⊙ 투기과열지구는 公認된 오르는 곳?
⊙ 꾸준히 물가상승률만큼 오르는 부동산 찾기
⊙ 빅데이터로 분석한 전국 부동산 전망
⊙ 꾸준히 물가상승률만큼 오르는 부동산 찾기
⊙ 빅데이터로 분석한 전국 부동산 전망
- 세종시 한 아파트의 청약 예정자들이 단지입지 등을 살피는 모습.
2019년 부동산 시장에는 여러 물음표가 있다.
“올해 내 집을 사도 될까?” “부동산 시장은 조정기인가, 아니면 대세 하락인가?” “집값은 잡힌 것인가, 아니면 대출 규제로 상승을 억누르고 있는 것인가?” “만일 계속 하락한다면 어느 정도 수준까지 하락할까?” “지방 부동산 폭락은 지역경제에 어떤 영향을 미칠까?”
부동산 가격은 상승기에는 급속하게 오르지만, 하락기에는 서서히 내려앉는 모습을 보인다. 가격이 오를 때는 조금 비싸게 구입하더라도 개의치 않는다. 조금 후에 가격이 올라 싸게 샀다고 생각하기 때문이다. 반면 하락기에는 급매물을 통해 시세보다 싸게 사도 불안하다. 시간이 조금 지나면 더 싼 물건이 나오기 때문이다. 아무리 급매물이 나와도 팔리지 않는 거래절벽이 오면 매도자와 매수자의 심리게임을 통해 가격은 천천히 하락한다. 2019년 이런 눈치싸움의 끝은 어떻게 결론이 날까.
누구도 미래를 예측할 수 없다. 사실 문재인 정부 출범 초기 부동산 하락을 예상하는 전문가들이 많았으나, 예상은 보기 좋게 빗나갔다. 단순히 가격이 오른다 혹은 내린다는 결론도 중요하지만 그렇게 주장하는 ‘논리’가 중요한 이유다.
서점에 가면, 이러한 자신만의 논리를 바탕으로 부동산 시장을 전망하는 책이 많다. 교수·변호사 등 전문가들이 집필한 책부터, 평범한 전업주부의 경험을 적은 책도 있다. 이들은 나름의 경험과 공부를 바탕으로 부동산 시장을 설명한다.
이런 책들의 핵심을 이해하고, 직접 저자를 만나 2019년 부동산 시장을 물었다.
가장 뜨거운 곳을 사라
심교언 건국대 부동산학과 교수는 부동산 관련해 언론에 많이 등장하는 학자다. 정부에서 시행하는 신도시 개발과 경제자유구역 개발 등 국책사업에 많이 참여했다.
심 교수가 《부동산 왜 버는 사람만 벌까》라는 책을 출판한 2017년 10월은 ‘부동산이 폭락한다’는 주장이 거셌다. 심 교수는 이 책에서 ‘어디에 집을 사는 게 좋을까’라는 질문에 노골적으로 대답한다.
“가장 뜨거운 지역에 관심을 두라”며 “지방 중소도시보다는 대도시, 대도시 중에서도 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 안에서도 가장 뜨거운 지역”을 추천한다. 서울에서 가장 뜨거운 지역은 당연히 강남이다. 심 교수의 건국대 연구실에서 책 내용을 이야기하다가 ‘뜨거운 곳’에 대해 물었다.
― 가장 뜨거운 곳, 비싼 곳이 좋다는 내용은 사실입니까.
“누구나 좋아하는 곳은 일단 비싼 곳입니다. 가격은 그런 식으로 형성되는 것이죠. 비싼 동네에 가서 살면 나도 모르는 사이에 집값이 주변 시세에 맞게 따라 올라가는 현상이 생겨요. 만일 부동산을 모르면, 가장 비싼 곳을 사는 것이 좋은 이유죠. 사람들이 좋아하는 자산은 호재를 만나면 가격이 많이 올라요. 물론 떨어질 때는 진폭이 크죠.”
― 가격은 수요와 공급으로 정해진다고 하는데, 강남은 어떤가요.
“연구결과를 보면, 코스닥 지수가 오르면 강남 집값이 빨리 반응합니다. 코스닥에서 돈을 벌면 일단 강남에 집을 사는 것이죠. 누구나 좋아하는 곳이 호재를 만나면 더욱 가격이 오르는 것이죠.”
― ‘경제가 성장하면 주택가격이 오른다’는 맞는 설명인가요.
“학계의 정설입니다. IMF 외환위기 때 집값이 비싸서 떨어진 것이 아니죠. 거시경제가 나빠서 떨어진 것입니다. 거시경제가 좋아지면 집값은 계속 오르게 되어 있죠.”
― 한국 경제가 어디까지 갈 수 있다고 생각하나요.
“적어도 4만 달러까지 성장할 수 있습니다.”
― 정부는 항상 집값을 잡겠다고 하지만 실패해왔습니다. 이유는 무엇인가요.
“수요, 공급의 큰 틀을 벗어난 정책은 효과가 없었어요. 우리는 수요억제 정책을 계속했죠. 분양가 상한제를 1980년대에 하니 건설업자들이 주택을 안 지었어요. 그러니 집값이 폭등했죠. 대출규제도 마찬가지죠. 1970~1980년대에는 주택 담보대출이 거의 없었어요. 그래도 살 사람은 다 샀어요.”
― 현 정부의 대출규제 정책을 어떻게 평가하나요.
“반짝효과는 있어요. 다만, 지금 가격이 안정된 것은 작년에 가격이 너무 많이 올랐기 때문이죠. 조정을 받는 거예요. 서울은 대출규제를 풀어주지 않아도 중장기적으로 가격이 올라갈 거예요.”
강남은 그렇다 하더라도, 다른 지역에서 좋은 곳은 어떻게 찾느냐는 생각이 들었다. 그의 저서에는 재미있는 내용이 있다.
〈정부에서 지정한 투기과열지구 또는 투기지역도 이처럼 ‘역으로’ 생각해 볼 수 있겠다. 이는 정부에서 ‘지금까지 많이 오른 지역’을 리스트화해 공표한 것과 마찬가지다. 이는 곧 ‘향후 사람들이 더 몰리고, 더 오를 수 있는 지역’이라는 의미를 내포하고 있는 셈이기 때문에, 몇몇 사람들은 이러한 투기과열지구 등에만 투자해 지금까지 승승장구하고 있다.〉
― 마치 ‘투기지역에 투자하라’로 해석될 수 있는데요.
“투기과열지구는 공인된 오르는 곳이라는 것이죠. 정부가 투기과열지구, 투기지역 등을 지정하는 것은 잘못된 것이죠. 가격이 지나치게 오르는 지역이 있으면 그곳에 살고 있는 서민들을 위해 공급을 늘리고, 사회 주택을 지어야 하는 것이죠. 묶어놓고 개발을 못 하게 하면, 공급이 줄어들어요. 그러면 장기적으로 가격이 더욱 오르죠. 물론 반짝효과는 있겠죠. 자연스럽게 공급이 늘어나거나 대체제가 생기게 하는 것이 좋아요.”
무릎에서 사서, 어깨에서 팔라
모든 시장에는 낙관론자가 있는 반면 비관론자도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 주택 구입에 신중할 것을 권한다. 그가 올해 부동산 시장을 부정적으로 보는 이유는 실물경기가 악화되고 있고, 규제정책 기조가 전방위적으로 강화되고 있으며, 부동산 구매심리와 건설산업지수가 하락하고 있는 것을 근거로 든다.
구입 시기도 지금이 아닌 “2021년 이후, 그 전이라면 30% 급락 시에 구입하라”고 조언한다. 주택가격이 30% 급락할 수도 있다는 가능성을 언급할 정도로 지금이 하락 국면이라는 점을 강조하는 것이다.
― 향후 부동산 시장을 어떻게 전망하나요.
“부동산도 실물경제와 마찬가지로 상승과 하락이 주기적으로 변화해요. 지금의 부동산 경기는 단기변동이 아니라, 큰 틀에서 봐야죠. 2013년부터 수도권은 집값이 바닥을 치고 올랐어요. 2018년까지 5년 상승했죠. 그래서 2018년을 고점이라고 보는 것이죠. 서울은 작년 10월이 고점이었어요. 지금은 변곡점에 와 있어요. 상승곡선에서 하락곡선으로 변화했어요. 지금은 전환 초기 국면으로 조정기입니다. 조정기가 길어지면 침체기가 됩니다. 더 길어지면 장기불황이 이어지는 것이죠.”
― 장기불황까지 예상하나요.
“당연하죠. 가능성이 있는 것이죠. 과거를 돌이켜보면, 1997년 IMF 시절에 많이 안 좋았어요. 2001년부터 오르기 시작해서, 2007년까지 상승했어요. 6년 상승하고, 2008년 서브프라임 사태 이후 내리기 시작했어요. 2013년에 바닥을 찍었고요. 5~6년 사이클을 보여주고 있는데, 이를 근거로 10년 주기로 변한다고 주장하죠.”
― 2021년 이후 주택 구입을 조언하는 이유는요.
“‘무릎에서 사서, 어깨에서 팔라’는 투자 격언이 있어요. 강남은 급락할 수 있으니 주의해야 한다고 봐요. 이런 시장에서 덥석 물지 말라는 것이죠. 과거 재건축은 40%까지 고점에서 떨어진 적이 있어요. 경험으로 30%까지도 가격이 하락할 수 있다고 보는 것이죠. 2021년에는 입주물량이 줄어들어요. 일시적으로 입주물량이 수도권에서 줄어요. 2021년경에는 반등할 수 있다고 보는 것인데, 저는 이것도 일시적 반등으로 봐요. 2023년이 (다시 상승하는) 변곡점이 될 것으로 봅니다.”
10만명이 방문하는 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영하며 부동산 입지 분석가로 알려진 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 《지금도 사야 할 아파트는 있다》에서 조정기의 투자 전략을 이렇게 설명한다.
〈중요한 것은 조정기가 언제 오느냐가 아닙니다. 그건 정확히 예측할 수도 없습니다. 우리가 관심을 가져야 할 것은 이러한 조정기 이후 시장입니다. 그 이후에도 물가상승률만큼은 지속적으로 가치를 유지할 수 있는 부동산이 무엇인지 판단해야 한다는 것이죠. 왜냐하면 향후에도 물가상승률만큼 오르지 못한 부동산들이 지금보다 더 많아질 것이기 때문입니다.〉
김 소장은 “일반인이 정부에서 공급을 몇만 가구를 하고 수요는 얼마인지 알 필요가 없다”며 “매수 희망자는 내가 매수하고 싶은 아파트의 매도 혹은 공급 세대가 얼마인지 아는 것이 중요하다”고 말한다. 이러한 이유에서 “관심 있는 단지를 주로 중개하는 중개업소 3곳 정도의 매수 대기자 유무를 파악하라”고 말한다.
관심 단지를 선택할 때는 교통환경, 교육환경, 상권, 환경쾌적성을 중심에 놓으라고 한다. 구체적으로 신도시의 교육 프리미엄은 현재가 가장 낮고 점점 더 좋아질 수밖에 없다는 점, 대형 쇼핑몰 등장으로 혐오상가가 지속적으로 줄어드는 지역을 고려할 것, 군부대 도심 외곽 이전이나 집창촌이 사라지는 지역을 눈여겨볼 것을 권한다.
이러한 조언의 배경은 현재 부동산 시장에 대한 인식 때문이다. 그는 올해 우리 부동산 시장 상황을 ‘숨 고르기’라고 설명한다.
― ‘거래절벽’이라는 말이 나올 정도로 거래가 안 되는 상황입니다.
“기존에 집을 가지고 있던 사람이 새 집을 구입하면, 살던 집을 팔아야 해요. 집을 팔고 이사를 가야 하는 것이죠. 자연스럽게 기존 집의 대출을 상환하고, 새롭게 구입한 집을 담보로 대출을 받아야 해요. 지금은 과거처럼 대출받을 수 없어요. 이러니 거래가 원활하지 않은 것이죠. 다만, 하반기부터는 실수요를 중심으로 풀릴 것입니다. 상반기 약세장에서, 하반기는 강보합으로 바뀔 것으로 봅니다.”
― 내년 부동산 시장은 어떻게 전망하나요.
“올해보다는 풀릴 것 같아요. 내년은 지방선거가 있어요. 그러면 부동산이 조금 활성화되죠. 각종 개발계획, 지역 호재 발표가 되기 때문이죠. 그러면서 미래가치가 확정된 곳이 생겨요. 교통망이 좋아지고 역세권이 생기고, 이런 곳은 내년에 좋아질 겁니다. 다만, 낡은 아파트 등 인기 없는 지역은 더욱 안 좋아지는 양극화가 생길 겁니다.”
― 부동산 가격 억제 때문에 호재(好材) 발표를 못 하지 않을까요.
“지금 정부에서는 노골적으로 활성화 조치는 하지 못할 거예요. 서울에 대해선 노골적으로 활성화 조치는 없고, ‘지역 활성화를 위해 일자리를 마련해주겠다’거나 ‘교통망을 확장해주겠다’는 등의 이야기가 나오겠죠. 무주택자들이 실거주로 구입하려는 지역이 이러한 호재와 맞물리면 좋겠죠.”
3기 신도시 수용 보상금이 집값에 미칠 영향
정부는 지난해 12월 19일 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 발표했다. 당시 100만m2 이상 대규모 택지를 남양주, 하남, 인천계양, 과천 등 4곳에 조성하고, 서울 등지에 중소 규모 택지도 37곳 공급해 총 15만5000호 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이른바 3기 신도시는 규제 중심의 정책에서 벗어나 공급에 방점을 찍은 정책이다.
다만, 신도시가 건설되면 필연적으로 강제수용 절차가 시작된다. 2019년 정부의 공공주택지구 등 주거복지사업이 본격화되면서 22조원에 달하는 토지보상금이 풀릴 전망이다. 김은유 변호사는 토지 수용을 전문으로 하는 변호사다. 공동 저술한 《실무 토지수용보상》은 실무자들이 많이 읽는다. 김 변호사에게 토지 수용(收用) 전략을 물었다.
― 수용 절차의 문제점은 무엇인가요.
“일본만 해도 강제수용이 없어요. 주민들이 거의 100% 동의해야 해요. 천천히 설득하는 것이죠. 우리도 개인의 재산권을 보장하는 방향으로 가야 합니다.”
― 3기 신도시 보상금이 풀리면, 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠까요.
“보상금으로 강남 아파트를 사려는 사람들이 많겠죠. 서울 집값에 영향을 미치게 됩니다.”
― 외지인(外地人)이 수용되는 토지를 사도 되나요.
“수용될 경우 거래시세를 다 반영하지 않을 뿐만 아니라 개발이익 배제 원칙으로 인해 오히려 손해볼 수 있습니다. 표준지공시지가로 보상하는데, 발표 전 공시지가를 적용합니다.”
― 나무를 심거나, 임시건물을 지어 보상금을 더 받으려 하는 것은 효과가 있나요.
“바보 짓입니다. 잘못하면 투기자가 구속될 수도 있습니다.”
빅데이터를 통한 부동산 전망
부동산 빅데이터 전문가인 조영광 대우건설 마케팅 과장은 《빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래》라는 책을 썼다. 대한민국 주택시장의 바로미터인 분양 현장에서의 경험을 책에 녹여냈다. 전통적으로 많이 사용된 ‘가격, 수요, 공급’ 등의 데이터뿐만 아니라, ‘인구, 교통개발, 경제동향, 경제정책’ 등의 거시 데이터를 중심으로 분석했다. 독특한 점은 주택시장의 중심축을 이루는 ‘분양시장’과 기존 ‘재고주택시장’을 구분해 설명한다는 점이다.
조 과장은 “주택시장의 순환주기를 가지고 사이클을 만들었다”며 “현재 가격을 중장기 추세로 분석해, 상승·둔화·하락·회복 상황인지 파악했다”고 설명했다. 특히 미래 예측은 “새 아파트 입주량은 못해도 향후 2년까지는 확정되어 있어, 2년까지 공급량은 알 수 있다”며 “순환주기와 입주량을 통해 데이터를 분석했다”고 덧붙였다. 그가 빅데이터를 통해 분석한 올해 부동산 시장은 이러하다.
“서울 주택시장은 2018년 3분기를 고점으로 꺾였어요. 주택시장은 완만하게 떨어질 것입니다. 완만한 둔화가 예상됩니다. 청약시장은 주택고령화로, 꾸준한 안정적 흐름이 예상돼요. 분양시장은 미분양을 보면 알 수 있어요. 미분양은 5만8000호로 6만 호를 넘지 않는 수준입니다. 이 정도면 양호해요. 분양시장은 꾸준한 안정세가 예상됩니다.”
서울 지역 1순위 청약 미달 발생에 대해서는 “청약률 자체가 많이 떨어져서 서울도 1순위 미달이 발생했다” “이는 시장의 영향이 아닌 정부의 인위적 규제 때문이다”라고 설명했다. 서울 집값이 너무 올라 10억원 가까이 되었는데, 대출길이 막혀 청약시장이 영향을 받는다는 설명이다.
지역별 시장 전망
조 과장의 데이터 분석을 주요 지역별로 요약해봤다.
‘서울특별시’는 2013년 4분기 저점 반등 이후 5년째 상승세를 이어가고 있다. 2018년 1분기 현재 ‘천장을 뚫은’ 상황으로 정부 규제가 ‘서울쏠림’ 현상을 강화시키며 그 진폭의 불확실성이 확대되는 양상이다. 2008년과 같은 ‘급진적 외부 충격’ 발생 시 서울쏠림 현상은 리스크로 돌아올 수 있다.
‘경기도’는 2018~2019년 약 30만 호의 입주물량이 예정되어 향후 2년간 둔화 양상이 심할 것이다. 향후 수도권 택지의 ‘희소가치 증가’로 여전히 택지 분양시장은 양호할 것으로 보이나, 기타 지역은 입지 여건에 따라 청약 미달 사업장이 증가하리라 예상된다.
‘인천광역시’는 주택 경기 모멘텀이 경기도에 비해 약한 수준이다. 송도국제도시가 인천의 분양시장을 견인하고 있으며, 남구 재건축이 본격적으로 추진되면 새로운 상승 모멘텀을 만들 여지가 있다.
‘부산광역시’는 전국 평균의 8배 수준인 부산의 인구밀도(4479명/km2)를 감안할 때, 공급량 증가보다 정부 규제가 부산 시장 하락의 주원인이다. 분양시장은 투자심리가 위축되어 분양시장의 양극화가 두드러질 것으로 본다.
‘대구광역시’는 최근 2년간의 주택시장 가격 하락은 지난 3년간 3만 호의 입주물량이 공급된 달성군의 영향이 컸다. 분양시장은 2015~2018년 최소 30대 1이 넘는 평균 청약 경쟁률을 기록해 활황세를 이루고 있다. 미분양도 안정적인 수준으로 향후 양호한 분양시장이 지속될 것으로 본다.
‘울산광역시’는 입주물량 부담과 지역 경기 둔화의 영향으로 하락하고 있다. 현대중공업, 현대자동차 등 조선·자동차 산업이 위축되며 주택시장으로 그 여파가 이어지고 있다.
주식, 부동산의 미래 가격을 예상하는 것은 불가능하다. 보통 리스크가 클수록 수익이 높게 나타난다. 지난 몇 년간 갭 투자 등을 통해 단기 고수익을 노리는 투기적 투자가 많았다. 부동산 전문가들은 대체로 현재 상황을 이러한 열풍에 의한 조정 국면으로 보고 있었다. 단기간의 조정이 끝난 이후에 다시 반등할지, 아니면 장기 침체로 갈지는 한국 경제의 실력에 달려 있다는 평가다.⊙
“올해 내 집을 사도 될까?” “부동산 시장은 조정기인가, 아니면 대세 하락인가?” “집값은 잡힌 것인가, 아니면 대출 규제로 상승을 억누르고 있는 것인가?” “만일 계속 하락한다면 어느 정도 수준까지 하락할까?” “지방 부동산 폭락은 지역경제에 어떤 영향을 미칠까?”
부동산 가격은 상승기에는 급속하게 오르지만, 하락기에는 서서히 내려앉는 모습을 보인다. 가격이 오를 때는 조금 비싸게 구입하더라도 개의치 않는다. 조금 후에 가격이 올라 싸게 샀다고 생각하기 때문이다. 반면 하락기에는 급매물을 통해 시세보다 싸게 사도 불안하다. 시간이 조금 지나면 더 싼 물건이 나오기 때문이다. 아무리 급매물이 나와도 팔리지 않는 거래절벽이 오면 매도자와 매수자의 심리게임을 통해 가격은 천천히 하락한다. 2019년 이런 눈치싸움의 끝은 어떻게 결론이 날까.
누구도 미래를 예측할 수 없다. 사실 문재인 정부 출범 초기 부동산 하락을 예상하는 전문가들이 많았으나, 예상은 보기 좋게 빗나갔다. 단순히 가격이 오른다 혹은 내린다는 결론도 중요하지만 그렇게 주장하는 ‘논리’가 중요한 이유다.
서점에 가면, 이러한 자신만의 논리를 바탕으로 부동산 시장을 전망하는 책이 많다. 교수·변호사 등 전문가들이 집필한 책부터, 평범한 전업주부의 경험을 적은 책도 있다. 이들은 나름의 경험과 공부를 바탕으로 부동산 시장을 설명한다.
이런 책들의 핵심을 이해하고, 직접 저자를 만나 2019년 부동산 시장을 물었다.
가장 뜨거운 곳을 사라
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| 심교언 건국대 부동산학과 교수. |
심 교수가 《부동산 왜 버는 사람만 벌까》라는 책을 출판한 2017년 10월은 ‘부동산이 폭락한다’는 주장이 거셌다. 심 교수는 이 책에서 ‘어디에 집을 사는 게 좋을까’라는 질문에 노골적으로 대답한다.
“가장 뜨거운 지역에 관심을 두라”며 “지방 중소도시보다는 대도시, 대도시 중에서도 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 안에서도 가장 뜨거운 지역”을 추천한다. 서울에서 가장 뜨거운 지역은 당연히 강남이다. 심 교수의 건국대 연구실에서 책 내용을 이야기하다가 ‘뜨거운 곳’에 대해 물었다.
― 가장 뜨거운 곳, 비싼 곳이 좋다는 내용은 사실입니까.
“누구나 좋아하는 곳은 일단 비싼 곳입니다. 가격은 그런 식으로 형성되는 것이죠. 비싼 동네에 가서 살면 나도 모르는 사이에 집값이 주변 시세에 맞게 따라 올라가는 현상이 생겨요. 만일 부동산을 모르면, 가장 비싼 곳을 사는 것이 좋은 이유죠. 사람들이 좋아하는 자산은 호재를 만나면 가격이 많이 올라요. 물론 떨어질 때는 진폭이 크죠.”
― 가격은 수요와 공급으로 정해진다고 하는데, 강남은 어떤가요.
“연구결과를 보면, 코스닥 지수가 오르면 강남 집값이 빨리 반응합니다. 코스닥에서 돈을 벌면 일단 강남에 집을 사는 것이죠. 누구나 좋아하는 곳이 호재를 만나면 더욱 가격이 오르는 것이죠.”
― ‘경제가 성장하면 주택가격이 오른다’는 맞는 설명인가요.
“학계의 정설입니다. IMF 외환위기 때 집값이 비싸서 떨어진 것이 아니죠. 거시경제가 나빠서 떨어진 것입니다. 거시경제가 좋아지면 집값은 계속 오르게 되어 있죠.”
― 한국 경제가 어디까지 갈 수 있다고 생각하나요.
“적어도 4만 달러까지 성장할 수 있습니다.”
― 정부는 항상 집값을 잡겠다고 하지만 실패해왔습니다. 이유는 무엇인가요.
“수요, 공급의 큰 틀을 벗어난 정책은 효과가 없었어요. 우리는 수요억제 정책을 계속했죠. 분양가 상한제를 1980년대에 하니 건설업자들이 주택을 안 지었어요. 그러니 집값이 폭등했죠. 대출규제도 마찬가지죠. 1970~1980년대에는 주택 담보대출이 거의 없었어요. 그래도 살 사람은 다 샀어요.”
― 현 정부의 대출규제 정책을 어떻게 평가하나요.
“반짝효과는 있어요. 다만, 지금 가격이 안정된 것은 작년에 가격이 너무 많이 올랐기 때문이죠. 조정을 받는 거예요. 서울은 대출규제를 풀어주지 않아도 중장기적으로 가격이 올라갈 거예요.”
강남은 그렇다 하더라도, 다른 지역에서 좋은 곳은 어떻게 찾느냐는 생각이 들었다. 그의 저서에는 재미있는 내용이 있다.
〈정부에서 지정한 투기과열지구 또는 투기지역도 이처럼 ‘역으로’ 생각해 볼 수 있겠다. 이는 정부에서 ‘지금까지 많이 오른 지역’을 리스트화해 공표한 것과 마찬가지다. 이는 곧 ‘향후 사람들이 더 몰리고, 더 오를 수 있는 지역’이라는 의미를 내포하고 있는 셈이기 때문에, 몇몇 사람들은 이러한 투기과열지구 등에만 투자해 지금까지 승승장구하고 있다.〉
― 마치 ‘투기지역에 투자하라’로 해석될 수 있는데요.
“투기과열지구는 공인된 오르는 곳이라는 것이죠. 정부가 투기과열지구, 투기지역 등을 지정하는 것은 잘못된 것이죠. 가격이 지나치게 오르는 지역이 있으면 그곳에 살고 있는 서민들을 위해 공급을 늘리고, 사회 주택을 지어야 하는 것이죠. 묶어놓고 개발을 못 하게 하면, 공급이 줄어들어요. 그러면 장기적으로 가격이 더욱 오르죠. 물론 반짝효과는 있겠죠. 자연스럽게 공급이 늘어나거나 대체제가 생기게 하는 것이 좋아요.”
무릎에서 사서, 어깨에서 팔라
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| 고종완 한국자산관리연구원장. |
구입 시기도 지금이 아닌 “2021년 이후, 그 전이라면 30% 급락 시에 구입하라”고 조언한다. 주택가격이 30% 급락할 수도 있다는 가능성을 언급할 정도로 지금이 하락 국면이라는 점을 강조하는 것이다.
― 향후 부동산 시장을 어떻게 전망하나요.
“부동산도 실물경제와 마찬가지로 상승과 하락이 주기적으로 변화해요. 지금의 부동산 경기는 단기변동이 아니라, 큰 틀에서 봐야죠. 2013년부터 수도권은 집값이 바닥을 치고 올랐어요. 2018년까지 5년 상승했죠. 그래서 2018년을 고점이라고 보는 것이죠. 서울은 작년 10월이 고점이었어요. 지금은 변곡점에 와 있어요. 상승곡선에서 하락곡선으로 변화했어요. 지금은 전환 초기 국면으로 조정기입니다. 조정기가 길어지면 침체기가 됩니다. 더 길어지면 장기불황이 이어지는 것이죠.”
― 장기불황까지 예상하나요.
“당연하죠. 가능성이 있는 것이죠. 과거를 돌이켜보면, 1997년 IMF 시절에 많이 안 좋았어요. 2001년부터 오르기 시작해서, 2007년까지 상승했어요. 6년 상승하고, 2008년 서브프라임 사태 이후 내리기 시작했어요. 2013년에 바닥을 찍었고요. 5~6년 사이클을 보여주고 있는데, 이를 근거로 10년 주기로 변한다고 주장하죠.”
― 2021년 이후 주택 구입을 조언하는 이유는요.
“‘무릎에서 사서, 어깨에서 팔라’는 투자 격언이 있어요. 강남은 급락할 수 있으니 주의해야 한다고 봐요. 이런 시장에서 덥석 물지 말라는 것이죠. 과거 재건축은 40%까지 고점에서 떨어진 적이 있어요. 경험으로 30%까지도 가격이 하락할 수 있다고 보는 것이죠. 2021년에는 입주물량이 줄어들어요. 일시적으로 입주물량이 수도권에서 줄어요. 2021년경에는 반등할 수 있다고 보는 것인데, 저는 이것도 일시적 반등으로 봐요. 2023년이 (다시 상승하는) 변곡점이 될 것으로 봅니다.”
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| 김학렬 더리서치그룹 부동산 연구소장. |
〈중요한 것은 조정기가 언제 오느냐가 아닙니다. 그건 정확히 예측할 수도 없습니다. 우리가 관심을 가져야 할 것은 이러한 조정기 이후 시장입니다. 그 이후에도 물가상승률만큼은 지속적으로 가치를 유지할 수 있는 부동산이 무엇인지 판단해야 한다는 것이죠. 왜냐하면 향후에도 물가상승률만큼 오르지 못한 부동산들이 지금보다 더 많아질 것이기 때문입니다.〉
김 소장은 “일반인이 정부에서 공급을 몇만 가구를 하고 수요는 얼마인지 알 필요가 없다”며 “매수 희망자는 내가 매수하고 싶은 아파트의 매도 혹은 공급 세대가 얼마인지 아는 것이 중요하다”고 말한다. 이러한 이유에서 “관심 있는 단지를 주로 중개하는 중개업소 3곳 정도의 매수 대기자 유무를 파악하라”고 말한다.
관심 단지를 선택할 때는 교통환경, 교육환경, 상권, 환경쾌적성을 중심에 놓으라고 한다. 구체적으로 신도시의 교육 프리미엄은 현재가 가장 낮고 점점 더 좋아질 수밖에 없다는 점, 대형 쇼핑몰 등장으로 혐오상가가 지속적으로 줄어드는 지역을 고려할 것, 군부대 도심 외곽 이전이나 집창촌이 사라지는 지역을 눈여겨볼 것을 권한다.
이러한 조언의 배경은 현재 부동산 시장에 대한 인식 때문이다. 그는 올해 우리 부동산 시장 상황을 ‘숨 고르기’라고 설명한다.
― ‘거래절벽’이라는 말이 나올 정도로 거래가 안 되는 상황입니다.
“기존에 집을 가지고 있던 사람이 새 집을 구입하면, 살던 집을 팔아야 해요. 집을 팔고 이사를 가야 하는 것이죠. 자연스럽게 기존 집의 대출을 상환하고, 새롭게 구입한 집을 담보로 대출을 받아야 해요. 지금은 과거처럼 대출받을 수 없어요. 이러니 거래가 원활하지 않은 것이죠. 다만, 하반기부터는 실수요를 중심으로 풀릴 것입니다. 상반기 약세장에서, 하반기는 강보합으로 바뀔 것으로 봅니다.”
― 내년 부동산 시장은 어떻게 전망하나요.
“올해보다는 풀릴 것 같아요. 내년은 지방선거가 있어요. 그러면 부동산이 조금 활성화되죠. 각종 개발계획, 지역 호재 발표가 되기 때문이죠. 그러면서 미래가치가 확정된 곳이 생겨요. 교통망이 좋아지고 역세권이 생기고, 이런 곳은 내년에 좋아질 겁니다. 다만, 낡은 아파트 등 인기 없는 지역은 더욱 안 좋아지는 양극화가 생길 겁니다.”
― 부동산 가격 억제 때문에 호재(好材) 발표를 못 하지 않을까요.
“지금 정부에서는 노골적으로 활성화 조치는 하지 못할 거예요. 서울에 대해선 노골적으로 활성화 조치는 없고, ‘지역 활성화를 위해 일자리를 마련해주겠다’거나 ‘교통망을 확장해주겠다’는 등의 이야기가 나오겠죠. 무주택자들이 실거주로 구입하려는 지역이 이러한 호재와 맞물리면 좋겠죠.”
3기 신도시 수용 보상금이 집값에 미칠 영향
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| 김은유 변호사. |
다만, 신도시가 건설되면 필연적으로 강제수용 절차가 시작된다. 2019년 정부의 공공주택지구 등 주거복지사업이 본격화되면서 22조원에 달하는 토지보상금이 풀릴 전망이다. 김은유 변호사는 토지 수용을 전문으로 하는 변호사다. 공동 저술한 《실무 토지수용보상》은 실무자들이 많이 읽는다. 김 변호사에게 토지 수용(收用) 전략을 물었다.
― 수용 절차의 문제점은 무엇인가요.
“일본만 해도 강제수용이 없어요. 주민들이 거의 100% 동의해야 해요. 천천히 설득하는 것이죠. 우리도 개인의 재산권을 보장하는 방향으로 가야 합니다.”
― 3기 신도시 보상금이 풀리면, 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠까요.
“보상금으로 강남 아파트를 사려는 사람들이 많겠죠. 서울 집값에 영향을 미치게 됩니다.”
― 외지인(外地人)이 수용되는 토지를 사도 되나요.
“수용될 경우 거래시세를 다 반영하지 않을 뿐만 아니라 개발이익 배제 원칙으로 인해 오히려 손해볼 수 있습니다. 표준지공시지가로 보상하는데, 발표 전 공시지가를 적용합니다.”
― 나무를 심거나, 임시건물을 지어 보상금을 더 받으려 하는 것은 효과가 있나요.
“바보 짓입니다. 잘못하면 투기자가 구속될 수도 있습니다.”
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| 조영광 대우건설 마케팅 과장. |
조 과장은 “주택시장의 순환주기를 가지고 사이클을 만들었다”며 “현재 가격을 중장기 추세로 분석해, 상승·둔화·하락·회복 상황인지 파악했다”고 설명했다. 특히 미래 예측은 “새 아파트 입주량은 못해도 향후 2년까지는 확정되어 있어, 2년까지 공급량은 알 수 있다”며 “순환주기와 입주량을 통해 데이터를 분석했다”고 덧붙였다. 그가 빅데이터를 통해 분석한 올해 부동산 시장은 이러하다.
“서울 주택시장은 2018년 3분기를 고점으로 꺾였어요. 주택시장은 완만하게 떨어질 것입니다. 완만한 둔화가 예상됩니다. 청약시장은 주택고령화로, 꾸준한 안정적 흐름이 예상돼요. 분양시장은 미분양을 보면 알 수 있어요. 미분양은 5만8000호로 6만 호를 넘지 않는 수준입니다. 이 정도면 양호해요. 분양시장은 꾸준한 안정세가 예상됩니다.”
서울 지역 1순위 청약 미달 발생에 대해서는 “청약률 자체가 많이 떨어져서 서울도 1순위 미달이 발생했다” “이는 시장의 영향이 아닌 정부의 인위적 규제 때문이다”라고 설명했다. 서울 집값이 너무 올라 10억원 가까이 되었는데, 대출길이 막혀 청약시장이 영향을 받는다는 설명이다.
지역별 시장 전망
조 과장의 데이터 분석을 주요 지역별로 요약해봤다.
‘서울특별시’는 2013년 4분기 저점 반등 이후 5년째 상승세를 이어가고 있다. 2018년 1분기 현재 ‘천장을 뚫은’ 상황으로 정부 규제가 ‘서울쏠림’ 현상을 강화시키며 그 진폭의 불확실성이 확대되는 양상이다. 2008년과 같은 ‘급진적 외부 충격’ 발생 시 서울쏠림 현상은 리스크로 돌아올 수 있다.
‘경기도’는 2018~2019년 약 30만 호의 입주물량이 예정되어 향후 2년간 둔화 양상이 심할 것이다. 향후 수도권 택지의 ‘희소가치 증가’로 여전히 택지 분양시장은 양호할 것으로 보이나, 기타 지역은 입지 여건에 따라 청약 미달 사업장이 증가하리라 예상된다.
‘인천광역시’는 주택 경기 모멘텀이 경기도에 비해 약한 수준이다. 송도국제도시가 인천의 분양시장을 견인하고 있으며, 남구 재건축이 본격적으로 추진되면 새로운 상승 모멘텀을 만들 여지가 있다.
‘부산광역시’는 전국 평균의 8배 수준인 부산의 인구밀도(4479명/km2)를 감안할 때, 공급량 증가보다 정부 규제가 부산 시장 하락의 주원인이다. 분양시장은 투자심리가 위축되어 분양시장의 양극화가 두드러질 것으로 본다.
‘대구광역시’는 최근 2년간의 주택시장 가격 하락은 지난 3년간 3만 호의 입주물량이 공급된 달성군의 영향이 컸다. 분양시장은 2015~2018년 최소 30대 1이 넘는 평균 청약 경쟁률을 기록해 활황세를 이루고 있다. 미분양도 안정적인 수준으로 향후 양호한 분양시장이 지속될 것으로 본다.
‘울산광역시’는 입주물량 부담과 지역 경기 둔화의 영향으로 하락하고 있다. 현대중공업, 현대자동차 등 조선·자동차 산업이 위축되며 주택시장으로 그 여파가 이어지고 있다.
주식, 부동산의 미래 가격을 예상하는 것은 불가능하다. 보통 리스크가 클수록 수익이 높게 나타난다. 지난 몇 년간 갭 투자 등을 통해 단기 고수익을 노리는 투기적 투자가 많았다. 부동산 전문가들은 대체로 현재 상황을 이러한 열풍에 의한 조정 국면으로 보고 있었다. 단기간의 조정이 끝난 이후에 다시 반등할지, 아니면 장기 침체로 갈지는 한국 경제의 실력에 달려 있다는 평가다.⊙
