계획에서는 보전·여가축에 집중할 필요가 있다”고 언급했다. 실제로 청주시는 미호천과 무심천 수변축에 더해 대청호가 있는 청남대 주변을 약 1조2700억원을 투자, 체류형 관광단지로 개발할 계획이다.

청남대를 한 번이라도 가본 사람은 알겠지만, 과거 역대 대통령이 왜 해마다 이곳에서 휴가를 보냈는지 알 수 있을 정도로 자연환경이 뛰어나다. 이 대표는 “수변 생태축인 미호천축은 산업과 배후주거단지 수요로 인해 가장 비싼 부지가 될 것이고, 대청호가 있는 청남대와 동쪽 상당구는 상업, 전원, 농원 등의 포인트로 지가상승이 기대된다”고 했다. 그는 “특히 상당구 관정삼거리의 경우 마치 신도림 환승역처럼 주요 도로가 교차하지만 인근 부지 시세는 아직 저평가돼 있다”고 귀띔했다.

부동산 전문가들은 대청호 주변 부지가 대전광역시, 세종특별자치시 거주자들의 세컨드 하우스 부지로 부상할 것으로 보고 있다. 실제로 백두대간의 줄기인 속리산과 근접한 상당구 동쪽 산악형 여가지대 녹색축은 현재 높지 않은 가격대를 형성하고 있으며 자연환경도 거의 훼손되지 않았다.

이 대표는 “이 주변으로 도로와 접한 임야 중 가격이 저렴한 편인 준보전산지나 임업용보전산지 토지의 경우 관광농원과 같은 시설로 개발행위허가 규제가 많이 완화될 것으로 예상된다”면서 “관광농원은 근린생활시설(음식점), 숙박시설까지 허가가 가능하다”고 했다.

임야 중에서도 준보전산지는 상대적으로 행위 제한이 덜하다. 따라서 매매가나 경매가가 임업용보전산지 대비 높은 편이다. 이 대표는 “임업용보전산지는 임업인 조건이 있는 만큼 해당 조건에 부합하는 자격을 갖춰야 하는 번거로움이 있지만, 시세가 낮고 반값 이하에 경매 낙찰이 가능하다”면서 “만약 준보전산지 시세 평당 50만원짜리를 경매를 통해 25만원에 낙찰받아 음식점과 숙박시설이 가능한 관광농원으로 개발행위허가를 받으면 개발 시 땅값만 최소 5배는 기본일 것”이라고 말했다.

토지이용계획확인원 살펴보니…

이 같은 내용은 토지이용계획확인원(표 참고)을 통해서도 파악할 수 있다. 시가화(도시화)예정용지로 가장 큰 규모는 흥덕구(오송역세권, 바이오 산단+화장품뷰티산업 클러스터+신도시)다. 특히 공업용 부지가 가장 크다. 오송산업단지를 염두에 두고 인구 유입 규모에 맞춰 주거용 용지 규모와 상업용 용지의 규모가 따라붙어 있다. 주거용은 공업용지의 규모에 맞춰 신도시가 만들어지기 위한 용지의 영향으로 보인다는 게 이 대표의 설명이다.

다음 2순위 청원구(오창 과학도시(IT/방사광가속기/이차전지 소재·부품·장비+청주국제공항 항공정비 관련 산업 및 신도시))는 IT·항공 관련 산업으로 인해 흥덕구 못지않은 규모의 공업용 용지를 배분했고, 주거와 상업용지 또한 비례해 배분했다.

마지막 3~4순위 상당구(대청호(청남대))와 서원구(전원도시)는 농업생태관광 클러스터+대청호 체류형 관광+전원도시 등으로 여가·보전축이기 때문에 공업용 부지와 상업용 부지는 상대적으로 작다.

인터뷰
이지현 프렌드 오브 아트 프로젝트 그룹 대표

“청주, 문화 강국 대한민국의 제2 수도권 될 것”

이지현 프렌드 오브 아트 프로젝트 그룹 대표. 사진=메타컬쳐(홍승모) 제공

청주 토박이면서 지역의 마당발이다. 청주에서 나고 자란 이지현(50) 프렌드 오브 아트 프로젝트 그룹 대표는 명함이 여러 개다. 전국 단위 예술 단체의 대표이자, 3만 명 이상의 회원을 보유한 네이버 카페 ‘오창맘들 모여라’ 운영자이기도 하다. 지난 2017년에는 유소년 공익구단 FC 청주를 창단, 축구선수를 꿈꾸는 지역 청소년들을 무상으로 돕고 있으며, 복지단체인 동행복지회를 설립해 지역민 기부도 아끼지 않고 있다. 이 같은 공을 인정받아 지난 2021년에는 보건복지부 장관 표창을 받았고 ‘충청북도 영향력 있는 인물 10인’에 선정되기도 했다. ‘청주 소식을 알려면 이 대표를 만나라’는 말이 나오는 이유다.

― 청남대(상당구 문의면) 인근으로 문화관광단지가 개발된다는데, 예술인 입장에서 문의면은 어떤 지역인지.

“청주에서 문화예술은 문의면을 기점으로 팽창한다고 해도 과언이 아니다. 오래전부터 예술인들이 즐겨 찾는 곳이었고 현재까지도 젊은 예술인들 유입이 끊이질 않고 있다. 나 또한 ‘청주에서 감수성을 가장 발휘할 수 있는 곳이 어디냐’고 묻는다면 단연 ‘문의면’이라 하겠다. 내륙도시인 청주에서 바다 같은 호수를 볼 수 있고, 산과 들 가운데 도자기 굽는 연기가 피어오르는 동네다. 청남대를 가려면 문의면을 둘러볼 수밖에 없는 구조인데다, 이미 역사전시관, 야외전시관, 체험관, 대청호미술관이 있고 오일장, 민속공연도 열리기 때문에 문화관광단지로 개발되기에 부족함이 없어 보인다.”

이 대표는 또 “상당구 문의면뿐만 아니라 원도심의 안덕벌(청원구 내덕동 소재) 또한 문화예술의 근거지로 볼 수 있다”고 했다.

“안덕벌에는 청주문화제조창, 국립현대미술관 청주, 청주문화산업진흥재단, 동부창고, 청주대 예술대 등이 있다. 문화예술에 관한 주요 기관과 대학, 미술관에 더해 문화제조창 일원에서는 2년에 한 번씩 청주공예비엔날레도 열린다. 안덕벌 거리를 예술의 거리로 만드는 지원사업도 많이 한다. 청주가 문화강국 대한민국의 제2 수도권이 될 것 같다.”

실제로 청주시에 따르면 국립현대미술관 청주관 인근(내덕동 234-16번지 일원) 약 9818㎡가 현재 문화시설로 변모할 예정이다. 시는 최근 이 일대에 공연장을 짓기 위해 국공유지 18필지, 사유지 58필지와 건물 35동에 대한 토지 및 건물보상비로 약 102억원을 잡아놓은 상태다.

― 청남대와 상당구 일대에 전원주택 허가가 가능한 부지들이 투자 매력이 있어 보이던데.

“상당구 무심천을 따라 전원주택이 들어서 있는데, 주의해야 할 점이 있다. 공군사관학교(상당구 남일면)가 있어 비행소음이 심할 수 있다. 그 일대는 비행장 때문에 고도제한에 걸려 고층 건물도 들어설 수 없다. 인프라 형성에 한계가 있기 때문에 불편함을 감수해야 한다. 바로 옆 가덕면에는 충북에서 가장 큰 가덕공동묘지가 있다. 마찬가지로 발전에 한계가 있다. 자연환경은 좋지만, 투자 회피 지역이기도 한 셈이다.”

미호천과 무심천이 만나는 합수부 지점은 청주시의 ‘대장동’이라 불릴 만큼 핫한 지역으로 합수부 위 절대농지에 네오테크밸리 일반산업단지가 들어설 것으로 알려지고 있다. 사진=메타컬쳐(홍승모) 제공

― 향후 청주로 유입될 인구들의 주거지로 가장 적합한 곳은 어디라고 보는지.

“단연 오창이다. 청주국제공항, KTX오송역과 접근성이 뛰어난데다 IC도 3개나 된다. 서울뿐만 아니라 전국 어디든 모두 2~3시간 내 간편히 도달한다. 천안역이 20분 거리인데, 10년 내 천안역 노선이 오창까지 확장된다는 얘기도 들린다. 오창에서 지하철 타고 서울을 갈 수 있게 된다는 얘기다. 교통의 요지지만 아직도 ‘읍’이다.”

이 대표는 “오창은 ‘작은 일산’이라 불릴 만큼 일산신도시와 닮은 점이 많다. 평균 나이 34세로 젊은 동네이며, 살기 좋아 매월 출생 건수가 70명에 달하고 세 자녀 이상을 가진 젊은 부부도 많다”면서 “업무상 시 관계자들과 소통할 일이 많은데, 이들에 따르면 오창 뒤쪽 미호천 중심으로 문화생태공원 조성을 위한 예산 집행을 앞두고 있다. 공원이 들어서면 더욱더 살기 좋은 동네가 될 것”이라고 했다.

― 원도심 쪽은 어떻게 보는지. 현재 많이 낙후돼 재개발이 추진되고 있는데.

“원도심, 특히 시내 근처 서원구 사직동 같은 경우 상당히 낙후돼 있다. 재개발을 할 수밖에 없는 상황이다. 무심천을 중심으로 도청, 시청이 다 모여 있는데, 도청과 시청 인근에 재건축할 주공아파트를 비롯한 옛날 아파트와 단독주택들이 많다. 고도제한이 없기 때문에 막을 것도 없다. 높이 올라간다면 무심천이 내려다보이게 되고 마침 청주시도 미호천·무심천 줄기를 따라 개발할 계획도 많이 갖고 있는 만큼 경쟁력 있어 보인다.”

― 외지인이 청주에 투자한다면.

“원도심을 추천한다. 관공서가 모여 있고 대학교·병원도 지척인데다, 생활 편의시설도 갖춰져 있는데 낙후된 상태라 개발이 필요한 지역이기 때문이다. 아직 가격대도 괜찮다. 장기적 관점에서 투자할 가치가 있어 보인다. 외지인이라면 자연환경이 좋은 청남대 인근 쪽보다는 인프라가 갖춰져 있는 원도심이 나을 것이다. 원도심의 율량동과 사천동도 최근 캠핑장 등이 들어서며 사람들의 발길이 이어지고 있어서 주목할 만하다.”⊙

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