- 재건축을 위해 철거에 들어간 서울 강동구 둔촌주공아파트. 사진=조선DB
올해 하반기 청약 시장의 최대 관심 지역 중 하나는 ‘둔촌주공’이다. ‘단군 이래 최대 정비사업’으로 불리는 이곳은 강동구 둔촌 재건축 단지를 말한다. 둔촌주공은 단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모로 건립 가구 수가 12,032가구, 조합원 물량과 임대주택을 제외한 일반분양 물량이 4,787가구에 달하는 초대형 사업이다. 둔촌주공은 강남 4구에 속하는 강동구 소재 아파트지만, 송파구 방이동과 가까워 생활권을 공유한다.
올해 하반기 최대어로 꼽히는 둔촌주공의 가치는 어떠할까. 《부동산 경매 처음공부》, 《경매보다 NPL로 부자되기》 등 다양한 부동산 저서를 집필한 설춘환 세종사이버대학교 부동산학과 겸임교수의 설명을 통해 둔촌주공의 가치를 알아본다.
올해 하반기 최대어로 꼽히는 둔촌주공의 가치는 어떠할까. 《부동산 경매 처음공부》, 《경매보다 NPL로 부자되기》 등 다양한 부동산 저서를 집필한 설춘환 세종사이버대학교 부동산학과 겸임교수의 설명을 통해 둔촌주공의 가치를 알아본다.
- 둔촌주공 재건축, 추진 과정은.
“강동구에서 현존하는 가장 오래된 아파트이면서 면적이 가장 큰 대규모 아파트단지의 재건축이다. 기존 143개동 총 5930세대로 이루어졌던 아파트단지를 총 85개동 12,032세대로 다시금 신축하는 메머드급 아파트 재건축단지다. 국내에서 단일단지로 10,000세대가 넘어가는 것은 최초다. 둔촌주공 재건축 추진과정을 살펴보면 2009년 12월 ‘조합설립인가’, 2015년 8월 ‘사업시행인가’, 2017년 5월 ‘관리처분계획인가’가 났다. 이후 이주를 시작해서 2018년 1월경 이주가 거의 끝나면서 철거를 시작했다. 올해 7월 조합원 분양신청이 완료된 상태다.”
“강동구에서 현존하는 가장 오래된 아파트이면서 면적이 가장 큰 대규모 아파트단지의 재건축이다. 기존 143개동 총 5930세대로 이루어졌던 아파트단지를 총 85개동 12,032세대로 다시금 신축하는 메머드급 아파트 재건축단지다. 국내에서 단일단지로 10,000세대가 넘어가는 것은 최초다. 둔촌주공 재건축 추진과정을 살펴보면 2009년 12월 ‘조합설립인가’, 2015년 8월 ‘사업시행인가’, 2017년 5월 ‘관리처분계획인가’가 났다. 이후 이주를 시작해서 2018년 1월경 이주가 거의 끝나면서 철거를 시작했다. 올해 7월 조합원 분양신청이 완료된 상태다.”
- 향후 일정은.
“둔촌주공은 조합원신청분과 임대물량 아파트를 제외한 약 4,700여가구가 올 12월 경 일반분양으로 시장에 나올 것으로 보인다. 이후에 시공사로 선정된 현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등의 공사를 통해 입주 시기는 개략적으로 2022년 12월 정도가 될 것 같다.”
“둔촌주공은 조합원신청분과 임대물량 아파트를 제외한 약 4,700여가구가 올 12월 경 일반분양으로 시장에 나올 것으로 보인다. 이후에 시공사로 선정된 현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등의 공사를 통해 입주 시기는 개략적으로 2022년 12월 정도가 될 것 같다.”
- 어느 정도가 적정 분양가라고 생각하나.
“강점이 상당히 많은 신도시급 아파트단지다. 교통과 학군 그리고 주거단지로서의 쾌적성과 단지가 대규모라 그 인프라도 상당히 좋다. 둔촌주공 재건축 공사가 완료되고 입주시점에 112㎡(34평)의 가격은 최소 약 15~17억 선을 기록할 것으로 전망된다. 주위에서 가장 가깝지만 재건축연한이 거의 된 올림픽선수촌아파트가 현재 3.3㎡당 4,500여만원 정도로 거래되고 있다. 이야기되고 있는 일반분양가 3,800만원은 나쁘지 않다.”
“강점이 상당히 많은 신도시급 아파트단지다. 교통과 학군 그리고 주거단지로서의 쾌적성과 단지가 대규모라 그 인프라도 상당히 좋다. 둔촌주공 재건축 공사가 완료되고 입주시점에 112㎡(34평)의 가격은 최소 약 15~17억 선을 기록할 것으로 전망된다. 주위에서 가장 가깝지만 재건축연한이 거의 된 올림픽선수촌아파트가 현재 3.3㎡당 4,500여만원 정도로 거래되고 있다. 이야기되고 있는 일반분양가 3,800만원은 나쁘지 않다.”
- 재건축 추진 과정에서, 우려되는 점은.
“재건축 초기 단계라면 많은 것을 고민할 수 있겠지만 둔촌주공은 이미 관리처분이 끝났기에 사실상 절차에서의 리스크는 거의 없어 보인다. 다만 정부규제인 분양가상한제의 대상이 될 수도 있어 논란이다. 일반분양의 시기도 중요한데, 올 12월 정도라면 일반분양에 대한 열기는 여전할 것으로 보여 분양시기에 따른 리스크는 없어 보인다. 만약 분양가상한제의 영향을 받는다던지, HUG의 분양가 심사에서 분양가격에 대한 압박으로 일반분양가가 낮아진다면 조합원 수익에서 차질이 발생할 수 있다. 조합원들의 추가분담금이 늘어날 수 있어 반발이 예상된다. 일반분양가가 낮아지면 조합원의 분담금도 문제지만 사업성 악화로 인해 공사비가 덜 드는 방향으로 설계변경 될 수 있다. 이 경우 일반분양분 아파트의 질이 떨어질 것이 우려된다. 이렇게 되면 차후 아파트 단지의 전체적인 평가가 저하될 수도 있다는 리스크가 있다.”
“재건축 초기 단계라면 많은 것을 고민할 수 있겠지만 둔촌주공은 이미 관리처분이 끝났기에 사실상 절차에서의 리스크는 거의 없어 보인다. 다만 정부규제인 분양가상한제의 대상이 될 수도 있어 논란이다. 일반분양의 시기도 중요한데, 올 12월 정도라면 일반분양에 대한 열기는 여전할 것으로 보여 분양시기에 따른 리스크는 없어 보인다. 만약 분양가상한제의 영향을 받는다던지, HUG의 분양가 심사에서 분양가격에 대한 압박으로 일반분양가가 낮아진다면 조합원 수익에서 차질이 발생할 수 있다. 조합원들의 추가분담금이 늘어날 수 있어 반발이 예상된다. 일반분양가가 낮아지면 조합원의 분담금도 문제지만 사업성 악화로 인해 공사비가 덜 드는 방향으로 설계변경 될 수 있다. 이 경우 일반분양분 아파트의 질이 떨어질 것이 우려된다. 이렇게 되면 차후 아파트 단지의 전체적인 평가가 저하될 수도 있다는 리스크가 있다.”
- 청약 당첨 확률을 높이기 위한 방법은.
“둔촌주공은 투기과열지구이다. 조합원분양신청을 제외하고 거의 모든 아파트가 85㎡이하이기 때문에 100% 가점제로 분양된다. 가점이 높으신 분들은 미래가치가 있는 이 지역을 집중 공략하면 좋다. 실수요자는 전용 59㎡ 이상에 신청을 하고, 투자라라면 모든 평형에 대해 신청을 하는 전략으로 임하면 될 듯하다. 가점이 되지 않으면 조합원의 입주권을 사는 것도 나쁘지 않다.”
“둔촌주공은 투기과열지구이다. 조합원분양신청을 제외하고 거의 모든 아파트가 85㎡이하이기 때문에 100% 가점제로 분양된다. 가점이 높으신 분들은 미래가치가 있는 이 지역을 집중 공략하면 좋다. 실수요자는 전용 59㎡ 이상에 신청을 하고, 투자라라면 모든 평형에 대해 신청을 하는 전략으로 임하면 될 듯하다. 가점이 되지 않으면 조합원의 입주권을 사는 것도 나쁘지 않다.”
- 둔촌 주공의 가치를 어떻게 평가하나.
“현재 시세는 이미 둔촌주공의 현재가치와 미래가치가 적절히 반영된 듯하다. 둔촌주공은 12,000여세대의 신도시급 아파트 단지라는 특수성을 알아야한다. 단지가 큰 만큼 자체적인 인프라가 잘 꾸며질 것으로 전망된다. 재건축초과이익환수제 리스크도 없는 단지다. 강점이 많은 아파트단지라 차후 가격도 탄탄히 버텨나갈 것으로 전망된다. 먼저, 교통이 좋다. 일단 5호선 둔촌역과 9호선 둔촌오륜역 더블역세권이면서 초역세권이다. 고속도로로 이동하는 서하남IC 접근성도 아주 좋은 편이다. 교육여건도 상당히 좋아질 것이다. 기존에 학원가가 방이동 근처에 있어서 학생들의 이동시간이 길었던 데 반해 새롭게 입주하게 되는 시점에는 새로운 학원가가 형성되어 더 좋은 학습의 기회를 얻게 될 것이다. 주위 녹지비율 즉 쾌적성도 상당한 강점이다. 주변 올림픽공원과 일자산생태공원이 가까운 친환경 주거단지다. 마지막으로 아파트단지의 가장 큰 핵심인 새 아파트 즉 신축이라는 것이다. 올림픽선수촌아파트가 재건축되기 전까지는 대장아파트 즉 랜드마크아파트단지가 될 것으로 전망한다.”
“현재 시세는 이미 둔촌주공의 현재가치와 미래가치가 적절히 반영된 듯하다. 둔촌주공은 12,000여세대의 신도시급 아파트 단지라는 특수성을 알아야한다. 단지가 큰 만큼 자체적인 인프라가 잘 꾸며질 것으로 전망된다. 재건축초과이익환수제 리스크도 없는 단지다. 강점이 많은 아파트단지라 차후 가격도 탄탄히 버텨나갈 것으로 전망된다. 먼저, 교통이 좋다. 일단 5호선 둔촌역과 9호선 둔촌오륜역 더블역세권이면서 초역세권이다. 고속도로로 이동하는 서하남IC 접근성도 아주 좋은 편이다. 교육여건도 상당히 좋아질 것이다. 기존에 학원가가 방이동 근처에 있어서 학생들의 이동시간이 길었던 데 반해 새롭게 입주하게 되는 시점에는 새로운 학원가가 형성되어 더 좋은 학습의 기회를 얻게 될 것이다. 주위 녹지비율 즉 쾌적성도 상당한 강점이다. 주변 올림픽공원과 일자산생태공원이 가까운 친환경 주거단지다. 마지막으로 아파트단지의 가장 큰 핵심인 새 아파트 즉 신축이라는 것이다. 올림픽선수촌아파트가 재건축되기 전까지는 대장아파트 즉 랜드마크아파트단지가 될 것으로 전망한다.”
