‘분양가 상한제’가 집값을 잡을 수 있을까.

 

민간택지 분양가 상한제가 2015년 4월 이후 4년7개월 만에 서울에서 부활했다. 국토교통부는 6일 세종청사에서 주거정책심의위원회를 열어 강남구 개포동, 송파구 잠실동, 용산구 한남동 등 서울 27개 동을 민간택지 ‘분양가 상한제’ 적용 지역으로 지정했다.
 

강남 4구는 물론 마용성(마포·용산·성동)까지 적용된 것이 특징이다.

 

정부가 '집값 안정화'를 명분으로 서울 강남구 개포동과 송파구 잠실, 용산구 한남동 등 강남 4구와 이른바 마용성 등 서울 27개 동에 민간택지 분양가 상한제를 적용한 것이다. 

 

이에 따라 해당 지역 민간택지 일반 아파트는 이달 8일 이후, 재개발·재건축 아파트의 경우 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지는 분양가가 제한되고 5∼10년의 전매제한 및 2∼3년의 실거주 의무를 부담한다.
 

충분한 공급이 아닌, 가격을 누르는 정책에 대한 시장의 평가는 어떨까. 설춘환 세종사이버대학교 부동산학과 겸임교수에게 정부 조치에 대한 생각을 물었다.

 

 

- 오늘 발표에 대한 평가는?
“우선 ‘분양가상한제 지역 지정’은 분양가상한제 지역으로 지정된 곳과 그렇지 곳의 희비가 엇갈릴 수 있지만 특히 투기과열지구의 정비사업 구역의 집값은 일단은 상당기간 안정될 듯하다. 정비사업구역은 집값상승의 수요가 위축될 것으로 보인다. 차후에도 모니터링 등을 실시한다고 하니 가격상승은 상당기간 어려워 보인다.
다음으로 ‘조정대상지역’은 원칙적으로 조정대상지역은 청약의 과열 등에 대한 지역의 규제인데 오히려 청약과 관련되지 않은 일반 부동산투자와 관련된 규제 즉 대출규제나 세금규제 등이 많아 조정대상지역을 해제함으로써 그 지역은 오히려 가격의 상승을 가져올 가능성도 없지 않아 보인다. 다만 여전히 부동산시장이 나쁘지 않은 부산의 해운대구, 일산의 일부지역들은 단기적으로 수요가 많아져 가격이 상승할 수도 있겠다.”
 
- 이른바, 마용성 집값에 미칠 영향은?
“분양가상한제는 정비사업 구역의 구축 아파트 가격에는 직격탄을 날릴 것으로 보인다. 이번에 지정된 지역의 정비사업 아파트 가격들의 호가나 매매사례를 주의 깊게 보면 재미가 있을 듯하다. 정비사업 구역 아파트는 상당기간 가격조정은 불가피할 것으로 보인다. 다만 정비사업구역이 아닌 신축 또는 20년 내외의 아파트는 추후 공급부족으로 이어질 수 있다는 점에서 오히려 이번 대책만으로는 마용성의 집값을 잡기는 어려울 듯하다.”

- 향후 서울 집값이 잡힐 것으로 보이나?
“이번처럼 핀셋 정부정책으로는 집값이 잡히지 않을 것으로 보인다. 다만 정부정책이 일관성있게 꾸준하게 이어진다면 추후 부동산가격에는 일정부분 영향을 미칠 것으로 보인다. 또한 집값 변수가 다양하기 때문에 어떠한 변수로 인해 가격에 대한 상승과 하락이 올지 불확실하다. 시장은 풍부한 유동자금과 저금리 그리고 안전자산에 대한 선호도로 인해 서울 집값이 쉽게 잡히지는 않을 것으로 보인다. 다만 최근 3~5년 집값상승이 가팔랐기 때문에 가격에 대한 피로감으로 인해 사실상 집값도 그리 크게 상승할 것 같지는 않다.”
 

- 내 집 마련의 적기는 언제인가?
“개인적으로는 서울에서 내 집 마련은 지금의 가격으로는 언제나 매수할 수 있을 것으로 생각한다. 다만 시장이 불확실하기 때문에 2년여 동안은 관망 또는 전세로 살면서 이후 상황을 주시하는 것도 좋아 보인다. 가격이 오르든 오르지 않던 앞으로 2년 후면 그 불확실성이 일부 해소될 것이기 때문이다.
서울에서는 관망하는 것이 타당해 보인다. 다만 서울을 제외한 수도권 중 교통망 호재와 더불어 인프라 등이 좋은 곳 중 기존 3~5년 동안 상대적으로 덜 올라 저평가 된 곳들은 실수요자 입장에서는 내 집 마련의 적기가 아닌가 싶다.”